대전지방법원 2024타경1712. 대전광역시 서구 도마동 108-6 소재 건물 1동과 토지가 포함된 연립/다세대 + 토지 유형의 경매입니다. 감정평가상 이용상태는 다가구주택 등이고, 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층입니다. 사용승인일은 2022.03.14로 기재되어 있습니다.
권리의 중심은 2022.03.17에 같은 날 설정된 대전서부새마을금고 근저당 3건입니다. 그중 을구 1번 근저당권이 말소기준권리이고, 그 뒤로 붙은 압류·경매개시결정· 주택임차권등기는 모두 후순위입니다. 따라서 배당표 산식상 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다. 하지만 점유자 표에는 보증금과 전입일이 확인되지 않는 항목이 있으므로, 이 부분은 “대항력 없음”으로 단정하지 말고 대항력 가능·미상으로 별도 관리해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경1712 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 도마동 108-6 |
| 등기 대상 | [건물] 대전광역시 서구 도마동 108-6 1동 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 다가구주택 등으로 이용중 |
| 소유자 | 김용상 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,510,243,400원 / 1,757,170,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전서부새마을금고 / 1,465,965,320원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 등기 발급 | 2026.07.04 · 대전지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 기준은 2022.03.17 근저당
말소기준은 2022.03.17 을구 1번 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 2번·3번 근저당도 모두 대전서부새마을금고이고, 채권최고액 합계는 1,680,000,000원입니다. 이후 2023.12.06 압류, 2024.02.19 임의경매개시결정, 2023.11.02부터 2024.06.28까지 접수된 주택임차권등기들은 모두 후순위로 표시됩니다.
② 임차인·점유자 표 — 승계 중복신고는 없고, 미상 3건이 핵심
보증기관 대위·승계 표시(is_subrogation/is_guarantor)는 0건입니다. 따라서 보증기관 승계 중복신고로 보증금을 합산 제외할 항목은 없습니다. 다만 실제 임차·점유 신고가 22건으로 많고, 그중 보증금 또는 전입일 미상 항목은 별도로 확인해야 합니다.
| 성명 | 부분 | 전입/확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이세온 | 301호 | 2023.03.03 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김윤주 | 402호 | 2022.06.17 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정근영 | 401호 | 2022.06.07 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정지선 | 402호 | 2022.03.23 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조으뜸 | 201호 | 2022.04.25 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 육성준 | 202호 | 2022.03.25 / 미상 | 미상 | 없음 | 배당요구 | 없음 |
| 이만희 | 203호 | 2022.05.30 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최영민 | 301호 | 2022.07.04 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 노미정 | 301호 | 2022.07.08 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정재윤 | 302호 | 2022.04.11 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서윤진 | 302호 | 2023.06.30 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동휘 | 303호 | 2022.07.19 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양은혜 | 401호 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 오도연 | 건물 중 4층 58㎡(401호) | 2022.08.22 / 2022.08.11 | 120,000,000원 | 없음 | 배당요구 | 없음 |
| 김선진 | 건물 중 3층 약 37㎡ (302호) | 2022.04.15 / 2022.03.29 | 120,000,000원 | 없음 | 배당요구 | 없음 |
| 이현화 | 건물 중 3층 약 45㎡(303호) | 2022.05.09 / 2022.04.22 | 120,000,000원 | 없음 | 배당요구 | 없음 |
| 이도경 | 건물 중 2층 약35㎡(201호) | 2022.03.23 / 2022.03.24 | 100,000,000원 | 없음 | 배당요구 | 없음 |
| 박성민 | 건물 중 2층 약 40㎡ (203호) | 2022.07.15 / 2022.05.27 | 100,000,000원 | 없음 | 배당요구 | 없음 |
