대전지방법원 2024타경101667. 대전 서구 관저동 1956-8의 토지와 4층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 근린생활시설·계단실, 2층부터 4층까지 주택으로 확인됩니다. 소유자는 김용상이고, 말소기준권리는 2021년 8월 6일 설정된 대전북부새마을금고의 채권최고액 1,560,000,000원 근저당권입니다.
등기부상 임차권등기들은 모두 이 말소기준권리보다 뒤에 접수됐습니다. 현황조사와 명세서에 확인되는 실명 점유자들의 전입일 역시 말소기준일 이후로 정리돼 있어 해당 자료 기준으로는 대항력 없음입니다. 다만 전입일과 보증금이 확인되지 않는 별도 신고는 대항력 가능·미상으로 남겨 두는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경101667 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 관저동 1956-8 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 일괄매각 |
| 이용상태 | 1층 근린생활시설·계단실 / 2층-4층 주택 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 |
| 토지 | 465.2㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 가로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 김용상 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,461,991,040원 / 1,723,394,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 1,345,659,540원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차권이 집중됐다
말소기준권리는 2021.08.06 대전북부새마을금고 근저당권 1,560,000,000원입니다. 이후 임차권등기, 경매개시결정, 압류가 이어졌습니다. 근저당권은 2024.08.29 위드자산관리대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 고창군수산업협동조합의 채권액 1,560,000,000원 질권, 2024.09.13 김보경의 채권액 250,000,000원 질권이 설정돼 있습니다.
② 임차·점유 현황 — 실명 12명, 보증기관 승계는 중복 합산 금지
실명으로 확인되는 실제 임차·점유자는 12명입니다. 한국토지주택공사의 100,000,000원 임차권등기는 최현혜 보증금의 대위·승계로 표시돼 있어 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 금액이 확인된 실제 임차인의 등기상 보증금 합계는 이 중복 승계액을 제외하면 1,055,000,000원입니다.
| 이름 | 점유 부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 배당·승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최현혜 | 204호 | 2021.10.22 / - | 미상 | 없음 | 한국토지주택공사 대위·승계 표기 |
| 정대진 | 301호 | 2022.02.28 / - | 미상 | 없음 | - |
| 김수옥 | 304호 | 2021.08.09 / - | 미상 | 없음 | - |
| 박유진 | 402호 | 2021.11.30 / - | 미상 | 없음 | - |
| 이래섭 | 403호 | 2021.11.20 / - | 미상 | 없음 | - |
| 김종훈 | 302호 | 2021.08.10 / 2021.08.10 | 170,000,000원 | 없음 | 배당요구 2023.10.18 |
| 최홍석 | 201호 | 2023.09.18 / 2023.09.12 | 95,000,000원 | 없음 | 배당요구 2024.04.25 |
| 박덕우 | 203호 | 2021.08.11 / 2021.08.11 | 170,000,000원 | 없음 | 배당요구 2023.10.31 |
| 강전수 | 202호 | 2021.08.11 / 2021.08.11 | 180,000,000원 | 없음 | 배당요구 2024.03.29 |
| 이규민 | 404호 | 2022.05.06 / 2022.04.11 | 130,000,000원 | 없음 | 배당요구 2024.03.13 |
| 김종대 | 303호 | 2021.08.11 / 2021.08.11 | 180,000,000원 | 없음 | 배당요구 2024.03.22 |
| 권예형 | 401호 | 2022.05.06 / 2022.04.28 | 130,000,000원 | 없음 | 배당요구 2024.06.24 |
| 한국토지주택공사 | 402호 | 2021.11.30 / 2021.11.03 | 100,000,000원 | 없음 | 대위·승계 최현혜 중복신고 |
③ 예상배당표 (매각가 1,723,394,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 19,633,940원 |
| 1. 근저당 · 대전북부새마을금고 | 1,560,000,000원 | 1,560,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 143,760,060원 |
현재 회차의 배당 시뮬레이션에서는 근저당권 채권최고액 1,560,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 143,760,060원이 발생하며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 인수액은 0원으로 계산
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 1,723,394,000원 | 1,560,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 1,206,375,800원 | 1,191,912,042원 | 368,087,958원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 844,463,060원 | 833,618,429원 | 726,381,571원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자의 청구액 1,345,659,540원이 충족되는 것으로 계산되지만, 2회 유찰 시부터는 충족되지 않습니다. 다만 이 사건은 대항력 있는 임차보증금 인수형으로 확인된 사건은 아니므로, 제공된 시나리오에서는 낙찰가가 내려가도 매수인 인수액은 계속 0원으로 계산됩니다. 문제는 가격 자체보다 미상 임차·점유 신고를 확정하는 절차입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서일고등학교 북동측 인근. 상가주택, 다가구주택, 근린생활시설, 학교, 아파트, 공원 등이 소재하는 택지개발지구이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입과 주정차가 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 1층은 근린생활시설과 계단실, 2층부터 4층은 주택으로 이용 중인 혼합용도 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 소방, 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 465.2㎡, 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가 1,248,000원/㎡입니다.
- 규제. 관저4지구 도시개발사업 지구단위계획구역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 신고 원본 확인. 주택임·지주택·한국토로 기재된 신고의 실제 당사자, 전입일, 보증금, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 문건 원본으로 확인해야 합니다.
- 호실별 점유 재대조. 실명 확인 점유자 12명과 임차권등기 호실을 현황조사서·전입세대열람과 대조해 현재 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 보증기관 승계 중복 금지. 한국토지주택공사 100,000,000원은 최현혜 보증금 대위·승계 표기이므로 별도 보증금으로 더하지 마세요.
- 김종훈 경정 확인. 점유개시일은 2021.06.08로 경정됐지만 주민등록일은 2021.08.10입니다. 경정결정과 임차권등기 원문을 함께 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당모형의 인수 0원은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
- 혼합용도 환금성. 1층 근린생활시설과 2~4층 다수 주택을 일괄 취득하는 구조라 개별 아파트보다 임대관리·명도·매각 구조가 복잡합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 미상 점유를 지우는 일
이 사건은 감정가 2,461,991,040원에서 한 차례 유찰돼 현재 1,723,394,000원까지 내려와 있습니다. 배당 시뮬레이션은 매수인 인수액 0원을 제시하고, 실명이 확인된 점유자들의 전입도 모두 말소기준일 뒤입니다. 여기까지만 보면 권리 구조는 정리되는 쪽입니다.
하지만 한 건물에 다수의 임차권등기와 점유자가 존재하고, 한국토지주택공사의 대위·승계, 김종훈 임차권의 점유개시일 경정, 전입일·보증금이 확인되지 않는 추가 신고까지 있습니다. 실거래 시세 자료도 없어 현재 최저가의 시장가격 메리트를 별도로 검증할 근거가 없습니다. 따라서 결론은 “등기상 인수 0원 가정은 긍정적이지만, 미상 임차·점유 확인 전까지는 보수적으로 접근”입니다.
