대전지방법원 2025타경3502. 세종 종촌동 메가시티 2층 214에이호 근린시설입니다. 등기상 말소기준은 2018년 3월 27일 우암새마을금고 근저당권 198,900,000원입니다. 이후 세종특별자치시 압류, 국 압류, 남세종농업협동조합 가압류, 우리금융캐피탈 가압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건의 난도는 등기부보다 점유관계에서 올라갑니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 김한영과 오완석이 214에이호 및 214비호를 점유하는 것으로 확인됩니다. 오완석은 2022년 2월 8일 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없지만, 김한영은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 따라서 배당표상 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있어도, 실제 권리분석에서는 김한영의 임차조건을 확인하기 전까지 인수 0원으로 확정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3502 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 종촌동 672 메가시티 2층 214에이호 |
| 도로명주소 | 세종특별자치시 도움1로 106 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 인접 제214비호와 일괄하여 스키마 스터디카페로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지하3층/지상8층 중 제2층 제214에이호 |
| 소유자 | 주식회사하오 |
| 감정가 / 최저가 | 320,000,000원 / 76,832,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 우암새마을금고 / 157,018,720원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 정리되지만 점유가 변수
2018년 3월 27일 우암새마을금고 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤의 세종특별자치시 압류, 국 압류, 남세종농업협동조합 가압류, 우리금융캐피탈 가압류, 국민건강보험공단 압류 및 현 경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 과거 2024년 우암새마을금고가 신청한 임의경매는 2024년 10월 23일 취하됐고, 해당 경매개시결정 등기는 2024년 10월 28일 말소됐습니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 임차인 2명
| 점유자 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김한영 | 214에이호 및 214비호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 오완석 | 214에이호 및 214비호 | 2022.02.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
오완석은 말소기준권리인 2018년 3월 27일보다 늦은 2022년 2월 8일 전입이므로 대항력이 없습니다. 2025년 8월 7일 배당요구를 했지만 보증금은 확인되지 않습니다. 김한영은 전입일 자체가 확인되지 않았고 보증금도 미상입니다. 따라서 실제 임차인은 2명이며, 이 가운데 김한영은 대항력 여부를 추가 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 76,832,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,782,976원 |
| 1. 근저당 · 우암새마을금고 | 198,900,000원 | 75,049,024원 |
| 2. 가압류 · 남세종농업협동조합 | 790,929,251원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 31,775,874원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 76,832,000원 가정 시 채권자 총 청구액 1,021,605,125원 중 75,049,024원이 배당되고, 미배당은 946,556,101원입니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세에 해당하면 우선 차감될 수 있으며, 임차인 최우선변제도 이 계산에는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 종촌동행정복지센터 남동측 인근에 위치하며, 주변에 근린생활시설·아파트·업무시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남측으로 왕복 4차선 내외 포장도로가 있습니다.
- 이용. 기준시점 현재 인접 214비호와 일괄하여 스키마 스터디카페로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지하3층·지상8층 건물의 제2층 제214에이호이며 승강기·옥내소화전·지하주차장 등이 구비되어 있습니다.
- 토지. 근린상업지역·특화경관지구·지구단위계획구역이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 3,540,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김한영 임차조건 확인. 전입일·보증금이 모두 미상이라 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. 매각물건명세서와 관련 서류를 통해 반드시 보완 확인해야 합니다.
- 오완석 보증금 확인. 대항력은 없지만 보증금과 우선변제 범위가 확인되지 않습니다. 2025.08.07 배당요구 내용까지 원문 대조가 필요합니다.
- 214비호와 경계 확인. 현재 두 호실이 경계벽 없이 일괄 사용 중이므로 214에이호 단독 점유·사용을 위한 물리적 분리 가능성과 비용을 확인해야 합니다.
- 세금 우선배당 확인. 세종특별자치시 및 국 압류가 존재하므로 당해세 여부에 따라 실제 배당순위와 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 4회 유찰로 감정가의 24.01%까지 내려왔지만 실거래 자료가 없어 시세 대비 할인 여부는 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 점유상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “24% 가격보다 먼저 볼 것은 미상 임차와 호실 경계”
이 물건은 감정가 320,000,000원에서 네 번 유찰되어 최저가가 76,832,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 매우 큽니다. 하지만 실거래 자료가 없으므로 이를 곧바로 시세 대비 저가라고 평가할 수는 없습니다.
등기상으로는 2018년 우암새마을금고 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 비교적 명확한 구조입니다. 반면 실제 입찰 판단의 핵심은 김한영의 대항력 가능·미상과 214비호와 경계벽 없이 일괄 사용 중인 현황입니다. 이 두 가지가 해소되지 않은 상태에서는 배당표상의 인수액 0원만 보고 안전형 물건으로 분류하기 어렵습니다. 등기권리는 정리되지만, 점유와 물리적 이용관계는 확인이 필요한 근린시설입니다.
