대전지방법원 2025타경501918. 대전 유성구 전민동 284-5의 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 공부상 분류는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가상 현황 이용상태는 주상용(다가구주택)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 4층이며 사용승인일은 2015년 7월 27일입니다. 현재 소유자는 안병기와 전순옥으로 각각 지분 2분의 1을 보유합니다.
이 사건의 핵심은 단순한 “반값 경매”가 아닙니다. 제공된 말소기준은 2024년 11월 19일 삼성카드 주식회사의 안병기 지분 가압류 25,571,995원입니다. 그런데 이 기준일보다 앞서 전입한 임차권등기 임차인들과, 보증금·확정일자가 확인되지 않은 여러 점유자가 존재합니다. 특히 미상 점유자는 대항력을 단정할 수 없지만, 대항력 가능·미상으로 보고 보수적으로 접근해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경501918 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 전민동 284-5 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 현황 주상용(다가구주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 4층 · 사용승인일 2015.07.27 |
| 토지 | 254.7㎡ · 대 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 안병기 2분의 1 · 전순옥 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,643,458,400원 / 805,295,000원 (2회 유찰) |
| 경매 신청 | 한밭새마을금고 · 청구액 372,240,140원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 403호 누다락 평가 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심
등기상 최초 한밭새마을금고 근저당권은 2015년 7월 29일 채권최고액 559,000,000원으로 설정됐고, 해당 등기는 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 이후 2015년 8월 31일 안병기·전순옥에게 각 2분의 1 지분으로 소유권이 이전됐습니다. 제공된 말소기준은 2024년 11월 19일 삼성카드 가압류입니다.
② 임차인 — 알려진 보증금보다 ‘미상 6명’이 더 중요
| 임차·점유자 | 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이재민 | 303호 | 미상 | 2023.04.17 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김지윤 | 304호 | 미상 | 2021.08.27 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 채민경 | 402호 | 미상 | 2022.12.29 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정치영 | 403호 | 미상 | 2016.12.29 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 손창연 | 404호 | 미상 | 2023.09.13 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이은지 | 미상 | 미상 | 2023.03.31 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김지헌 | 401호 | 50,000,000원 | 2021.08.23 / 2021.07.20 | 있음 | 있음 | 없음 |
| 이소정 | 305호 | 50,000,000원 | 2020.11.25 / 2020.11.25 | 있음 | 있음 | 없음 |
| 류평호 | 302호 | 50,000,000원 | 2021.12.27 / 2021.11.23 | 있음 | 있음 | 없음 |
| 정재영 | 301호 | 70,000,000원 | 2021.12.17 / 2021.11.19 | 있음 | 있음 | 없음 |
| 윤석강 | 204호 | 50,000,000원 | 2022.02.03 / 2022.02.03 | 있음 | 있음 | 없음 |
| 최희봉 | 203호 | 45,000,000원 | 2015.08.31 / 2015.08.31 | 있음 | 있음 | 없음 |
| 맹형규 | 206호 | 55,000,000원 | 2023.02.28 / 2023.02.28 | 있음 | 있음 | 없음 |
| 황대호 | 205호 | 50,000,000원 | 2021.01.20 / 2023.11.08 | 있음 | 있음 | 없음 |
| 배수지 | 202호 | 5,000,000원 | 2015.08.05 / 2015.08.05 | 있음 | 있음 | 없음 |
| 신동열 | 201호 | 70,000,000원 | 2022.02.24 / 2021.12.27 | 있음 | 있음 | 없음 |
등기된 임차권자들은 확정일자와 배당요구 내역이 확인되고 대항력도 있는 것으로 정리됩니다. 현재 805,295,000원 매각가 가정에서는 이들의 배당액이 모두 반영돼 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 하지만 이 계산에는 이재민·김지윤·채민경·정치영·손창연·이은지의 보증금이 포함되지 않았습니다. 이 6명은 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
