대전지방법원 2025타경502357. 서대전역 남동측 인근 ‘서대전역코아루써밋’ 9층 903호 아파트입니다. 감정평가상 방3·거실·주방·욕실2· 다용도실 구조이고, 지하5층·지상32층 건물 중 9층입니다. 등기부상 소유자는 홍종렬이며, 2021.07.06 소유권이전 당시 거래가액은 259,580,000원입니다.
이 사건의 핵심은 단순한 “임차보증금 2.9억 인수형”으로만 보면 안 된다는 점입니다. 김석현은 2021.05.28 전입, 2021.05.10 확정일자를 갖고 있어 2024.03.28 유정희 근저당보다 앞섭니다. 그러나 매각물건명세서 비고에는 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 조건이 명시돼 있습니다. 따라서 이 승계분의 미배당액은 실질 인수에서 제외합니다. 반면 그 확약과 별개인 점유 신고는 따로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502357 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 오류동 170-5 서대전역코아루써밋 9층 903호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 63.3864㎡ · 방3·거실·주방·욕실2·다용도실 · 지하5층 지상32층 중 9층 |
| 소유자 | 홍종렬 · 2021.07.06 소유권이전 · 거래가액 259,580,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 302,000,000원 / 302,000,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 303,788,549원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 승계분 포기 조건이 핵심
말소기준으로 제시된 권리는 2024.03.28 설정된 유정희 근저당권 20,000,000원입니다. 등기된 김석현 주택임차권 자체는 2024.05.10이지만, 그 기초가 되는 전입일은 2021.05.28, 확정일자는 2021.05.10으로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 김석현의 보증금 290,000,000원은 대항력·우선변제권을 갖는 것으로 표시돼 있습니다.
| 임차인·점유자 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김석현 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 290,000,000원 | 2021.05.28 / 2021.05.10 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 주택도시보증공사 승계 미배당 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 조건 → 실질 인수 0원* |
| 유하영 903호 | 미상 | 2025.02.10 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 배당요구 2025.08.07 | 해당 없음 |
| 차권자 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확약 대상 아님 |
② 시세 비교 — 현재 3.02억은 최근 시세 이상
가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 277,928,571원, 최신 거래 279,000,000원, 최근 추세 -1.7%를 우선합니다. 현재 최저매각가이자 실질취득액인 302,000,000원은 최근 12개월 평균의 108.7%입니다. 최근 시장보다 싸다고 볼 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 63.39㎡ | 20 | 279,000,000원 |
| 2026.08 | 63.39㎡ | 21 | 280,000,000원 |
| 2026.08 | 63.39㎡ | 8 | 268,500,000원 |
| 2026.06 | 59.37㎡ | 28 | 279,000,000원 |
| 2026.05 | 59.37㎡ | 30 | 282,000,000원 |
| 2026.04 | 63.39㎡ | 27 | 285,000,000원 |
| 2026.03 | 59.37㎡ | 13 | 272,000,000원 |
| 2025.05 | 59.37㎡ | 17 | 265,000,000원 |
| 2025.01 | 63.39㎡ | 16 | 298,000,000원 |
| 2024.11 | 63.39㎡ | 9 | 270,000,000원 |
| 2024.07 | 59.37㎡ | 19 | 290,000,000원 |
| 2024.05 | 63.39㎡ | 30 | 290,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 277,928,571원 |
전체 12건 평균은 279,875,000원이지만 가격 메리트 판단에는 최근 12개월 평균 277,928,571원을 우선하는 편이 안전합니다. 최신 거래도 279,000,000원이고, 최근 거래군은 과거 거래군보다 -1.7% 낮아지는 흐름입니다. 현재 실질취득 302,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 108.7%로, “6회 유찰됐으니 싸다”는 결론을 낼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 302,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,028,000원 |
| 1. 임차인 김석현 보증금 | 290,000,000원 | 290,000,000원 |
| 2. 근저당 · 유정희 | 20,000,000원 | 6,972,000원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 303,788,549원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 302,000,000원 가정에서는 김석현 보증금 290,000,000원이 전액 배당돼 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 7회 유찰 시 시나리오에는 52,582,400원, 8회 유찰 시 시나리오에는 100,225,920원이 매수인 인수액으로 계산돼 있으나, 매각물건명세서의 주택도시보증공사 승계분 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 조건을 적용하면 그 승계분의 실질 인수는 0원*입니다. 단, 확약 밖 미상 점유자의 권리는 별도입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 서대전역 남동측 인근. 각종 점포·숙박시설·아파트 등 공동주택이 혼재한 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스정류장과 서대전역이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 용도·규제. 아파트로 이용 중이며 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·철도보호지구 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지·거래. 154세대, 2021.04.28 준공. 제공된 거래 12건의 가격 범위는 265,000,000원~298,000,000원이고 최근 12개월 평균은 277,928,571원입니다.
- 경매 환금성 신호. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 6.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 최근 일반 실거래가 존재하더라도 경매 응찰 체력은 별도로 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격을 시세보다 싸다고 보지 말 것. 실질취득 302,000,000원은 최근 12개월 평균의 108.7%이고 최신 거래 279,000,000원보다 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거 거래군보다 -1.7% 낮습니다. 전체 평균 279,875,000원만 보고 가격을 낙관하지 마세요.
- 주택도시보증공사 포기 조건 원문 확인. 미배당 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 조건이 실제 매각조건으로 유지되는지 입찰 직전 매각물건명세서와 법원 기록에서 재확인해야 합니다.
- ‘차권자’ 권리 확인. 전입일·보증금·확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상입니다. 확약 밖 점유자이므로 가장 먼저 보완 확인할 항목입니다.
- 유하영. 전입일 2025.02.10으로 말소기준권리 2024.03.28보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자는 확인이 필요합니다.
- 회차별 인수 계산을 그대로 실질비용으로 보지 말 것. 7회 유찰 시 52,582,400원, 8회 유찰 시 100,225,920원의 룰상 인수액은 주택도시보증공사 승계분 포기 조건 적용 시 해당 승계분에 한해 실질 0원으로 봅니다.
맺으며 — “주된 인수는 풀렸지만, 지금 가격은 풀리지 않았다”
이 사건은 권리와 가격을 분리해서 봐야 합니다. 김석현 보증금 290,000,000원은 원래라면 말소기준보다 앞선 대항력 임차보증금으로 강한 인수 위험을 만들 수 있지만, 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 미배당 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 조건 때문에 그 승계분의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
하지만 이것만으로 안전형으로 평가하기는 어렵습니다. 확약 밖의 ‘차권자’는 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상이고, 가격 측면에서는 현재 실질취득 302,000,000원이 최근 12개월 평균 277,928,571원의 108.7%입니다. 최신 거래는 279,000,000원이며 추세도 -1.7%입니다. 여기에 6회 유찰 이력과 단지 경매 통계 평균 6.0회 유찰, 낙찰률 0.0%가 겹칩니다. 주된 임차권 인수는 해소됐지만 현재 가격은 시세보다 높고, 확약 밖 미상 점유까지 남아 있어 현재 회차의 매력도는 낮게 보는 것이 맞습니다.
