대전지방법원 2025타경3173. 대전 동구 용전동 24-8 소재 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 주상용 건물입니다. 1층은 계단실 및 소매점, 2~3층은 다가구주택 각층 5가구, 4층은 다가구주택 4가구로 기재되어 있습니다. 즉 단순한 아파트 한 세대가 아니라 근린생활시설이 섞인 다가구형 수익 부동산으로 봐야 합니다.
권리의 출발점은 분명합니다. 말소기준권리는 2016.03.21 을구 1번 근저당권이고, 이후 경매개시결정, 대전신용보증재단 가압류, 주택임차권등기들은 모두 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 현재 최저가 1,230,611,000원 가정 배당표에서도 채권총액 829,084,950원이 전액 충족되고, 소유자 교부 잔여 386,819,940원이 남는 구조입니다. 따라서 계산상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3173 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 용전동 24-8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주상용 건물 · 1층 계단실 및 소매점, 2~3층 다가구주택 각층 5가구, 4층 다가구주택 4가구 |
| 소유자 | 하영복 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,758,016,040원 / 1,230,611,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전개인택시새마을금고 / 504,146,032원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 토지 | 대 397.7㎡ · 제3종일반주거지역 · 공시지가 959,700원/㎡ · 소로한면 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2016.03.21 을구 1번 근저당권입니다. 이후 소유권이전, 임의경매개시결정, 대전신용보증재단 가압류, 여러 주택임차권등기명령이 이어지지만, 데이터상 권리 소멸 사유는 “말소기준권리 이후 → 매각으로 소멸”로 정리되어 있습니다. 다만 임차인 표에서 보증금·전입일이 미상인 항목은 대항력 있음으로 단정하지 않고, 대항력 가능·미상 항목으로 별도 확인해야 합니다.
② 임차인 표 — 보증기관 승계는 중복 합산 금지
임차인 데이터에는 실제 점유·신고 항목과 등기부 임차권등기 항목이 함께 들어 있습니다. 이 중 한국토지주택공사 205호 70,000,000원은 노민식 보증금의 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시되어 있어, 별도의 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 보증기관 승계 1건을 제외한 실제 임차인 신고 항목은 17명입니다.
| 임차인 | 부분 | 보증금 | 전입/확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 노민식 | 101호 | 10,000,000원 | 2025-01-03 / - | 없음 | 미상 | - |
| 고원곤 | 303호 | 80,000,000원 | 2017-08-17 / - | 없음 | 미상 | - |
| 서홍식 | 201호 | 미상 | 2022-11-09 / - | 없음 | 미상 | - |
| 박세라 | 203호 | 미상 | 2024-06-07 / - | 없음 | 미상 | - |
| 이충구 | 204호 | 미상 | 2024-03-04 / 2024-02-23 | 없음 | 배당요구 2025-05-23 | - |
| 홍경철 | 302호 | 미상 | 2019-08-13 / - | 없음 | 미상 | - |
| 유진영 | 304호 | 미상 | 2019-08-12 / - | 없음 | 미상 | - |
| 이호연 | 402호 | 미상 | 2024-10-14 / - | 없음 | 미상 | - |
| 이영주 | 403호 | 미상 | 2024-10-11 / - | 없음 | 미상 | - |
| 이동은 | 404호 | 미상 | 2024-02-02 / - | 없음 | 미상 | - |
| 한국토지주택공사 | 건물 중 2층 35㎡(205호) | 70,000,000원 | 2023-01-13 / 2022-11-28 | 없음 | 배당요구 2025-02-07 | 노민식 대위·승계 |
| 이동현 | 건물 중 2층 약 42㎡ (202호) | 5,000,000원 | 미상 / 2023-03-31 | 가능·미상 | 배당요구 2025-03-26 | - |
| 진영훈 | 건물 중 3층 약 40㎡ (305호) | 65,000,000원 | 2019-12-06 / 2019-11-18 | 없음 | 배당요구 2025-05-01 | - |
| 차중현 | 건물 중 2층 약 29.3㎡ (202호) | 5,000,000원 | 2024-12-17 / 2024-12-17 | 없음 | 배당요구 2025-07-29 | - |
| 김민훈 | 건물 중 3층 33㎡ (301호) | 65,000,000원 | 2017-08-14 / 2017-08-14 | 없음 | 배당요구 2025-08-21 | - |
| 차권자 | - | 0원 | 미상 / - | 가능·미상 | 미상 | - |
| 주택임 | - | 0원 | 2023-01-13 / 2022-11-28 | 없음 | 배당요구 2025-05-23 | - |
| 한국토 | - | 미상 | 미상 / - | 가능·미상 | 미상 | - |
| 지주택 | - | 0원 | 2024-02-02 / 2024-01-02 | 없음 | 배당요구 2025-05-23 | - |
③ 예상배당표 (매각가 1,230,611,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.2% 추정) | - | 14,706,110원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 대전개인택시새마을금고 | 650,000,000원 | 650,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 대전개인택시새마을금고 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 대전신용보증재단 | 49,084,950원 | 49,084,950원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 386,819,940원 |
현재 회차 최저가 1,230,611,000원 기준으로 채권자 총 청구 829,084,950원이 전액 배당되고 부족액은 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제 미반영으로 실제 잔여는 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 동구 용전동 소재 “동부네거리” 북서측 인근입니다. 주위는 공동주택, 다가구·단독주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 시내버스 정류장이 소재합니다. 감정요항표상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 용도·구조. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물이고, 사용승인일은 2016.03.08입니다. 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역이 기재되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 공부와의 차이는 “-”로 기재되어 있고, 위반건축물 여부는 false입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수액 0원만 보고 끝내지 말 것. 현재 배당표상 인수는 0원이지만, 다가구주택은 호실별 임차·점유·명도가 수익률과 회수기간을 좌우합니다.
- 보증기관 승계 중복 제거. 한국토지주택공사 205호 70,000,000원은 “노민식 보증금의 중복 신고”로 표시되어 있어 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
- 미상 임차 항목 확인. 이동현, 차권자, 한국토 등 전입일·보증금 미상 항목은 대항력 가능·미상으로 두고 원본 명세서와 문건접수 내역을 대조해야 합니다.
- 일괄매각·누다락 확인. 비고에 “일괄매각. 4층 주택 내부와 연결된 누다락 평가에 포함”이 있습니다. 현장 구조와 이용 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 판단은 별도. 실거래 비교 자료가 없으므로 최저가 1,230,611,000원만으로 저가 매수라고 단정할 수 없습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 사건은 말소기준이 명확하고, 현재 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액도 없습니다. 권리표만 보면 비교적 정리된 사건입니다. 그러나 물건 자체는 단일 세대 아파트가 아니라 소매점과 다가구주택이 섞인 주상용 건물입니다. 임차인 신고 항목이 많고, 일부는 보증금·전입일이 미상이며, 보증기관 승계 중복신고도 포함되어 있습니다. 결론은 분명합니다. 권리는 합격, 운영·임차 확인은 필수. 이 물건의 승부처는 “인수 0원”보다 호실별 실제 점유와 임대수익을 얼마나 정확히 정리하느냐입니다.
