광주지방법원 2025타경33421. 전남 장성군 남면 월곡리 270의 주택·창고와 토지가 묶인 사건입니다. 등기상 소유자는 김남숙, 김남순, 김삼수, 김순임, 김진희, 김효자 등 6명이고 각 지분은 6분의 1입니다. 현재 경매개시결정은 김삼수 지분에 관해 기입돼 있어, 낙찰자가 취득하는 핵심 대상도 독립된 주택 한 채가 아니라 공유지분입니다.
가격은 감정가 49,191,480원에서 세 차례 유찰돼 22,039,000원까지 내려왔습니다. 그러나 공유지분은 낙찰 직후 건물과 토지를 단독으로 점유·사용할 수 있는 물건과 다릅니다. 여기에 타인 소유 건물을 위한 법정지상권 가능성과 지적·현황 불일치가 명시돼 있어, 이 사건의 승부처는 가격 할인율이 아니라 취득 후 사용 가능성과 분쟁 비용입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33421 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 장성군 남면 월곡리 270 · 전라남도 장성군 남면 월곡신촌길 8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 1동 및 창고 2동 |
| 매각대상 | 김삼수 공유지분 6분의 1 · 제시외 건물 및 제시외 수목 해당 지분 포함 · 일괄매각 |
| 공유자 | 김남숙, 김남순, 김삼수, 김순임, 김진희, 김효자 · 각 6분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 49,191,480원 / 22,039,000원 (3회 유찰, 감정가의 44.8%) |
| 청구금액 | 70,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 특별매각조건 | 공유자우선매수권 행사를 1회로 제한 |
① 권리 흐름 — 금액 인수 0원과 ‘안전’은 다르다
권리분석 기준은 2007.10.08. 남면농업협동조합 가압류 27,035,676원으로 잡혀 있습니다. 이보다 뒤에 기입된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 계산상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
다만 기준권리보다 앞선 2004년 남면농업협동조합 근저당 80,000,000원은 2013.09.03. 말소됐고, 2005년 황룡농업협동조합 가압류 15,668,444원도 2007.11.13. 말소됐습니다. 기준권리인 2007년 가압류에도 2013.09.11. 일부해제 기록이 있으므로, 실제 배당순위와 매각 후 말소 범위는 등기부 원문과 매각물건명세서를 함께 대조해야 합니다.
② 점유·임차인 — 전입자 3명 모두 기준일 이후
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김순임 | 전부 | 2013.06.26 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심인섭 | 알 수 없음 | 2018.02.27 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진희 | 알 수 없음 | 2021.11.15 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
세 사람의 전입일은 모두 말소기준일인 2007.10.08.보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 확인되더라도 대항력에 기초한 매수인 승계는 없는 구조입니다. 다만 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 배당 가능성은 원문 확인이 필요합니다.
③ 가격 시나리오 — 44.8% 할인만으로 저가 판단 금지
현재 최저가는 감정가 49,191,480원의 44.8%인 22,039,000원입니다. 동일 유형의 직접적인 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만 확인되는 상황이므로, 이를 곧바로 시세보다 싸다고 평가할 수는 없습니다. 특히 취득 대상이 1/6 공유지분이고 법정지상권·경계 문제가 겹친다는 점을 가격에 별도로 반영해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 22,039,000원 | 44.8% | 21,242,298원 | 421,597,208원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 17,631,200원 | 35.84% | 16,913,838원 | 425,925,668원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 14,104,960원 | 28.67% | 13,451,071원 | 429,388,435원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 22,039,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 796,702원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 남면농업협동조합 | 80,000,000원 | 21,242,298원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 황룡농업협동조합 | 15,668,444원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 남면농업협동조합 | 27,035,676원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 | 56,104,767원 | 0원 |
| 6. 갑구 8번 강제경매개시결정 · 농업협동조합중앙회 | 미상 | 0원 |
| 7. 갑구 11번 경매개시결정 · 남면농업협동조합 | 70,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 12번 가압류 · 오영종 | 9,000,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 15번 김삼수 지분 가압류 | 69,174,201원 | 0원 |
| 10. 갑구 16번 경매개시결정 · 희망모아유동화전문유한회사 | 70,000,000원 | 0원 |
| 11. 갑구 18번 가압류 · 한화생명보험주식회사 | 20,391,604원 | 0원 |
| 12. 갑구 19번 가압류 · 상록수제일차유동화전문유한회사 | 25,464,814원 | 0원 |
| 13. 갑구 24번 경매개시결정 · 농업협동조합자산관리회사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 442,839,506원 중 예상 배당액은 21,242,298원, 미배당액은 421,597,208원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 배당 계산상 2004년 근저당에 잔액이 배정되는 반면 등기에는 2013.09.03. 말소 기록이 있으므로, 실제 배당순위는 원문 대조가 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 법정지상권·경계·현황 불일치
- 법정지상권 가능성. 타인 소유 월곡리 264-1 건물을 위해 법정지상권이 성립할 여지가 명시돼 있습니다. 토지만 취득해도 해당 건물의 존치·사용 문제가 남을 수 있습니다.
