대전지방법원 2024타경104260. 대전 중구 문화동 569-22의 다가구주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 토지는 462.1㎡이고, 감정 이용상태는 1층 계단실·근린생활시설·다가구주택 1가구, 2층 업무시설(오피스텔 3호), 3층 다가구주택 5가구, 4층 다가구주택 5가구, 5층 다가구주택 3가구입니다. 건물은 철근콘크리트구조 5층으로 사용승인일은 2023.03.08입니다.
이 사건은 근저당 자체보다 임차인 확인이 권리분석의 중심입니다. 말소기준권리는 2023.03.16 설정된 문창신용협동조합 근저당 768,000,000원입니다. 그런데 임차인·점유 기록 중 변희원의 전입일은 2022.11.17로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 변희원의 보증금 중 배당으로 회수되지 않는 금액이 있다면 매수인이 부담할 가능성이 있고, 현재 보증금이 확인되지 않아 그 규모를 숫자로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경104260 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 문화동 569-22 |
| 용도 | 다가구주택 + 토지 · 1층 근린생활시설 포함 · 2층 업무시설(오피스텔) 포함 |
| 토지 | 462.1㎡ · 대 · 제3종일반주거지역 · 공시지가 932,900원/㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 · 사용승인 2023.03.08 |
| 소유자 | 임태호 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,560,295,500원 / 2,560,295,500원 (신건) |
| 청구액 | 418,191,780원 |
| 매각기일 | 2026.05.26 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 명확하지만 임차인이 문제다
말소기준은 2023.03.16 을구 1번 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권 900,000,000원, 이후의 경매개시결정과 압류, 후순위 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 을구 1번·2번 근저당권은 2025.01.17 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 기존 근저당의 순위 자체가 새로 생기는 것은 아닙니다.
② 임차인·점유 현황 — 실제 기록 45명, 승계 중복 1건
임차인·점유 관련 기록은 보증기관 대위·승계 1건을 제외하면 45명입니다. 대부분 전입일이 2023.03.16 말소기준보다 늦어 대항력이 없지만, 변희원 1명은 선순위 대항력이고, 한국토·주택임 2건은 전입일을 알 수 없어 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임형준 | 201호 | 2023.04.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정희원 | 202호 | 2024.01.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김선집 | 203호 | 2023.05.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지현 | 204호 | 2023.05.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최희경 | 205호 | 2024.03.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김승엽 | 206호 | 2023.08.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 변강민 | 301호 | 2023.04.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 선재훈 | 302호 | 2024.02.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이수민 | 303호 | 2023.06.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최주희 | 304호 | 2023.09.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안은빈 | 305호 | 2023.08.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤상철 | 306호 | 2023.08.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최윤종 | 401호 | 2023.05.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김새봄 | 402호 | 2023.11.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김상민 | 403호 | 2023.06.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박효진 | 404호 | 2024.01.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주혜린 | 405호 | 2023.11.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황미정 | 501호 | 2023.05.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김동민 | 501호 | 2023.06.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정영준 | 502호 | 2023.07.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김현아 | 1층 102호 | 2023.10.26 | 1,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 고지훈 | 202호 | 2023.04.14 | 5,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김종호 | 301호 | 2023.09.13 | 4,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박상민 | 302호 | 2024.01.02 | 3,500원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김명희 | 303호 | 2023.12.18 | 5,500원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이인숙 | 304호 | 2023.12.20 | 3,500원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정진혁 | 502호 | 2023.04.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 배자현 | 201호 | 2023.04.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 지민수 | 201호 | 2023.08.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임태하 | 203호 | 2023.08.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임주현 | 401호 | 2024.01.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최희원 | 403호 | 2023.04.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조현석 | 404호 | 2023.11.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박진희 | 404호 | 2024.01.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 문강희 | 405호 | 2023.12.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김한민 | 501호 | 2023.08.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 변희원 | 503호 | 2022.11.17 | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 은태영 | - | 2024.02.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신민선 | DS빌라 202호 | 2024.01.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 원은주 | 402호 | 2023.08.30 | 40,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 | 403호 | 2023.04.24 | 95,000,000원 | 없음 | 미상 | 대위·승계 임형준 |
| 박상희 | 503호 | 2023.11.10 | 120,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 손현아 | 305호 | 2023.12.12 | 30,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최지환 | 303호 | 2023.09.05 | 55,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토 | - | 미상 | 0원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주택임 | - | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
한국토지주택공사 95,000,000원은 임형준 보증금의 보증기관 대위·승계 중복신고로, 실제 임차보증금에 별도로 합산하지 않습니다.
한국토 — 전입일 미상으로 대항력 가능·미상.
주택임 — 전입일·보증금 미상으로 대항력 가능·미상.
이 3개 기록을 정리하기 전에는 실질취득액과 인수액을 확정할 수 없습니다.
