대전지방법원 2023타경9771. 유성구 전민동 339-18의 다가구주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층으로 사용승인일은 2018.07.03.이며, 현황상 1층부터 3층까지 각층 5개호의 다중주택으로 이용 중입니다. 토지는 200.9㎡, 지목은 대, 제2종일반주거지역이고 공시지가는 1,503,000원/㎡입니다.
등기의 출발점은 2018.07.05. 소유자 임나현의 소유권보존과 같은 날 설정된 구즉신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당이 말소기준이고 이후 전세권·주택임차권·압류·경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기 구조만 보면 선순위 인수권리는 확인되지 않습니다. 그러나 이 물건은 임차관계가 많은 다가구이므로 등기상 소멸과 실제 점유·대항력 확인을 분리해 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2023타경9771 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 전민동 339-18 |
| 용도 / 이용상태 | 다가구주택 + 토지 · 1층부터 3층까지 다중주택(각층 5개호) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 · 사용승인일 2018.07.03. |
| 토지 | 200.9㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 임나현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,112,099,100원 / 778,469,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 구즉신용협동조합 / 398,246,386원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후는 소멸
말소기준 이후에는 이성수의 전세권 50,000,000원과 그 전세권에 설정된 주식회사에스아이에이 근저당권 50,000,000원, 최주희 전세권 75,000,000원과 주식회사쎄트렉아이 근저당권 70,000,000원, 주식회사금영이엔지 전세권 10,000,000원, 다수의 주택임차권등기가 이어집니다. 데이터상 이 권리들은 모두 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
최주희와 이성수는 임차인 항목과 등기부상 권리자·채무자 이름이 동일해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시돼 있습니다. 단순히 임차인 명단과 등기권리를 별개 채권처럼 합산해서는 안 되고, 실제 계약관계와 배당요구 내용을 원본으로 확인해야 합니다.
② 임차관계 — 대부분 후순위, 금영이엔은 미상
| 임차인 | 호실 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장승훈 | 201호 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유영석 | 203호 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최주희 | 304호 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송수정 | 305호 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한단비 | 202호 | 60,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박상진 | 104호 | 60,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김도량 | 205호 | 65,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재홍 | 103호 | 60,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조우연 | 101호 | 50,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜인 | 301호 | 70,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정덕 | 303호 | 75,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영민 | 204호 | 60,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 류하서 | 302호 | 75,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이성수 | 105호 | 50,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 금영이엔 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 주택임차 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
장승훈·유영석·최주희·송수정과 등기된 주택임차권자들은 확인된 전입일이 모두 2018.07.05. 말소기준 이후여서 데이터상 대항력이 없습니다. 한단비는 2018.09.12. 확정일자, 2018.10.08. 주민등록일자이고, 김도량은 2019.08.13., 김혜인은 2020.11.16., 류하서는 2021.10.27. 등으로 모두 기준일 이후입니다.
③ 예상배당표 (매각가 778,469,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,184,690원 |
| 2. 근저당권 · 구즉신용협동조합 | 1,020,000,000원 | 768,284,310원 |
| 3. 전세권 · 이성수 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당권 · 주식회사에스아이에이 | 50,000,000원 | 0원 |
| 5. 전세권 · 최주희 | 75,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당권 · 주식회사쎄트렉아이 | 70,000,000원 | 0원 |
| 7. 전세권 · 주식회사금영이엔지 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당모델의 채권총액은 1,275,000,000원, 총 배당액은 768,284,310원, 미배당은 506,715,690원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 채권 부족은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 신청채권 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 70% | 778,469,000원 | 768,284,310원 | 506,715,690원 | 충족 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 544,928,300원 | 537,079,017원 | 737,920,983원 | 충족 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 381,449,810원 | 375,309,513원 | 899,690,487원 | 미충족 |
현재 회차와 2회 유찰 시나리오에서는 신청채권 398,246,386원이 충족되는 것으로 계산되지만, 3회 유찰 시에는 신청채권자 배당액이 375,309,513원으로 내려가 충족되지 않는 시나리오입니다. 어느 회차에서도 모델상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이는 앞서 본 금영이엔의 대항력 미상 문제를 별도로 해소한다는 전제에서 해석해야 합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전민고등학교 북동측 인근. 다가구주택, 근린생활시설, 연구단지 내 연구소 및 골프장, 아파트단지 등이 혼재하는 정비된 주택지대이며 환경은 비교적 좋은 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 1층부터 3층까지 다중주택으로 이용 중이며 각층 5개호입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층, 사용승인일 2018.07.03. 위생·급배수·도시가스난방·방범설비가 있습니다.
- 토지. 200.9㎡, 평지·세로장방·소로한면이며 공시지가는 1,503,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 국가산업단지, 연구개발특구, 일반주거구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등에 속하고 소로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 금영이엔 점유 확인. 전입신고일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 실제 점유자, 전입세대, 계약서와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 근저당 변경등기 확인. 구즉신용협동조합 근저당은 1,020,000,000원 설정 후 756,000,000원, 516,000,000원으로 변경된 기록이 있으므로 현재 피담보채권과 배당요구액을 확인해야 합니다.
- 배당모델 교차검증. 현재 계산은 구즉신용협동조합 채권액을 1,020,000,000원으로 잡아 768,284,310원을 배당합니다. 변경등기와 실제 채권신고를 원본에서 맞춰보는 것이 필요합니다.
- 최주희·이성수 관계 확인. 임차인 이름과 등기부상 권리자·채무자 이름이 동일하다는 경고가 있으므로 실제 임대차·전세권·담보관계를 중복 계산하지 않도록 확인해야 합니다.
- 다가구 명도. 1층부터 3층까지 각층 5개호의 다중주택으로 이용 중이므로, 권리 인수 여부와 별개로 각 호실 점유 현황과 명도 범위를 개별 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 다가구주택과 토지가 일괄매각되는 사건이므로 건물·토지의 매각범위를 원본 서류와 대조해야 합니다.
맺으며 — 등기는 후순위, 실무는 임차관계가 핵심
이 사건의 말소기준은 2018.07.05. 구즉신용협동조합 근저당권입니다. 확인된 임차인들의 전입일과 전세권·주택임차권은 대부분 그 이후라 데이터상 대항력이 없거나 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시나리오 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
그렇다고 단순한 무인수 물건으로 끝내기는 어렵습니다. 다가구 다중주택 특성상 점유관계가 복잡하고, 금영이엔은 대항력 가능·미상으로 남아 있습니다. 또 말소기준 근저당의 변경금액과 현재 배당모델의 채권액 사이에는 직접 확인해야 할 차이가 있습니다. 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔지만 실거래 비교 근거 없이 이를 ‘싸다’고 평가할 수는 없습니다. 등기 순위는 비교적 명확하지만, 임차관계와 채권액 원본 검증이 선행돼야 하는 사건입니다.