| 이수희 | 건물 중 4층 약45㎡(402호) | 2022.06.17 / 2022.05.27 | 100,000,000원 | 없음 | 배당요구 | 없음 |
| 김현명 | 건물 중 2층 35㎡(202호) | 2022.03.23 / 2022.03.24 | 100,000,000원 | 없음 | 배당요구 | 없음 |
| 이얼 | 건물 중 3층 45㎡(301호) | 2022.06.20 / 2022.06.20 | 100,000,000원 | 없음 | 배당요구 | 없음 |
| 차권자 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 | 없음 |
| 지주택 | 미상 | 미상 / 미상 | 0원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
대항력 “없음”은 데이터상 전입신고가 말소기준권리 이후로 표시된 항목입니다. 전입신고일 또는 보증금이 미상인 항목은 대항력 가능·미상으로 분리했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,757,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 누계 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.1% 추정) | - | 19,971,700원 | 19,971,700원 |
| 을구 1번 근저당권 · 대전서부새마을금고 | 780,000,000원 | 780,000,000원 | 799,971,700원 |
| 을구 2번 근저당권 · 대전서부새마을금고 | 600,000,000원 | 600,000,000원 | 1,399,971,700원 |
| 을구 3번 근저당권 · 대전서부새마을금고 | 300,000,000원 | 300,000,000원 | 1,699,971,700원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 57,198,300원 | 1,757,170,000원 |
현재 회차 매각가 1,757,170,000원 가정 시 채권최고액 기준 근저당 1,680,000,000원은 전액 배당되고, 소유자 교부 잔여가 57,198,300원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰될수록 채권 미회수는 커진다
| 회차 | 비율 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 70% | 1,757,170,000원 | 1,680,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 49% | 1,230,019,000원 | 1,215,318,810원 | 464,681,190원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 34.3% | 861,013,300원 | 850,003,167원 | 829,996,833원 | 0원 |
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 도마중학교 동측 인근으로, 주위는 단독·다세대주택, 근린생활시설, 상가주택, 아파트단지 및 각급 교육시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시됩니다.
- 건물. 1동·2동은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층이며, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 524.7㎡, 지목은 대, 공시지가 1,430,000원/㎡입니다. 제2종일반주거지역, 재정비촉진지구, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등이 표시됩니다.
- 비고. 일괄매각이며, 건물 1동·2동 위치확인은 건물 외벽에 부착된 외부표시를 기준합니다. 토지의 정확한 경계 등은 추후 지적측량 등의 절차가 필요해 보인다는 비고가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. 양은혜, 차권자, 지주택 항목은 전입신고일 또는 보증금이 미상입니다. 대항력 가능·미상으로 두고 원본 명세서·주민등록·점유관계를 확인해야 합니다.
- 임차권등기 범위 대조. 201호, 202호, 203호, 301호, 302호, 303호, 401호, 402호 등 각 임차권등기 범위와 실제 호실 표시를 현장에서 대조해야 합니다.
- 일괄매각 확인. 건물 1동·2동 및 토지 포함 구조입니다. 건물 외벽 표시와 공부상 표시가 일치하는지 확인해야 합니다.
- 경계 확인. 토지의 정확한 경계는 지적측량 등의 절차가 필요해 보인다는 비고가 있으므로, 도로·화단·야외 수도 포함 평가 범위를 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당표는 당해세·임차인 최우선변제 미반영입니다. 실제 배당 및 잔여금은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “후순위 소멸”과 “점유 미상”을 분리해서 봐야 한다
이 사건은 겉으로 보면 임차권등기가 많아 복잡해 보입니다. 그러나 기준을 잡으면 구조는 분명합니다. 말소기준은 2022.03.17 대전서부새마을금고 근저당이고, 등기된 주택임차권들은 모두 그 뒤에 접수되었습니다. 배당 산식상 매수인 인수액도 0원입니다.
문제는 “권리 소멸”이 곧 “현장 리스크 0”이라는 뜻은 아니라는 점입니다. 이 물건은 다가구주택 등으로 이용 중이고, 신고된 임차·점유 항목이 많습니다. 특히 보증금·전입일이 미상인 항목은 대항력 있음으로 단정할 수도, 없음으로 단정할 수도 없습니다. 결론은 권리 구조는 후순위 소멸형, 실무 판단은 미상 점유 확인형입니다. 최저가 1,757,170,000원만 보고 접근하기보다, 미상 점유 3건과 일괄매각 범위를 확인한 뒤 가격을 정해야 합니다.
