대전지방법원 2025타경3502. 세종특별자치시 종촌동 메가시티 2층 214에이호 근린시설입니다. 소유자는 주식회사하오이고, 2018.03.27. 우암새마을금고의 채권최고액 198,900,000원 근저당이 설정돼 있습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 뒤에 붙은 세종특별자치시·국·남세종농업협동조합·우리금융캐피탈 주식회사·국민건강보험공단의 압류·가압류와 2025.05.07. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 점유와 이용형태입니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 김한영과 오완석이 214에이호 및 214비호를 점유하는 것으로 나타납니다. 오완석은 2022.02.08. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리되지만, 김한영은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 감정평가 역시 214에이호와 214비호가 경계벽 없이 일괄하여 스키마 스터디카페로 이용 중이라고 적고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3502 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 종촌동 672 메가시티 2층 214에이호 |
| 도로명주소 | 세종특별자치시 도움1로 106 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제2층 제214에이호 · 인접 제214비호와 일괄하여 스키마 스터디카페로 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지하3층/지상8층 |
| 소유자 | 주식회사하오 |
| 감정가 / 최저가 | 320,000,000원 / 109,760,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 157,018,720원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기는 소멸
말소기준은 2018.03.27. 우암새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 198,900,000원이고 채무자는 주식회사하오입니다. 이후의 세종특별자치시 압류, 국 압류, 남세종농업협동조합 가압류, 우리금융캐피탈 주식회사 가압류, 국민건강보험공단 압류 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 배당순위에서 먼저 차감될 수 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
② 임차·점유 분석 — 실제 점유자 2명
| 성명 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김한영 | 214에이호 및 214비호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 오완석 | 214에이호 및 214비호 | 2022.02.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.08.07 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복신고를 제외한 실제 임차·점유자는 2명입니다. 오완석은 2022.02.08. 전입으로 2018.03.27. 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 김한영은 전입일 자체가 확인되지 않고 보증금도 확인되지 않습니다. 따라서 “대항력 있는 임차인”이라고 단정할 수도, “대항력 없음”이라고 단정할 수도 없는 상태입니다.
③ 가격·배당 구조 — 감정가 34%지만 미배당이 크다
감정가 320,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 109,760,000원입니다. 현재 회차 표기는 감정가의 34%입니다. 다만 실거래 시세 자료가 확인되지 않으므로, 이 비율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 109,760,000원 | 107,423,360원 | 914,181,765원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 76,832,000원 | 75,049,024원 | 946,556,101원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 53,782,400원 | 52,414,317원 | 969,190,808원 | 0원 |
현재 회차의 채권총액은 1,021,605,125원, 채권자 예상배당은 107,423,360원, 미배당은 914,181,765원입니다. 신청채권 청구액 157,018,720원도 현재 회차에서는 전액 충족되지 않습니다. 유찰이 더 진행되면 매각대금이 줄어 미배당은 946,556,101원, 969,190,808원으로 커집니다.
④ 예상배당표 (매각가 109,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,336,640원 |
| 2. 근저당 · 우암새마을금고 | 198,900,000원 | 107,423,360원 |
| 3. 가압류 · 남세종농업협동조합 | 790,929,251원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 31,775,874원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 2,336,640원, 우암새마을금고 배당은 107,423,360원으로 계산됩니다. 남세종농업협동조합과 우리금융캐피탈 주식회사는 이 계산에서 배당이 없고 소유자 잔여도 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세 및 임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 근린시설이며 현재 인접 제214비호와 경계벽 없이 일괄하여 스키마 스터디카페로 이용 중입니다.
- 입지. 종촌동행정복지센터 남동측 인근으로 근린생활시설·아파트·업무시설 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 본건 남측으로 왕복 4차선 내외 포장도로가 소재합니다.
- 용도지역. 근린상업지역·특화경관지구·지구단위계획구역(행정중심복합도시) 등에 해당합니다.
- 토지. 상업용 건부지로 이용 중이고 공시지가는 3,540,000원/㎡입니다.
- 설비. 공용 위생·급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전, 지하주차장 등이 구비돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김한영 임차관계 확인. 전입신고일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 매각물건명세서와 관련 원본으로 보완해야 합니다.
- 오완석 점유 확인. 2022.02.08. 전입으로 대항력은 없으나 보증금은 확인되지 않았고 2025.08.07. 배당요구가 접수돼 있습니다.
- 214비호 동시 확인. 본건과 214비호가 경계벽 없이 일괄 사용 중이므로, 214비호 소유·임차·점유관계와 실제 분리 가능성을 함께 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 세종특별자치시·국 압류 중 당해세 여부와 금액을 확인해야 실제 배당순서를 판단할 수 있습니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가 34%까지 내려왔지만 실거래 시세가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정하지 마십시오.
- 상가 환금성. 근린시설은 아파트보다 개별 점포의 위치·영업성·임차구조에 따라 환금성 차이가 커 실제 현장 이용상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 세금·점유관계를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “34% 가격”보다 먼저 봐야 할 것은 점유다
이 물건은 감정가 320,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 109,760,000원까지 내려왔습니다. 등기만 보면 2018.03.27. 우암새마을금고 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 배당표상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 김한영의 대항력은 아직 미상이고, 두 점유자가 214에이호와 214비호를 함께 점유하며 실제 공간도 경계벽 없이 스터디카페로 일괄 사용 중입니다.
따라서 이 사건은 “3회 유찰돼 싸진 상가”로 단순화하면 안 됩니다. 등기상 후순위 권리는 정리되지만, 임차·점유와 인접 호실 결합 사용을 해소해야 비로소 실질적인 인수·명도 위험을 판단할 수 있는 사건입니다. 실거래 자료가 없는 만큼 감정가 대비 할인율 자체를 시세 메리트로 바꾸어 해석해서도 안 됩니다. 가격보다 먼저 임차관계와 214비호를 확인하는 것이 핵심입니다.
