대전지방법원 2025타경3645. 세종특별자치시 새롬동 582 세종온누리타워 1층 109호, 용도는 근린시설입니다. 감정평가 이용상태도 집합건축물관리대장상 제1종근린생활시설(소매점)이고, 현황은 공실로 파악됩니다. 권리의 기준점은 2018.07.19 세종중앙신용협동조합 근저당권입니다. 이후 잡힌 근저당, 가압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 쪽에서 확인되는 이름은 우완식 1명입니다. 다만 전입일이 2018.10.12로 말소기준일 2018.07.19보다 뒤입니다. 보증금은 미상이나, 전입 자체가 말소기준보다 늦어 대항력은 없음으로 정리됩니다. 보증기관 대위·승계 중복신고도 아니며, 실제 확인되는 임차인 표기는 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3645 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 새롬동 582 세종온누리타워 1층109호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제1종근린생활시설(소매점) · 현황 공실 |
| 소유자 | 이범원 (2018.10.15. 거래가액 1,065,550,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 1,010,000,000원 / 707,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 세종중앙신용협동조합 / 842,183,386원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
말소기준은 2018.07.19 을구 1번 근저당권입니다. 그 뒤로 2018.10.15 채무자 변경 및 추가 근저당 2건, 2024~2025년 가압류 4건, 2025.07.08 임의경매개시결정이 이어집니다. 데이터상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 따라서 매수인이 떠안을 등기상 권리는 0원으로 보는 구조입니다.
② 점유·임차인 — 전입자는 있으나 대항력 없음
이 사건은 임차인 표가 필요합니다. 다만 핵심은 “임차인이 있다”가 아니라 말소기준보다 전입이 늦다는 점입니다. 우완식의 전입신고일은 2018.10.12이고, 말소기준권리는 2018.07.19입니다. 보증금·월세·확정일자·배당요구는 확인되지 않습니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 우완식 | 109호 | 2018.10.12 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 707,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.3% 추정) | - | 9,470,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 세종중앙신용협동조합 | 864,000,000원 | 697,530,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 세종중앙신용협동조합 | 132,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 골드리치도시개발주식회사 | 156,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 세종신용보증재단 | 33,222,688원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 128,775,463원 | 0원 |
| 6. 갑구 5번 가압류 · 한화생명보험주식회사 | 16,246,620원 | 0원 |
| 7. 갑구 7번 가압류 · 주식회사 아이비에스앤티 | 22,548,933원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 707,000,000원 기준 채권자 총 청구액은 1,352,793,704원, 채권자 총 배당은 697,530,000원, 미배당은 655,263,704원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 새롬동 소재 “새롬고등학교” 동측 도로월편에 위치하며, 주변은 학교, 각종 상업용 및 업무용빌딩, 근린생활시설로 이루어진 노변 상업지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고, 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통이용편의성은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 집합건축물관리대장상 제1종근린생활시설(소매점)이며 현황은 공실로 파악됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 제1층 제109호, 사용승인일자는 2018.07.09입니다.
- 토지·규제. 근린상업지역, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 대로3류 접합, 중로2류 접합, 주차장, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 상가임을 전제로 판단. 용도는 근린시설, 이용상태는 제1종근린생활시설(소매점), 현황은 공실입니다. 아파트식 환금성으로 보면 안 됩니다.
- 전입자 확인. 우완식은 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구가 미상입니다. 명세서와 현황조사 원본을 대조하세요.
- 배당구조 확인. 현재 최저가 기준 채권자 총 청구액 1,352,793,704원 대비 배당 697,530,000원, 미배당 655,263,704원입니다. 후순위 권리자는 대부분 배당을 받지 못합니다.
- 관리비·공용부분. 집합건물 상가는 미납 관리비, 공용부분 부담, 주차장 이용조건이 실제 취득비용에 영향을 줄 수 있습니다.
- 임대 가능성. 공실로 파악되는 물건이므로 업종 제한, 인테리어 상태, 전면성, 유동동선, 실제 임대료를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 상가”는 별개다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2018.07.19 세종중앙신용협동조합 근저당이고, 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 우완식 전입도 말소기준 이후라 대항력 인수는 없습니다. 따라서 매수인이 떠안을 권리상 금액은 0원입니다.
하지만 이 물건의 승부처는 권리가 아니라 상가로서의 가격과 공실 리스크입니다. 감정가 1,010,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 707,000,000원까지 내려왔지만, 현황은 공실이고 실거래 비교 데이터는 제공되지 않았습니다. 배당상으로도 현재 회차에서 미배당 655,263,704원이 발생합니다. 결론은 분명합니다. 권리는 통과, 가격과 임대성은 보수적으로 재검증. 낙찰가보다 더 중요한 것은 실제로 임대되고 다시 팔릴 수 있는지입니다.