권리는 정리되지만, 3회 유찰된 상가의 ‘가격 기준’이 없다 — 우산동동부센트레빌 상가 118호

광주지방법원 2025타경33441. 광산구 우산동 ‘우산동동부센트레빌’ 상가동 1층 118호, 전유면적 45.7655㎡의 근린생활시설입니다. 주식회사자연의도시는 2020년 4월 27일 소유권 이전등기를 마쳤고, 등기상 거래가액은 593,112,800원입니다. 같은 날 광주미래신용협동조합 명의의 채권최고액 432,000,000원 근저당권이 설정됐으며, 이것이 말소기준권리입니다.

이후 설정된 근저당권과 전세권, 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 점유자 안숙현·전민규의 전입일도 각각 2025년 7월 10일과 2025년 8월 20일로 말소기준보다 늦어 대항력이 없고 낙찰자에게 보증금이 승계되지 않습니다. 따라서 권리분석의 결론은 단순합니다. 실질취득액은 최저매각가와 같은 298,368,000원입니다.

문제는 권리가 아니라 가격입니다. 감정가 666,000,000원에서 3회 유찰돼 298,368,000원까지 떨어졌지만, 대상은 주거동이 아닌 상가입니다. 확인되는 최근 거래 12건은 전용 69.91~84.92㎡의 아파트 거래이고 대상 상가는 45.7655㎡이므로, 아파트 평균 322,541,666원과 단순 비교해 “시세보다 싸다”고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 모두 소멸

말소기준은 2020년 4월 27일 광주미래신용협동조합의 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025년 10월 28일 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 순위는 최초 설정일을 그대로 따릅니다. 이후 등기된 광주와이신용협동조합·안숙현·박광서·정성욱의 근저당권, 신나리의 전세권, 광산구 압류와 경매개시결정은 낙찰로 소멸합니다.

2022년 광산구 압류는 같은 달 해제됐고, 2024년 박병기가 신청한 강제경매도 2024년 12월 취하돼 말소됐습니다. 현재 입찰에서 별도로 인수할 등기상 권리는 확인되지 않습니다.

② 점유자 분석 — 대항력은 없지만 실제 사용상태를 확인해야 한다

두 점유자의 전입신고는 모두 2020년 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 보증금 액수나 배당 여부와 관계없이 매수인에게 대항할 수 없고, 미배당 보증금을 낙찰자가 떠안을 구조도 아닙니다. 다만 안숙현은 등기부에 나타난 근저당권자와 동일한 이름이어서 관계인 또는 가장임차인 가능성을 확인할 필요가 있습니다. 권리 인수 위험은 아니지만 명도 협상과 점유관계 파악에는 영향을 줄 수 있습니다.

③ 가격 비교 — 44.8% 할인보다 ‘비교 가능한 시세’가 먼저다

최저가는 감정가 666,000,000원의 44.8%인 298,368,000원입니다. 수치만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 확인되는 실거래는 우산동동부센트레빌 주거동의 아파트 거래입니다. 대상 상가는 전용 45.7655㎡이고, 거래 표본은 69.91~84.92㎡ 아파트이므로 면적과 용도가 모두 일치하지 않습니다.

실질취득액 298,368,000원은 이 아파트 거래 평균 322,541,666원의 92.5%이고 최신 거래 340,000,000원보다는 낮습니다. 그러나 이는 상가 시세를 입증하는 비교가 아닙니다. 주거동 가격에는 주거 면적·층·세대 가치가 반영되지만, 상가는 전면폭·가시성·접근성· 임대료·공실률·업종 제한에 따라 가치가 달라집니다. 동일 상가동 또는 인근 근린시설의 임대료와 실제 매매사례가 확인되지 않은 상태에서는 가격 가점을 주기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 298,368,000원 가정)

총 채권액 1,637,000,000원 중 예상 배당액은 293,390,848원이며, 미배당액은 1,343,609,152원입니다. 후순위 채권이 대규모 미배당되지만 모두 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광산중학교 북동측 인근으로, 아파트단지·금융 및 업무용 부동산·근린생활시설과 점포가 혼재하는 상가지대입니다.
• 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
• 도로. 남측으로 광대로, 북측과 서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층~지상 2층 상가동의 1층 일부이며 2019년 11월 12일 사용승인됐습니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 화재탐지설비와 스프링클러설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 1,736,000원/㎡입니다.
• 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 209세대 주거단지 내 상가로 배후수요는 존재하지만, 상가 전용 45.7655㎡에 대한 직접 거래표본이 없어 매각가와 임대가 검증이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 동일 상가 거래 확인. 상가동 118호·119호와 인근 근린생활시설의 실제 매매사례를 확인해 298,368,000원의 적정성을 검증하세요.
• 임대수익 검증. 현재 또는 예상 보증금·월세, 관리비, 공실 기간과 업종별 임차수요를 조사해 수익률을 계산하세요.
• 실제 사용상태 확인. 감정평가상 근린생활시설이지만 조사상 주거 사용 점유자가 있으므로 내부 구조·사용 형태·인도 범위를 현장에서 확인하세요.
• 안숙현 관계 확인. 점유자 안숙현과 등기부상 근저당권자 안숙현의 동일인 여부와 점유 경위를 확인하세요.
• 명도 계획. 두 점유자 모두 대항력은 없지만 실제 점유 중이라면 인도명령과 명도 협의에 필요한 시간·비용을 반영하세요.
• 전세권 말소 확인. 신나리의 전세권은 후순위로 소멸하나, 매각물건명세서와 등기부 원본에서 소멸 여부를 최종 대조하세요.
• 관리비 체납. 상가 공용관리비와 전기·수도 등 사용료 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 합격, 가격은 현장 검증”

이 물건의 권리구조는 명확합니다. 2020년 광주미래신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후의 근저당권·전세권·압류·점유자는 매수인에게 승계되지 않습니다. 낙찰자가 부담할 실질취득액은 현재 최저가와 동일한 298,368,000원이며 인수액은 0원입니다.

하지만 가격 판단은 별개입니다. 감정가의 44.8%라는 할인율은 눈에 띄지만, 확인되는 실거래가 모두 면적과 용도가 다른 아파트 거래라 상가 가치의 기준으로 사용할 수 없습니다. 이미 3회 유찰됐고 단지 경매 통계도 평균 3.1회 유찰·낙찰률 0.0%를 나타냅니다. 권리는 합격이지만, 가격은 보류. 동일 상가 매매가와 임대료, 현재 점유 형태와 공실 위험을 확인한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 물건입니다.