③ 등기된 임차권 — 모두 말소기준 이후
| 등기일 | 임차권자 | 범위 | 임차보증금 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 2024.08.09 | 원은주 | 402호 45㎡ | 40,000,000원 | 소멸 |
| 2025.01.13 | 한국토지주택공사 | 403호 29.52㎡ | 95,000,000원 | 소멸 |
| 2025.09.24 | 한국토지주택공사 | 502호 72㎡ | 160,000,000원 | 소멸 |
| 2025.10.17 | 박상희 | 503호 60㎡ | 120,000,000원 | 소멸 |
| 2025.12.19 | 손현아 | 305호 35㎡ | 30,000,000원 | 소멸 |
| 2026.01.29 | 최지환 | 303호 35㎡ | 55,000,000원 | 소멸 |
등기된 주택임차권들은 모두 2023.03.16 말소기준 이후에 등기됐고, 전입일도 확인된 항목은 말소기준보다 늦습니다. 따라서 이 등기 자체는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 503호에는 별도로 변희원의 2022.11.17 선순위 전입이 존재하므로, 같은 호실의 박상희 임차권등기만 보고 503호의 인수위험이 없다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,560,295,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 28,002,955원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 문창신용협동조합 | 768,000,000원 | 768,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 문창신용협동조합 | 900,000,000원 | 900,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 윤현정 | 418,191,780원 | 418,191,780원 |
| 4. 경매개시결정 · 문창신용협동조합 | 418,191,780원 | 418,191,780원 |
| 5. 경매개시결정 · 정창섭 | 418,191,780원 | 27,908,985원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 2,922,575,340원, 예상 배당액은 2,532,292,545원이며 390,282,795원 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 이 계산의 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있지만, 변희원의 보증금 자체가 미상이므로 이 숫자를 실제 인수액 확정값으로 사용해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락보다 인수 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 신청채권 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 2,560,295,500원 | 2,532,292,545원 | 390,282,795원 | 418,191,780원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 2,048,236,400원 | 2,025,354,036원 | 897,221,304원 | 357,354,036원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,638,589,120원 | 1,619,803,229원 | 1,302,772,111원 | 0원 |
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대전광역시 중구 문화동 보성초등학교 동측 인근으로, 다가구주택·근린생활시설·주상용 건물이 혼재하는 아파트 단지 주변 주거·상업 혼용지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 제반 교통상황은 무난합니다.
- 이용상태. 1층 계단실·근린생활시설·다가구주택 1가구, 2층 업무시설(오피스텔 3호), 3층 다가구주택 5가구, 4층 다가구주택 5가구, 5층 다가구주택 3가구입니다.
- 토지. 462.1㎡, 제3종일반주거지역, 평지·부정형·세로한면(가), 공시지가 932,900원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·도시계획구역·중점경관관리구역에 포함되고 도로에 접합니다.
- 건축. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 1층 현황. 건축물대장상 1층은 계단실 및 제1·2종 근린생활시설이나 현황은 계단실 및 근린생활시설, 다가구주택 1가구입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 변희원 보증금 확인. 503호, 2022.11.17 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·배당요구·배당가능액을 확인해 실제 인수액을 계산해야 합니다.
- 한국토·주택임 확인. 두 기록은 전입일을 알 수 없어 대항력 가능·미상입니다. 실제 점유자와 임대차계약 내용을 대조해야 합니다.
- 503호 중첩 확인. 변희원 외에 박상희의 120,000,000원 임차권등기가 존재합니다. 서로 다른 계약·점유관계인지 원본 서류로 구분해야 합니다.
- 보증기관 중복 제외. 한국토지주택공사 95,000,000원은 임형준 보증금의 대위·승계 기록이므로 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
- 혼합용도 확인. 다가구주택뿐 아니라 1층 근린생활시설과 2층 업무시설이 포함돼 있으므로 실제 임대현황·용도별 명도 범위를 확인해야 합니다.
- 배당표 과신 금지. 계산상 매수인 인수 0원은 미상 선순위 임차보증금을 확정한 결과가 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약·배당요구 내역을 직접 대조한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “등기가 소멸해도 보증금 위험은 남을 수 있다”
등기부만 보면 구조는 비교적 명료합니다. 2023.03.16 문창신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 근저당·경매개시결정·압류·임차권등기는 매각으로 정리됩니다. 하지만 다가구주택 경매의 핵심은 누가 언제 전입했고 얼마의 보증금을 갖고 있는가입니다.
이 사건에는 명확한 선순위 대항력 임차인 변희원이 있고, 그 보증금은 확인되지 않았습니다. 또 한국토·주택임은 전입일이 없어 대항력 여부조차 확정되지 않습니다. 따라서 감정가 2,560,295,500원이든, 1회 유찰가 2,048,236,400원이든, 2회 유찰가 1,638,589,120원이든 최저가만으로 가격 메리트를 말할 수 없습니다. 먼저 선순위 임차보증금을 확정해 낙찰가 + 인수액 = 실질취득액을 계산해야 합니다. 권리분석 완료 전에는 가격 판단도 완료되지 않은 사건입니다.