- 인접 지번 걸침. 건물 1(가)와 1(다)는 지적과 현황이 일치하지 않고 월곡리 264-1 및 266 일부에 걸쳐 소재합니다.
- 본건 토지 점유. 월곡리 264-1 건물 일부가 본건 토지 일부를 점유하고 있습니다. 경계측량 없이 실제 점유면적과 철거·사용 범위를 확정하기 어렵습니다.
- 제시외 물건 포함. 제시외 건물과 제시외 수목의 해당 지분이 매각에 포함되며, 여러 부동산이 일괄매각됩니다.
- 건물 구조 차이. 주택은 공부상 슬레이트지붕이나 현황은 강판·판넬지붕입니다. 축사는 공부상 블록조·목조 슬레이트지붕이나 현황은 블록조·철파이프조 창고이고, 부속사는 공부상 블록조 슬레이트지붕이나 현황은 철파이프조 판넬지붕 창고입니다.
- 토지 현황 차이. 본건 3번 토지는 공부상 지목이 답이지만 현황은 전으로 이용 중입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건 2번은 장성군 남면 월곡리 신촌마을 내에, 본건 3번은 신촌마을 서측 인근에 위치합니다. 주위는 마을·농경지·임야로 형성된 농촌지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 남동측 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물 이용. 건물 1(가)는 주택, 1(나)와 1(다)는 창고입니다. 주택에는 전기설비, 위생설비, 급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 월곡리 270 토지는 면적 450㎡, 지목 대, 평지의 부정형 토지이며 세로각지에 접합니다. 공시지가는 208,800원/㎡입니다.
- 용도지역. 본건 2번은 제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 소로3류에 저촉됩니다. 본건 3번은 자연녹지지역·개발제한구역입니다.
- 환금성. 농촌지역의 주택·창고·토지 복합물건인 데다 매각 대상이 1/6 공유지분이고, 경계·법정지상권 문제가 있어 일반 주거용 부동산보다 매수층이 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각지분 확인. 취득 대상이 김삼수의 6분의 1 지분인지, 각 토지·건물·제시외 물건에 동일하게 적용되는지 매각목록을 대조해야 합니다.
- 공유자우선매수 대비. 공유자의 우선매수권 행사 가능성과 1회 제한 조건을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 법정지상권 검토. 월곡리 264-1 건물의 소유자, 토지와 건물의 과거 소유관계, 법정지상권 성립 시점과 범위를 확인해야 합니다.
- 경계측량. 건물 1(가)·1(다)의 264-1 및 266 침범 부분과 264-1 건물의 본건 토지 점유 부분을 현황측량으로 특정해야 합니다.
- 점유자 확인. 김순임·심인섭·김진희의 실제 점유 범위, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 공유자 신분을 대조해야 합니다.
- 말소·배당순위 대조. 2004년 근저당, 2005년 가압류, 2007년 기준 가압류의 말소·일부해제 기록과 예상배당표의 순위가 일치하는지 확인해야 합니다.
- 공유물분할 비용. 낙찰 후 협의매수, 공유물분할, 점유·사용 협의에 필요한 기간과 비용을 응찰가에 반영해야 합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·지적도·건축물대장을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 낙찰”
이 사건의 실질취득액은 현재 최저가 기준 22,039,000원이고, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 낙찰자가 취득하는 것은 전체 부동산이 아니라 김삼수의 1/6 공유지분입니다. 공유자우선매수권, 전입·점유자 3명, 타인 소유 건물을 위한 법정지상권 가능성, 인접 지번에 걸친 건물, 공부와 현황의 구조 차이까지 동시에 해결해야 합니다.
감정가 대비 44.8%라는 숫자는 눈에 띄지만, 직접 비교할 실거래 근거 없이 저가라고 판단할 수 없고, 3회 유찰 자체도 시장이 이 복합 위험을 쉽게 받아들이지 않았다는 신호로 볼 수 있습니다. 가격은 낮지만 사용성과 환금성은 낮고, 법률·측량 비용은 높을 수 있습니다. 권리금액만 보면 인수 0원이지만, 종합적으로는 일반 입찰자에게 적합하지 않은 D등급 고난도 물건입니다.