춘천지방법원 2025타경30473. 태백시 황지동 번영로 347 소재 집합건물 5층 501호입니다. 감정평가상 본건은 황지연못 남측 인근에 위치하고, 주위는 점포·상가 등 근린생활시설과 업무시설이 혼재하는 상가지대입니다. 용도도 아파트가 아니라 현황 전체 근린생활시설입니다. 공부상 일부가 단독주택이나 현황은 전체 근린생활시설로 이용 중이라는 점도 그대로 반영해야 합니다.
권리의 출발점은 2011.07.11 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 제공 데이터의 말소기준권리는 고창군수산업협동조합 근저당권으로 계산되어 있고, 이후 가등기·압류·가압류·전세권·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현황 임차인 권명희 씨는 2024.04.08 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 “이 사건 건물을 위하여 그 대지에 법정지상권이 성립할 여지가 있음”이라는 명세서 메모가 있어, 단순한 권리 깨끗형 물건으로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30473 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 태백시 황지동 25-5 에이동 5층501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 현황 전체 근린생활시설 · 공부상 일부 단독주택 |
| 소유자 | 유재인 (2012.04.17. 거래가액 400,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 210,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한마음신용협동조합 / 196,908,542원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2011.07.11 근저당권
제공 데이터상 말소기준권리는 2011.07.11 을구 1번 근저당권입니다. 후순위 가등기와 전세권, 압류, 가압류, 한마음신용협동조합 근저당권 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 계산되어 있습니다. 다만 notes에는 갑구 2번·갑구 5번 가등기 종류 확인 필요, 국세·지방세 압류 6건, 법정지상권 성립 여지가 함께 기재되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
현황 임차인은 권명희 씨 1명입니다. 보증기관 승계나 대위신고가 아니므로 실제 임차인 수는 1명으로 봅니다. 전입일은 2024.04.08로 말소기준권리 2011.07.11 이후입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권명희 | 264.464㎡ | 30,000,000원 | 2024.04.08 / 미상 | 2025.07.22 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
권명희 씨의 보증금은 30,000,000원이지만, 전입신고가 말소기준권리 이후라 매수인에게 대항할 수 없는 것으로 표시되어 있습니다. 따라서 제공 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 확정일자는 미상이고 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영될 수 있다는 단서가 붙어 있습니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 낮아 보여도 시세 비교는 없다
이 사건은 감정가 300,000,000원에서 1회 유찰되어 최저매각가가 210,000,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 70.0%라 낮아 보입니다. 하지만 제공 데이터에는 실거래가·임대수익·공실률 같은 시장 비교 자료가 없습니다. 따라서 최저가만 보고 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,740,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 고창군수산업협동조합 | 1,040,000,000원 | 206,260,000원 |
| 3. 을구 1번 근저당권 · 서천서부수산업협동조합 | 1,222,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 1번 근저당권 · 김제수산업협동조합 | 403,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 1번 근저당권 · 근해유망수산업협동조합 | 637,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 2번 근저당권 · 신성호 | 260,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 3번 전세권 · 최정진 | 50,000,000원 | 0원 |
| 8. 을구 4번 근저당권 · 한마음신용협동조합 | 234,000,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 13번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 21,905,856원 | 0원 |
| 10. 을구 3-1번 전세권 · - | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,740,000원을 제외한 206,260,000원이 선순위 근저당권자에게 배당되는 것으로 계산됩니다. 총 채권액 3,867,905,856원 중 채권자 배당은 206,260,000원이고, 미배당은 3,661,645,856원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 황지연못 남측 인근에 위치하고, 주위는 점포 및 상가 등 각종 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 성숙중인 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 제반차량 통행이 용이하고, 버스정류장과의 거리 및 배차간격 등을 볼 때 대중교통사정은 보통정도입니다.
- 이용상태. 감정평가상 본건 전체가 근린생활시설로 이용 중입니다. 공부상 일부 단독주택이나 현황 전체 근린생활시설이라는 차이가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 및 조적조 경사샌드위치판넬위 아스팔트슁글마감지붕 5층 중 5층 501호이며, 개별난방설비·위생설비·급배수설비·소방설비·승강기설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 5필 일단의 부정형 평지에 조성된 상가 및 주택용 건부지이고, 남측으로 노폭 약 25M 내외의 포장도로와 접합니다. 용도지역은 일반상업지역입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 원본 확인. “이 사건 건물을 위하여 그 대지에 법정지상권이 성립할 여지가 있음”이라는 기재가 있으므로 대지권·토지관계·건물 권원을 반드시 확인해야 합니다.
- 가등기 성격 확인. 갑구 2번 및 갑구 5번 가등기는 notes에 담보가등기 종류 확인 필요로 표시되어 있습니다. 매각으로 소멸 계산되어도 원본 확인이 필요합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 6건이 있고, 당해세 해당 시 배당순위와 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 임차인 명도. 권명희 씨는 대항력 없음으로 계산되지만 실제 점유 부분 264.464㎡, 보증금 30,000,000원, 배당요구 2025.07.22가 확인됩니다. 점유 이전과 인도 절차는 별도 점검 대상입니다.
- 가격 검증. 제공 데이터에는 실거래가가 없습니다. 최저가 210,000,000원이 감정가의 70.0%라는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 마세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 “법정지상권 여지”가 먼저다
이 사건은 임차인 대항력만 보면 비교적 단순합니다. 권명희 씨는 전입일이 2024.04.08로 말소기준권리 2011.07.11보다 늦고, 제공 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 결론은 단순하지 않습니다. 매각물건명세서에 법정지상권 성립 여지가 기재되어 있고, 공부상 일부 단독주택이나 현황은 전체 근린생활시설입니다. 현재 회차 기준 미배당도 3,661,645,856원으로 크며 신청채권자 배당은 0원으로 계산됩니다. 권리 인수는 낮지만, 물건 구조와 토지관계 확인 없이는 보수적으로 봐야 하는 상가형 경매입니다.