대전지방법원 2025타경502357. 서대전역코아루써밋 9층 903호 아파트입니다. 감정가는 302,000,000원인데 6회 유찰되면서 현재 최저매각가는 35,530,000원, 감정가의 11.76%까지 내려왔습니다. 하지만 권리구조의 중심에는 2021년부터 대항력을 갖춘 임차인 김석현이 있습니다. 김석현의 임차보증금은 290,000,000원이고 전입일은 2021.05.28, 확정일자는 2021.05.10입니다. 말소기준인 2024.03.28 유정희 근저당보다 앞선 임차인으로, 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
현재 최저가 35,530,000원을 전제로 하면 집행비용 1,039,540원을 제외한 34,490,460원이 김석현에게 배당되고, 보증금 부족분 255,509,540원이 남습니다. 결국 낙찰자가 실제로 부담하는 금액은 35,530,000원 + 255,509,540원 = 291,039,540원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 임차인 미배당액이 그만큼 늘기 때문에, 실질취득은 보증금 290,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다. 이 물건은 “3,553만원짜리 아파트”가 아니라 “약 2.9억원짜리 인수형 경매”로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502357 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 오류동 170-5 서대전역코아루써밋 9층 903호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방3·거실·주방·욕실2·다용도실 · 지하5층 지상32층 중 9층 |
| 전용면적 | 63.3864㎡ |
| 소유자 | 홍종렬 · 2021.07.06. 거래가액 259,580,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 302,000,000원 / 35,530,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 303,788,549원 |
| 말소기준 | 2024.03.28. 을구 1번 근저당권 · 유정희 · 채권최고액 20,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기상 말소기준은 2024.03.28 설정된 유정희 근저당권입니다. 근저당권과 이후의 강제경매개시결정 자체는 매각으로 소멸하지만, 김석현은 그보다 훨씬 앞선 2021.05.28 전입과 2021.05.10 확정일자를 갖고 있습니다. 임차권등기 접수일 자체는 2024.05.10으로 말소기준 뒤지만, 기초 임대차의 전입·확정일자가 앞서며 자료상 대항력 있음·우선변제권 있음으로 확인됩니다.
임차·점유 관계
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김석현 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.05.28 | 2021.05.10 | 290,000,000원 | 있음 | 있음 | 255,509,540원 인수 |
| 유하영 | 903호 | 2025.02.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 확인된 인수 없음 |
| 차권자 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
유하영은 2025.02.10 전입으로 말소기준 2024.03.28보다 늦어 자료상 대항력 없음입니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고 2025.08.07 배당요구가 접수돼 있습니다. 별도로 “차권자”라는 주거 점유 관련 기재는 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 따라서 김석현의 확정된 인수액 외에도 입찰 전 점유관계와 임대차 내용을 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 싸 보이는 최저가 대신 실질취득을 비교해야 한다
서대전역코아루써밋의 실거래는 최근 12개월 6건 평균이 277,750,000원이고, 최신 거래는 2026.08 280,000,000원입니다. 반면 현재 회차 실질취득은 291,039,540원으로 최근 12개월 평균의 104.8%, 최신 거래의 약 103.9%입니다. 즉 최저가가 감정가의 11.76%까지 떨어졌다는 사실과 달리, 실제 매수부담은 최근 시세보다 높습니다.
