춘천지방법원 2025타경30505. 강원특별자치도 평창군 대관령면 횡계리 소재 라마다호텔앤스위트강원평창 1(호텔)동 4층 디-409호, 통칭 4층 4045호로 표기된 집합건물입니다. 등기상 소유자는 서일문이고, 2018년 11월 29일 설정된 선운산농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 서울보증보험과 주식회사전북은행의 가압류, 그리고 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인이 별도로 인수하는 권리는 없습니다.
이 사건의 숫자상 가장 큰 변화는 유찰입니다. 감정가는 214,000,000원이지만 현재 최저매각가는 73,402,000원으로, 감정가의 약 34% 수준입니다. 세 차례 유찰을 거친 만큼 신건 가격에 비해 접근 가격은 크게 낮아졌습니다. 반면 실질적인 이용상태는 숙박시설(생활숙박시설)이므로, 단순 주거형 아파트처럼 환금성을 전제해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30505 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 평창군 대관령면 횡계리 245-66 라마다호텔앤스위트강원평창 1(호텔)동 4층 디-409호 |
| 건물 표시 | 제1(호텔)동 제4층 디-409호 · 통칭 4045호 |
| 이용상태 / 용도 | 숙박시설(생활숙박시설) · 근린시설 |
| 소유자 | 서일문 |
| 거래가액 | 246,785,800원 |
| 감정가 / 최저가 | 214,000,000원 / 73,402,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 선운산농업협동조합 / 82,940,579원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 매수인 인수는 없다
임차인 관련 인수 위험은 없습니다. 매각물건명세서상 인수권리는 해당사항없음으로 기재되어 있고, 법정지상권도 해당사항없음입니다. 2018년 선운산농업협동조합의 근저당이 말소기준권리이며, 그 뒤에 설정된 서울보증보험 가압류와 주식회사전북은행 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 3회 유찰 후 현재 최저가 7,340.2만원
현재 최저매각가는 73,402,000원으로 감정가 214,000,000원의 약 34%입니다. 현재 회차에서도 채권총액 462,293,007원에 비해 매각대금이 작아, 배당 과정에서 상당한 미배당이 남는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원이므로, 가격 판단은 최저매각가 자체와 물건의 이용·환금성을 중심으로 보는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 73,402,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 2.3% 추정) | - | 1,721,236원 |
| 2. 근저당권 · 선운산농업협동조합 | 143,000,000원 | 71,680,764원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 46,079,925원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사전북은행 | 273,213,082원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액은 462,293,007원이고 총 예상배당은 71,680,764원입니다. 총 미배당은 390,612,243원으로 계산되며, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 절차에 따라 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 강원특별자치도 평창군 대관령면 횡계리 소재 '송천교' 남동측 근거리에 위치하며, 본건 호텔과 단독주택을 제외하면 농경지·임야가 주로 형성된 관광휴양지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 영동고속국도 대관령IC까지 차량으로 약 10분 거리입니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통 정도입니다.
- 이용상태. 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물의 제4층 디-409호입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소방설비 등이 되어 있습니다.
- 토지·규제. 토지이용계획상 계획관리지역 및 제2종지구단위계획구역이 포함되고, 일부 토지는 가축사육제한구역 및 준보전산지와 관련이 있습니다.
- 환금성. 실거래 비교자료가 제시되지 않은 상태에서 생활숙박시설이라는 상품 특성상, 아파트형 주거상품보다 매수층이 좁을 가능성을 보수적으로 반영해 실제 매수수요를 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재가 확인. 현재 최저가는 73,402,000원으로 감정가 214,000,000원의 약 34%입니다. 3회 유찰을 거친 현재 회차의 가격이라는 점을 먼저 확인하세요.
- 권리 안전성. 선운산농업협동조합 근저당 이후의 가압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서상 인수권리도 해당사항없음입니다.
- 생활숙박시설 확인. 본건 이용상태는 숙박시설(생활숙박시설)입니다. 실제 운영·이용 형태와 매수 후 활용 가능성을 권리분석과 별도로 점검해야 합니다.
- 관리비. 매각물건명세서에 관리비 등 미납 여부는 별도 확인을 요한다고 기재되어 있으므로 관리사무소 등을 통해 체납 여부를 확인하세요.
- 호수 표기. 본건 4층 디-409호는 통칭 4층 4045호로 표기되어 있으므로 관련 서류의 호수 표기를 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 기준으로 최종 입찰가와 이용 가능성을 확인하세요.
맺으며 — “싸졌지만, 상품성을 같이 봐야 한다”
권리분석만 놓고 보면 이 사건은 비교적 명확합니다. 선운산농업협동조합 근저당이 말소기준권리이고, 이후 가압류 2건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수권리도 없습니다. 반면 가격은 세 차례 유찰을 거치며 감정가 2.14억에서 현재 7,340.2만원까지 내려왔습니다.
따라서 이 물건의 핵심은 권리보다 상품성입니다. 본건은 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중이고, 주위도 관광휴양지대에 가깝습니다. 현재 최저가가 감정가의 약 34%라는 점은 분명한 변화지만, 실제 매수수요와 환금성을 충분히 확인한 뒤 가격 메리트를 판단하는 것이 안전합니다. 권리는 깨끗하고 가격은 낮아졌지만, 생활숙박시설이라는 성격까지 함께 봐야 하는 물건입니다.
