대전지방법원 2023타경6369. 대전 서구 도마동 122-19 소재의 다가구주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가 이용상태는 1층 근린생활시설(카페, 상호: CAFE533), 2층 및 3층 다가구주택입니다. 말소기준권리는 2016.11.18 접수된 한밭새마을금고 근저당권 650,000,000원이고, 이후 가압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리분석의 핵심은 등기부보다 임대차 원본 확인입니다.
데이터상 배당표는 최저가 785,517,000원 기준으로 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 그러나 임차인 표에는 보증금이 전부 미상이고, 전입일 자체가 없는 점유자도 3건 있습니다. 보증금·전입일·확정일자가 비어 있는 점유자는 대항력 있음으로 단정할 수 없지만, 대항력 가능·미상 리스크로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2023타경6369 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 도마동 122-19 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다가구주택 + 토지 · 1층 근린생활시설(카페, 상호: CAFE533) · 2층 및 3층 다가구주택 |
| 소유자 | 김장하 (2023.10.24 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,122,166,620원 / 785,517,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 윤경자 / 302,131,147원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 비고 | 일괄매각. 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2016년 근저당
말소기준은 을구 1번 한밭새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 650,000,000원이고, 토지 대전광역시 서구 도마동 122-19와 공동담보로 기재되어 있습니다. 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸 처리됩니다. 다만 갑구 4번 가압류와 갑구 8번 가압류, 이전 경매개시결정 일부는 이미 말소·취하 이력이 섞여 있으므로, 입찰 전 현재 등기부 원본으로 잔존 여부를 다시 대조해야 합니다.
② 임차인·점유자 현황 — 실제 신고 10건, 승계·대위 0건
보증기관 대위·승계 신고는 0건입니다. 따라서 아래 10건은 보증기관 중복신고가 아니라 임차인·점유자 신고로 보아야 합니다. 다만 대승·동후처럼 명칭이 유사한 신고가 있어 실제 점유 단위가 중복인지 여부는 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 확인해야 합니다.
| 이름 | 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유한회사 라올 | 101호 | 2021.09.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| (주)대승토탈 | 101호 | 2017.11.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| (주)동후 | 101호 | 2018.12.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김용규 | 102호 | 2018.12.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김하나 | 202호 | 2021.04.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김갑용 | 203호 | 2020.05.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 최대숙 | 301호 | 2018.10.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 대승 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 동후 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 점포 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
전입일이 2016.11.18 말소기준 이후인 7건은 데이터상 대항력 없음으로 정리됩니다. 전입일이 없는 3건은 대항력 유로 단정하지 않고 “가능·미상”으로 표시했습니다. 보증금이 모두 미상이므로 최우선변제·우선변제 배당 여부도 원본 확인 전에는 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 785,517,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.3% 추정) | - | 10,255,170원 |
| 1. 근저당 · 한밭새마을금고 | 650,000,000원 | 650,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신은범 | 44,000,000원 | 44,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 신은범600214- | 302,131,147원 | 81,261,830원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 대우정보기술 | 120,708,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 윤경자 | 302,131,147원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,418,970,294원 중 예상 배당은 775,261,830원, 미배당은 643,708,464원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 임대차 원본 확인 결과에 따라 실제 배당 및 인수 리스크는 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 미상 리스크는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 785,517,000원 | 775,261,830원 | 643,708,464원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 549,861,900원 | 541,963,281원 | 877,007,013원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 384,903,330원 | 378,714,683원 | 1,040,255,611원 | 0원 |
회차별 표만 보면 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 그러나 이 숫자는 어디까지나 제공된 배당 계산 기준입니다. 임차인 보증금·확정일자·배당요구 여부가 보완되면 최우선변제나 우선변제 항목이 달라질 수 있고, 전입일 미상 점유자의 대항력 판단도 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 서구 도마동 소재 “유천초등학교” 북서측 인근에 위치하며, 주위는 주상용건물 등이 소재하는 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 3층 건물입니다. 외벽은 드라이비트 및 석재붙임 등, 창호는 새시창호 등 마감입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 가정용 태양광발전설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 토지면적 260.5㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상용, 평지·사다리형·중로한면입니다.
- 규제. 재정비촉진지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 소로3류 접함이 기재되어 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 false입니다.
- 임대관계. 감정요항표의 기타참고사항은 “임대관계 미상”입니다. 이 문구와 임차인 표의 보증금 미상이 이 사건의 핵심 확인 포인트입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원본 대조. 대승·동후·점포 등 전입일 미상 점유자의 실제 점유 부분, 전입 여부, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 임차인별 보증금 확인. 현재 데이터의 보증금은 모두 미상입니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서 인수액 0원만 믿고 응찰하면 안 됩니다.
- 1층 근린생활시설 명도. 1층은 카페로 이용 중입니다. 주거 명도와 상가 명도는 협의 구조와 영업 관련 변수가 다를 수 있습니다.
- 제시외 건물 확인. notes에 “일괄매각. 제시외 건물 포함”이 있습니다. 제시외 건물의 구조, 면적, 사용관계, 철거·보존 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 당해세·최우선변제. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 미반영한다고 명시합니다. 실제 배당표와 명세서 정정 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 산정. 실거래 평균 자료가 없으므로 감정가 70%라는 숫자만으로 싸다고 판단할 수 없습니다. 임대차 리스크를 반영해 보수적으로 상한가를 정해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “미상 임대차”가 더 크다
이 물건의 등기 구조는 비교적 단순합니다. 2016년 한밭새마을금고 근저당이 말소기준이고, 후순위 권리는 매각으로 정리됩니다. 하지만 물건 자체는 다가구주택과 1층 근린생활시설이 결합된 형태이고, 임차인·점유자 신고가 10건입니다. 보증기관 승계는 없지만, 보증금은 전부 미상이며 전입일 미상 점유자도 3건입니다. 따라서 결론은 권리는 대체로 정리 가능, 임대차 확인 전 입찰은 보류입니다. 할인율 70%가 매력처럼 보여도, 이 사건의 실제 난도는 임차관계와 명도에서 결정됩니다.