가격 흐름도 우호적이지 않습니다. 최근 12개월 평균은 이전 거래군보다 2.3% 하락했습니다. 전체 12건 평균 280,958,333원에는 과거 298,000,000원, 292,000,000원 등 높은 거래도 포함돼 있으므로, 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 63.39㎡ | 21 | 280,000,000원 |
| 2026.08 | 63.39㎡ | 8 | 268,500,000원 |
| 2026.06 | 59.37㎡ | 28 | 279,000,000원 |
| 2026.05 | 59.37㎡ | 30 | 282,000,000원 |
| 2026.04 | 63.39㎡ | 27 | 285,000,000원 |
| 2026.03 | 59.37㎡ | 13 | 272,000,000원 |
| 2025.05 | 59.37㎡ | 17 | 265,000,000원 |
| 2025.01 | 63.39㎡ | 16 | 298,000,000원 |
| 2024.11 | 63.39㎡ | 9 | 270,000,000원 |
| 2024.07 | 59.37㎡ | 19 | 290,000,000원 |
| 2024.05 | 63.39㎡ | 30 | 290,000,000원 |
| 2024.01 | 59.37㎡ | 27 | 292,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 277,750,000원 |
낙찰가가 더 내려가도 구조는 거의 바뀌지 않습니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 커집니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 35,530,000원 | 255,509,540원 | 291,039,540원 |
| 7회 유찰 시 | 24,871,000원 | 265,976,678원 | 290,847,678원 |
| 8회 유찰 시 | 17,409,700원 | 273,303,675원 | 290,713,375원 |
낙찰가가 35,530,000원에서 17,409,700원까지 내려가도 실질취득은 약 290,000,000원 부근에서 유지됩니다. 이 물건의 가격 기준점은 최저가가 아니라 대항력 임차보증금입니다.
③ 예상배당표 (매각가 35,530,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,039,540원 |
| 1. 임차인 김석현 보증금 | 290,000,000원 | 34,490,460원 |
| 2. 근저당권 · 유정희 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 303,788,549원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 김석현의 보증금 일부 배당에 모두 소진됩니다. 김석현 보증금 부족분 255,509,540원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서대전역 남동측 인근이며 주변에 각종 점포, 숙박시설, 아파트 등 공동주택이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스정류장과 서대전역이 있어 대중교통여건은 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조, 지하5층 지상32층 중 9층이며 위생·난방·승강기·방송·화재탐지 및 경보·보안설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 서대전역코아루써밋은 154세대, 사용승인일은 2021.04.28입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(일반)·철도보호지구 등이 적용되며 공시지가는 1,954,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 35,530,000원에 낙찰돼도 김석현 미배당 보증금 255,509,540원을 더한 실질취득은 291,039,540원입니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 7회 유찰 시 실질취득 290,847,678원, 8회 유찰 시 290,713,375원으로 보증금 수준에서 거의 고정됩니다.
- 김석현 임차권 원본 확인. 임대차계약일 2021.05.10, 전입 2021.05.28, 점유개시 2021.05.31, 확정일자 2021.05.10 및 임차권등기 내용을 원본과 대조해야 합니다.
- 유하영 보증금 확인. 말소기준 이후 전입이라 자료상 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다.
- 미상 점유관계 확인. “차권자” 기재는 전입·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
- 배당표 변동요인 확인. 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당 및 인수액은 원본 서류와 배당절차에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “3,553만원”이 아니라 “약 2.9억원”을 봐야 한다
이 사건의 핵심은 6회 유찰이나 35,530,000원의 최저가가 아닙니다. 김석현은 말소기준보다 앞선 전입·확정일자를 가진 대항력 임차인이고, 290,000,000원의 보증금 중 현재 예상배당으로 34,490,460원만 회수됩니다. 나머지 255,509,540원은 매수인이 인수하므로 현재 실질취득은 291,039,540원입니다.
그 금액은 최근 12개월 실거래 평균 277,750,000원과 최신 거래 280,000,000원을 모두 웃돌고, 최근 거래 흐름도 이전 거래군보다 2.3% 하락했습니다. 7회·8회로 유찰이 더 진행돼도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 증가해 실질취득은 약 290,000,000원 수준에서 거의 고정됩니다. 여기에 전입·보증금 등이 확인되지 않은 점유 관련 기재까지 남아 있습니다. 최저가는 매우 낮지만 실질취득은 최근 시세 이상, 권리확인 난도도 높은 인수형 물건입니다.