③ 가격·회차 — 49% 할인율만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 805,295,000원으로 감정가 1,643,458,400원의 49%입니다. 다만 동일·유사 물건의 실거래 비교값이 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다. 특히 주상용 다가구와 토지를 함께 매각하는 구조이므로 실제 가치 판단은 개별 임대수익, 점유관계와 현장 상태를 함께 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 805,295,000원 | 0원 | 198,270,055원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 563,706,500원 | 40,902,560원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 394,594,550원 | 101,571,995원 | 0원 | 31,729,774원 |
가격이 내려갈수록 배당재원이 줄어드는 구조가 그대로 드러납니다. 현재 회차와 3회 유찰 시 시나리오에서는 매수인 인수가 0원이지만, 4회 유찰 가격 394,594,550원에서는 31,729,774원이 매수인 인수로 전환됩니다. 따라서 다음 유찰을 단순히 “더 싸진다”로 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 805,295,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.3% 추정) | - | 10,452,950원 |
| 1. 임차인 김지헌 보증금 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 1. 임차인 이소정 보증금 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 1. 임차인 류평호 보증금 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 1. 임차인 정재영 보증금 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 1. 임차인 윤석강 보증금 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 1. 임차인 최희봉 보증금 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 1. 임차인 맹형규 보증금 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 1. 임차인 황대호 보증금 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 1. 임차인 배수지 보증금 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 1. 임차인 신동열 보증금 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 25,571,995원 | 25,571,995원 |
| 3. 가압류 · 대전신용보증재단 | 76,000,000원 | 76,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 198,270,055원 |
현재 회차 배당모형에서는 채권자 총 청구액 101,571,995원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 198,270,055원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금 미상 점유자 6명의 금액도 이 표에는 포함되지 않습니다. 시나리오상 신청채권자 한밭새마을금고의 청구액 372,240,140원에 대한 배당액은 0원입니다.
⑤ 입지·물건 특성 (감정요항표 기준)
- 위치. 대전광역시 유성구 전민동 전민동행정복지센터 서측 인근. 주상용 단독주택과 근린생활시설 등이 형성된 정비된 주택·상가 혼용지대이며 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통사정은 양호합니다.
- 이용. 현황 주상용(다가구주택)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층, 외벽 화강석·드라이비트 등, 내벽 타일·벽지 등, 샷시창호이며 전기·위생·급배수와 도시가스 난방시설이 있습니다.
- 토지. 254.7㎡, 제2종일반주거지역, 공시지가 1,756,000원/㎡, 평지·세로장방·세로한면(가) 조건입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·국가산업단지·연구개발특구·일반주거구역·역사문화환경보존지역·가축사육제한구역 등에 해당하며 소로3류와 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 보증금 확인. 이재민·김지윤·채민경·정치영·손창연·이은지의 실제 임대차계약과 보증금, 점유상태를 최우선으로 확인해야 합니다.
- 임차권등기와 대항력 분리. 임차권등기의 말소 여부만 보지 말고 각 임차인의 전입·점유·확정일자와 실제 배당 여부를 함께 확인해야 합니다.
- 회차별 인수 변화. 4회 유찰 시 시나리오에는 매수인 인수 31,729,774원이 발생하므로 최저가 하락분을 그대로 가격 메리트로 계산하면 안 됩니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%이지만 실거래 비교 없이 “반값”만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
- 일괄매각 확인. 건물과 토지를 함께 매각하며 403호 누다락도 평가에 포함돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 임대차계약 및 배당요구 관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값”보다 먼저 풀어야 할 임차인 6명
이 사건은 감정가 1,643,458,400원에서 최저가 805,295,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 그러나 낮아진 숫자만 보면 안 됩니다. 등기된 임차권자들의 알려진 보증금은 현재 회차 배당표에서 모두 처리돼 모형상 인수 0원이지만, 말소기준일보다 먼저 전입한 보증금·확정일자 미상 점유자 6명이 남아 있습니다.
더 낮은 회차에서는 알려진 권리만으로도 인수액이 생깁니다. 4회 유찰 가격 394,594,550원에서는 매수인 인수가 31,729,774원으로 계산됩니다. 따라서 이 사건의 결론은 “가격은 크게 내려왔지만, 인수액 확정 전에는 실질취득비용도 확정할 수 없다”입니다. 미상 임차관계 확인이 입찰가 계산보다 먼저입니다.
