대전지방법원 2023타경9825. 대전 유성구 문지동 645-4의 다가구주택 + 토지입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 4층으로, 1층은 계단실, 2층부터 4층은 주택으로 이용되고 있습니다. 토지는 272.1㎡, 지목은 대, 제1종일반주거지역입니다. 감정가 1,515,994,280원에서 두 차례 유찰되어 최저가는 742,837,000원까지 내려왔습니다.
그러나 이 사건의 핵심은 유찰률이 아닙니다. 권리판정상 말소기준은 2023.11.02 구즉신용협동조합의 임의경매개시결정이고, 조사된 임차관계 가운데 전입일이 확인되는 10건은 모두 그 이전에 전입했습니다. 여러 임차권등기는 말소기준 이후에 등기되어 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있지만, 임차권등기의 소멸과 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 승계는 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2023타경9825 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 문지동 645-4 |
| 물건종류 / 이용 | 다가구주택 + 토지 · 1층 계단실 · 2층-4층 주택 |
| 소유자 | 임나현 (단독소유) |
| 토지 | 272.1㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 공시지가 1,841,000원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 1,515,994,280원 / 742,837,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구즉신용협동조합 / 704,308,187원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금은 따로 본다
2019.08.14 설정된 구즉신용협동조합 근저당권은 채권최고액 1,020,000,000원으로 등기되었고 2020.03.16 채권최고액이 900,000,000원으로 변경됐습니다. 등기자료에는 이 근저당권이 이미 말소된 것으로 표시되어 있으며, 권리판정상 2023.11.02 임의경매개시결정이 말소기준으로 잡혀 있습니다. 이후 국의 압류와 임차권등기들은 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다.
② 임차인 분석 — 다가구의 진짜 위험구간
| 임차인 / 사용부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박봉순 · 202호 | 2019.11.08 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계액 미상 |
| 조혁준 · 402호 | 2020.01.03 / 2021.03.08 | 미상 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계액 미상 |
| 김지선 · 401호 | 2020.02.17 / 2020.01.23 | 160,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 배당 160,000,000원 |
| 우소영 · 203호 | 2019.09.02 / 2019.08.19 | 150,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 배당 150,000,000원 |
| 박병민 · 202호 | 2019.11.08 / 2019.11.08 | 140,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 배당 140,000,000원 |
| 김재준 · 303호 | 2022.06.20 / 2022.06.02 | 150,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 배당 150,000,000원 |
| 홍지훈 · 402호 | 2021.03.22 / 2021.03.08 | 150,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 16,991,370원 승계 |
| 유성룡 · 201호 | 2019.10.14 / 2019.10.23 | 130,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 시 130,000,000원 |
| 전재영 · 302호 | 2019.12.03 / 2019.12.03 | 130,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 시 130,000,000원 |
| 이환희 · 301호 | 2021.06.21 / 2021.06.15 | 150,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 시 150,000,000원 |
| 주택임 · 주거 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계액 미상 |
확인된 보증금은 김지선 160,000,000원, 우소영 150,000,000원, 박병민 140,000,000원, 김재준 150,000,000원, 홍지훈 150,000,000원, 유성룡 130,000,000원, 전재영 130,000,000원, 이환희 150,000,000원입니다. 이 가운데 현재 742,837,000원 배당계산은 집행비용을 빼고 김지선·우소영·박병민·김재준에게 전액, 홍지훈에게 133,008,630원을 배당하면서 매각대금이 소진됩니다.
③ 가격 판단 — 49% 유찰률을 ‘싼 가격’으로 읽으면 안 된다
최저매각가는 감정가 1,515,994,280원의 49%인 742,837,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 대항력 임차보증금의 미배당분을 함께 부담할 가능성이 있어 최저가 자체를 매수원가로 비교하면 안 됩니다.
동일 조건의 실거래 시세가 제시되어 있지 않아 실질취득 1,169,828,370원이 시장가격보다 저렴한지 여부도 확인할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 숫자만 근거로 “싸다”, “가격 메리트가 크다”거나 가격 가점을 주는 판단은 금물입니다.
④ 예상배당표 (매각가 742,837,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,828,370원 |
| 1. 임차인 김지선 보증금 | 160,000,000원 | 160,000,000원 |
| 1. 임차인 우소영 보증금 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 1. 임차인 박병민 보증금 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 1. 임차인 김재준 보증금 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 1. 임차인 홍지훈 보증금 | 150,000,000원 | 133,008,630원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
이 배당가정에서 매각대금 742,837,000원은 집행비용과 위 임차인 배당으로 전부 소진됩니다. 홍지훈 부족분은 16,991,370원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 대항력 있는 다른 임차인의 미배당 보증금은 별도 권리검토가 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다가구주택 + 토지. 1층은 계단실, 2층-4층은 주택으로 이용되고 있습니다.
- 입지. 대전문지초등학교 동측 인근이며, 주변은 다가구주택과 근린생활시설 등이 형성된 주상혼용지대입니다.
- 교통. 차량 출입과 주정차가 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 272.1㎡의 대지로 평지·정방형이며 소로 한 면에 접합니다. 공시지가는 1,841,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역·국가산업단지·연구개발특구·일반주거구역 등에 해당하고 소로2류에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물이며 위생·급배수, 승강기, 소방, 난방설비가 되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 모든 임차인의 실제 보증금 확인. 특히 박봉순·조혁준·주택임의 보증금이 확인되지 않아 승계액의 상한을 현재 숫자만으로 확정할 수 없습니다.
- 대항력과 배당잔액을 사람별로 재계산. 임차권등기가 매각으로 소멸한다고 해서 미배당 보증금까지 자동 소멸하는 것은 아닙니다.
- 유성룡·전재영·이환희 배당 여부 확인. 각각 130,000,000원·130,000,000원·150,000,000원의 보증금과 대항력이 표시되어 있으므로 실제 배당순위와 미배당액 확인이 핵심입니다.
- 202호·402호의 중복 관계 확인. 202호에는 박봉순·박병민, 402호에는 조혁준·홍지훈이 각각 조사되어 있어 실제 임대차관계와 보증금 청구 주체를 원본에서 대조해야 합니다.
- 최저가 대신 실질취득액으로 입찰가 산정. 현재 알려진 미배당 보증금만 반영해도 742,837,000원 낙찰 시 실질취득은 최소 1,169,828,370원입니다.
- 실거래 확인 전 가격 메리트 단정 금지. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가매수라고 판단하지 말고 문지동 다가구·토지의 실제 거래가와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 당해세·최우선변제 확인. 현재 배당계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임차권등기 내용을 직접 대조한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 “얼마를 떠안는가”가 먼저다
이 물건은 감정가 1,515,994,280원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 742,837,000원까지 내려왔습니다. 하지만 다가구 경매에서 낙찰가 하락은 곧 임차인 배당재원 감소이기도 합니다. 현재 배당계산만으로도 홍지훈에게 16,991,370원의 부족분이 발생하고, 유성룡·전재영·이환희의 알려진 보증금 410,000,000원은 배당되지 않는 구조입니다.
이 네 사람의 알려진 미배당액을 합치면 426,991,370원. 이를 최저가에 더한 실질취득은 최소 1,169,828,370원입니다. 게다가 박봉순·조혁준·주택임의 보증금은 확인되지 않았습니다. 동일 조건의 실거래 시세도 없어 실질취득액이 시장보다 싼지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “유찰률은 높지만 가격 메리트 확인 불가, 임차보증금 승계 위험은 매우 높음”입니다. 입찰 전 임차인별 배당순위·보증금·배당잔액을 확정하지 못한다면 보수적으로 접근해야 합니다.
