춘천지방법원 2025타경30505. 평창군 대관령면 횡계리 ‘라마다호텔앤스위트강원평창’ 제1(호텔)동 4층 디-409호, 감정평가상 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중인 근린시설입니다. 권리구조의 출발점은 2018.11.29 서일문 씨가 거래가 246,785,800원에 소유권을 취득한 날과 같습니다. 같은 날 선운산농업협동조합이 채권최고액 143,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 본 사건의 말소기준권리입니다.
이후 서울보증보험 주식회사 가압류, 선운산 농업협동조합 임의경매개시결정, 주식회사전북은행 가압류가 붙었습니다. 모두 말소기준 이후 권리로 분류되어 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항없음으로 기재되어 있고, 임차인 데이터도 없습니다. 권리의 핵심은 “떠안는 권리 0원”이지만, 가격의 핵심은 “생활숙박시설의 환금성 확인”입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30505 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 평창군 대관령면 횡계리 245-66 라마다호텔앤스위트강원평창 1(호텔)동 4층디-409호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 숙박시설(생활숙박시설) · 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 제4층 디-409호(통칭 4045호) |
| 소유자 | 서일문 (2018.11.29 거래가 246,785,800원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 214,000,000원 / 149,800,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 선운산 농업협동조합 / 82,940,579원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 데이터 없음. 제공 데이터상 tenants 항목은 비어 있고, 매각물건명세서 명시 인수권리는 “해당사항없음”입니다. 대항력 임차인이나 보증금 인수 구조가 확인되지 않으므로, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 매각물건명세서 비고에 관리비 등 미납 여부는 별도 확인을 요한다고 되어 있어, 입찰 전 관리비 확인은 별도 체크 항목입니다.
② 가격 구조 — 최저가는 감정가의 70%, 실질취득도 149,800,000원
현재 회차 최저매각가는 149,800,000원입니다. 감정가 214,000,000원 대비 70%이며, 1회 유찰이 반영된 금액입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득도 149,800,000원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 70% | 149,800,000원 | 0원 | 149,800,000원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 104,860,000원 | 0원 | 104,860,000원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 73,402,000원 | 0원 | 73,402,000원 |
다만 제공 데이터에는 동일 물건군의 실거래가나 임대수익 자료가 없습니다. 따라서 이 리포트에서는 최저가가 감정가보다 낮다는 사실만 제시할 수 있고, 실거래 대비 저렴하다고 판단하지 않습니다. 특히 생활숙박시설은 아파트처럼 표준화된 주거 환금성으로 보면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 149,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,897,200원 | 약 매각가의 1.9% 추정 |
| 1. 근저당 · 선운산농업협동조합 | 143,000,000원 | 143,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 46,079,925원 | 3,902,800원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 가압류 · 주식회사전북은행 | 273,213,082원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
현재 회차 매각가 149,800,000원 가정 시 채권자 총 청구액 462,293,007원 중 146,902,800원이 배당되고, 미배당은 315,390,207원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 강원특별자치도 평창군 대관령면 횡계리 소재 ‘송천교’ 남동측 근거리에 소재합니다. 주위는 본건 호텔 및 단독주택을 제외하고 농경지 및 임야로 이루어진 면소재지 주변 관광휴양지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량진입 가능하고, 영동고속국도 대관령IC까지 차량으로 약 10분 거리에 위치하여 제반교통사정은 보통 정도입니다.
- 이용상태. 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중입니다. 통칭 4층 4045호로 표기되어 있다는 비고가 있어 현장 표기와 공부상 표시를 대조해야 합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역, 제2종지구단위계획구역이며 일부 토지는 가축사육제한구역 관련 기재가 있습니다. 공시지가는 145,400원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 건물·설비. 위생설비, 급·배수시설, 난방설비, 승강기, 소방설비 등이 되어 있고 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항은 false로 제공되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 관리비 미납 확인. 매각물건명세서 비고에 “관리비 등 미납 여부는 별도 확인을 요함”이라고 되어 있습니다. 입찰 전 관리주체 확인이 필요합니다.
- 현장 표시 확인. 본건 4층 디-409호는 통칭 4층 4045호로 표기되어 있습니다. 현장 호실 표기와 공부상 호실을 반드시 대조해야 합니다.
- 실거래·운영수익 확인. 제공 데이터에 실거래 자료가 없으므로 감정가 70%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 않습니다.
- 숙박시설 환금성 점검. 이용상태가 생활숙박시설이므로, 일반 아파트식 주거 환금성으로 평가하지 말고 매수층·운영 상태·관리비 부담을 별도 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 물건 성격은 단순하지 않다
이 사건의 권리분석 결론은 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 임차인 데이터도 없으며, 명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항없음입니다. 따라서 매수인 인수액은 0원, 현재 회차 실질취득은 149,800,000원입니다.
하지만 이 물건은 근린시설로 분류되고 감정평가상 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중입니다. 최저가가 감정가의 70%라는 점만으로 낙찰 메리트를 단정하면 안 됩니다. 이 사건의 승부처는 권리보다 환금성·관리비·운영 상태·호실 표시 대조입니다. 권리는 합격, 가격 판단은 현장과 시장 확인 후 결정해야 하는 물건입니다.