대전지방법원 2025타경502111. 세종 소담동 펠리체타워2 6층 603호입니다. 사건상 물건종류는 아파트로 분류돼 있지만 감정 이용상태는 도시형생활주택이며, 대상 면적은 28.785㎡입니다. 소유자 장성민은 2021년 4월 5일 140,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 핵심은 현재 최저가가 아니라 말소기준권리보다 앞선 임차인의 대항력입니다.
임차인 변소연은 2021년 8월 13일 임대차계약·점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 받았으며, 2021년 8월 30일 전입신고를 마쳤습니다. 이후 2024년 5월 7일 보증금 135,000,000원의 주택임차권등기를 했습니다. 말소기준으로 제시된 2025년 4월 1일 강제경매개시결정보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차인이므로, 배당으로 보증금을 전액 돌려받지 못하면 그 잔액은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502111 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 소담동 576 펠리체타워2 6층 603호 · 세종특별자치시 한누리대로 2009 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 감정 이용상태 도시형생활주택 · 대상면적 28.785㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4~지상9층 중 6층 603호 |
| 소유자 | 장성민 (2021.04.05. 거래가 140,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 58,800,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 변소연 / 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.05.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권 잔액을 인수한다
이 사건의 실제 임차인은 1명, 변소연입니다. 보증금 135,000,000원, 전입 2021.08.30, 확정일자 2021.08.13이며 배당요구도 했습니다. 말소기준일 2025.04.01보다 먼저 대항요건을 갖추었고, 매각물건명세서에도 배당으로 전액 변제되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 인수하는 것으로 명시되어 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 변소연 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 135,000,000원 | 2021.08.30 / 2021.08.13 | 대항력 有 우선변제 有 잔액 인수 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 약 1.35억과 비교해야 한다
펠리체타워2는 총 49세대, 2017년 9월 25일 준공입니다. 실거래 전체 평균은 130,916,666원이지만, 과거 2021~2022년의 1.31억~1.365억 거래가 다수 포함돼 있습니다. 따라서 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균 117,250,000원과 최신 거래 115,000,000원을 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 30.74㎡ | 7 | 115,000,000원 |
| 2026.01 | 30.74㎡ | 7 | 119,500,000원 |
| 2024.01 | 30.74㎡ | 7 | 127,000,000원 |
| 2022.03 | 30.74㎡ | 8 | 136,500,000원 |
| 2021.11 | 30.74㎡ | 8 | 132,000,000원 |
| 2021.11 | 30.74㎡ | 6 | 134,000,000원 |
| 2021.10 | 30.25㎡ | 8 | 135,000,000원 |
| 2021.10 | 30.25㎡ | 6 | 135,000,000원 |
| 2021.10 | 30.74㎡ | 7 | 135,000,000원 |
| 2021.10 | 30.25㎡ | 7 | 131,000,000원 |
| 2021.10 | 30.74㎡ | 8 | 136,000,000원 |
| 2021.09 | 30.74㎡ | 7 | 135,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 117,250,000원 |
최근 12개월 거래는 115,000,000원과 119,500,000원으로 평균 117,250,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래군 대비 -12.3% 하락했습니다. 반면 대항력 임차인의 보증금 때문에 이 물건의 실질취득 기준은 약 135,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 약 115.1%, 최신 거래 115,000,000원의 약 117.4% 수준입니다. 따라서 최저가가 최근 시세의 50.1%라는 숫자를 근거로 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 58,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,458,400원 |
| 1. 임차인 변소연 보증금 | 135,000,000원 | 57,341,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 변소연 | 135,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서 임차인 보증금 135,000,000원 중 57,341,600원만 배당되고, 부족분 77,658,400원을 매수인이 인수합니다. 배당표의 집행비용은 추정치이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락이 인수액 증가로 바뀐다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 58,800,000원 | 57,341,600원 | 77,658,400원 |
| 3회 유찰 시 | 41,160,000원 | 40,019,120원 | 94,980,880원 |
| 4회 유찰 시 | 28,812,000원 | 27,893,384원 | 107,106,616원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 3회, 4회 유찰로 최저가가 더 내려가도 임차인이 배당받는 금액이 줄면서 매수인이 인수하는 보증금 잔액이 커집니다. 따라서 일반적인 무인수 물건처럼 “한 번 더 유찰되면 더 싸진다”는 구조가 아닙니다. 보증금 135,000,000원이 사실상 가격의 바닥 역할을 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이며, 토지는 근린생활시설 및 도시형생활주택 부지로 이용 중입니다.
- 입지. 소담동행정복지센터 북측 인근으로 상업업무용시설과 공동주택이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건 동까지 차량 진출입이 가능하고 인근 편익시설·시내버스정류장 접근성 등을 고려해 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 규제. 일반상업지역이며 지구단위계획구역·시가지경관지구(중심) 등에 포함되고, 광로3류와 중로2류에 접합니다. 공시지가는 3,954,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 현장조사 시 관계인 부재로 내부는 직접 확인하지 못했습니다.
- 환금성. 펠리체타워2는 49세대 규모이고 최근 가격이 과거 거래군보다 12.3% 하락했습니다. 실거래 표본도 2026년 최근 12개월 기준 2건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 58,800,000원만 보고 시세의 절반이라고 판단하지 마세요. 매수인 인수 77,658,400원을 함께 봐야 합니다.
- 실질취득 기준. 가격 비교는 보증금 약 135,000,000원 수준을 기준으로 하고, 최근 12개월 평균 117,250,000원·최신 거래 115,000,000원과 대조해야 합니다.
- 추가 유찰 효과. 3회·4회 유찰 시에도 인수액이 94,980,880원·107,106,616원으로 증가하므로 단순한 유찰 대기 전략이 가격을 낮춰주지 않습니다.
- 임차권 원본 확인. 변소연의 임대차계약·전입·확정일자·임차권등기·배당요구 및 미배당액 산정 근거를 원본으로 대조하세요.
- 동일인 관계 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 모두 변소연이므로 경매신청 채권과 임차보증금 채권의 관계를 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 현장조사에서 관계인 부재로 내부를 직접 확인하지 못했으므로 실제 내부 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “5,880만원짜리 물건”이 아니다
표면상 숫자만 보면 감정가 120,000,000원에서 두 번 유찰되어 최저가가 58,800,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 선순위 대항력 임차인 변소연의 보증금이 135,000,000원이고, 현재 회차에서 미배당되는 77,658,400원을 매수인이 인수합니다. 더 유찰되면 낙찰가는 낮아지지만 인수액이 늘어나므로 경제적 부담은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
반면 최근 12개월 실거래 평균은 117,250,000원, 최신 거래는 115,000,000원이고 최근 가격 추세도 -12.3%입니다. 따라서 이 물건은 최저가 할인율이 아니라 실질취득가와 최근 시세의 역전이 핵심입니다. 두 차례 유찰됐어도 최근 시세보다 유리해진 것이 아니며, 도시형생활주택·49세대 규모라는 환금성 조건까지 함께 보면 가격·권리 부담이 동시에 무거운 물건으로 판단됩니다.
