대전지방법원 2025타경501873. 세종특별자치시 나성동 세종마루투 제1동 8층 816호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 한해란이며 2022년 3월 9일 매매를 원인으로 2022년 4월 20일 121,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 근저당이 아니라 임차인 이소영의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022년 4월 9일, 확정일자는 2022년 4월 25일, 주민등록 및 점유개시는 2022년 5월 9일이며 보증금은 135,000,000원입니다.
말소기준권리는 2024년 7월 3일 세종세무서장의 압류입니다. 이소영의 임차권등기는 2024년 5월 16일로 그보다 앞서고, 실제 전입·점유는 2022년 5월 9일부터입니다. 따라서 이 임차권은 말소기준권리보다 선순위이고, 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경501873 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 나성동 757 세종마루투주건축물 제1동 제8층 제816호 · 한누리대로 316 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 도시형생활주택으로 이용 중 · 전용 28.127㎡ · 8층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 한해란 (2022.03.09. 매매 · 2022.04.20. 소유권이전 · 거래가액 121,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 21,681,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 135,115,900원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 사용승인일 | 2018.03.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
2018년 우리은행 근저당 60,000,000원은 2022년 4월 21일 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 핵심이 되는 말소기준권리는 2024년 7월 3일 압류이며, 그 뒤의 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 이소영의 주택임차권은 말소기준보다 먼저 성립한 권리라 배당으로 보증금 전액을 받지 못하면 부족분을 매수인이 인수합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 하나는 금액 미상
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이소영 | 816호 전체 | 135,000,000원 | 대항력 있음 | 확정일자·배당요구 | 미배당액 인수 |
| 주택임 | 주거 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
이소영은 전입신고와 점유개시가 2022년 5월 9일이고 확정일자도 2022년 4월 25일로 확인됩니다. 배당요구도 했으므로 우선변제권을 행사하지만, 현재 최저가 수준에서는 보증금 전액 회수가 불가능합니다. 반면 별도 신고된 ‘주택임’은 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 있음으로 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다. 두 신고 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 2명으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
세종마루투 전용 28.13㎡의 최근 거래는 2025년 5월부터 2026년 7월까지 100,000,000원~115,000,000원에 형성돼 있습니다. 최근 12개월 평균은 106,100,000원, 최신 거래는 2026년 7월 108,000,000원입니다. 전체 평균 107,583,333원보다 최근 12개월 평균이 낮고, 최근 구간 추세도 -7.7%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 28.13㎡ | 7 | 108,000,000원 |
| 2026.06 | 28.13㎡ | 7 | 102,000,000원 |
| 2026.05 | 28.13㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 2026.05 | 28.13㎡ | 8 | 105,000,000원 |
| 2026.03 | 28.13㎡ | 7 | 107,000,000원 |
| 2026.03 | 28.13㎡ | 8 | 100,000,000원 |
| 2026.01 | 28.13㎡ | 7 | 105,000,000원 |
| 2025.11 | 28.13㎡ | 5 | 109,000,000원 |
| 2025.11 | 28.13㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 2025.09 | 28.13㎡ | 8 | 105,000,000원 |
| 2025.06 | 28.13㎡ | 3 | 115,000,000원 |
| 2025.05 | 28.13㎡ | 4 | 115,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 10건 | 106,100,000원 |
표면 최저가는 최근 12개월 평균의 20.4%에 불과하지만, 이 비율은 이 물건의 경제적 부담을 설명하지 못합니다. 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에 비교 기준은 21,681,000원의 최저가가 아니라 135,000,000원 규모의 실질취득입니다. 이 금액은 최근 12개월 평균 106,100,000원과 최신 거래 108,000,000원을 모두 웃돌고, 시장 추세마저 -7.7%이므로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 21,681,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 790,258원 |
| 1. 임차인 이소영 보증금 | 135,000,000원 | 20,890,742원 |
| 2. 경매개시결정 · 이소영 | 135,115,900원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 선순위 임차인 배당으로 모두 소진됩니다. 이소영 보증금의 부족분 114,109,258원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가↓, 인수액↑
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 21,681,000원 | 114,109,258원 |
| 6회 유찰 시 | 15,176,699원 | 120,496,482원 |
| 7회 유찰 시 | 10,623,689원 | 124,967,537원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 최저매각가가 21,681,000원에서 15,176,699원, 다시 10,623,689원으로 떨어져도 매수인이 떠안을 임차보증금은 114,109,258원에서 120,496,482원, 124,967,537원으로 커집니다. 따라서 추가 유찰 자체는 실질적인 가격 할인으로 연결되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 아파트로 분류되며 감정평가상 실제 이용은 도시형생활주택입니다. 전용면적은 28.127㎡입니다.
- 입지. 나릿재마을5단지아파트 서측 인근이며 주변은 근린생활시설로 이루어진 노변 상업지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스승강장이 있어 교통이용 편의성은 양호한 편입니다.
- 도로·주차. 서측 및 동측으로 대로와 중로에 접하며 도로상태 및 주차여건이 양호합니다.
- 규제. 중심상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 세종마루투 162세대, 사용승인일 2018.03.27입니다.
- 시장 흐름. 최근 12개월 평균 106,100,000원, 최신 거래 108,000,000원이며 최근 구간 추세는 -7.7%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가로 수익성 계산 금지. 21,681,000원만 자금부담으로 잡으면 안 됩니다. 이소영 보증금의 미배당 인수까지 포함해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 6회·7회 유찰로 낙찰가가 낮아져도 매수인 인수액은 각각 120,496,482원·124,967,537원으로 늘어납니다.
- 별도 점유자 확인. ‘주택임’의 전입일·확정일자·보증금이 미상이라 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 이소영 임대차 실체 확인. 임차권자와 경매 채권자가 동일하므로 임대차계약·보증금 지급·점유 및 채권관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022년 10월 12일 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 법적 처리 여부를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 배당 원본 확인. 집행비용·세금·우선변제 항목에 따라 실제 배당액과 매수인 인수금은 달라질 수 있으므로 최종 매각물건명세서와 배당관계를 확인해야 합니다.
맺으며 — “21,681,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 21,681,000원입니다. 감정가 129,000,000원이 다섯 번 유찰돼 이 가격까지 내려왔으니 표면적으로는 큰 할인처럼 보입니다. 하지만 이소영의 대항력 있는 임차보증금이 135,000,000원이고, 현재 회차에서만 114,109,258원의 미배당액이 매수인에게 넘어갑니다. 더 유찰돼 낙찰가가 낮아져도 인수액이 증가하므로 실질취득은 보증금 규모에서 거의 고정됩니다.
가격 비교도 마찬가지입니다. 최근 12개월 평균은 106,100,000원, 최신 거래는 108,000,000원이고 최근 시장 흐름은 -7.7%입니다. 따라서 이 물건은 최저가 대비 싸다는 논리로 접근할 수 없고, 실질취득 기준으로는 최근 거래 시세보다 높은 구조입니다. 게다가 보증금·전입일이 확인되지 않은 별도 점유자까지 남아 있습니다. 결론은 표면 할인은 크지만 권리 인수와 시세를 합치면 보수적으로 접근해야 하는 대항력 인수형입니다.
