최저가 7,251만원이어도, 실질취득은 ‘2.92억’ — 서대전역코아루써밋 903호

대전지방법원 2025타경502357. 대전 중구 오류동 ‘서대전역코아루써밋’ 9층 903호, 아파트로 이용 중인 집합건물입니다. 이 사건의 첫인상은 강한 할인입니다. 감정가 302,000,000원이 4회 유찰되어 최저매각가가 72,510,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 인수액이 늘어나는 구조입니다. 김석현 임차인의 보증금 290,000,000원은 전입 2021.05.28, 확정일자 2021.05.10으로 말소기준권리 2024.03.28보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수”한다고 명시한 유형입니다.

따라서 이 물건의 가격 판단 기준은 최저가 72,510,000원이 아닙니다. 현재 회차 기준 낙찰가 72,510,000원에 인수액 219,195,180원을 더한 실질취득 291,705,180원이 비교 기준입니다. 최근 실거래 평균 285,500,000원보다 6,205,180원 높으므로, 최저가 착시를 제거하면 가격 메리트는 약합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 빠르다

말소기준권리는 2024.03.28 접수된 을구 1번 유정희 근저당권 20,000,000원입니다. 그런데 김석현 임차인의 임대차계약일자·확정일자는 2021.05.10, 주민등록일자는 2021.05.28입니다. 말소기준보다 앞선 주택임차권이므로 단순 소멸로 보면 안 됩니다. 등기부상 주택임차권등기는 2024.05.10 접수되었지만, 원인이 되는 전입·확정일자가 선순위입니다.

② 임차인·점유자 표 — 실제 임차인·점유자 3건, 승계 중복신고 없음

tenants 데이터에서 is_subrogation 또는 is_guarantor가 true인 항목은 없습니다. 따라서 보증기관 대위·승계 중복신고로 보증금을 합산할 항목은 없고, 명확한 보증금은 김석현 290,000,000원 1건입니다. 다만 차권자 항목은 전입·확정·보증금이 미상으로 표시되어 있어 대항력 가능·미상으로만 관리해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 비교

서대전역코아루써밋은 154세대, 2021.04.28 사용승인 단지입니다. 최근 실거래 12건의 평균은 285,500,000원, 최저는 265,000,000원, 최고는 308,000,000원입니다. 겉으로는 최저가 72,510,000원이 실거래 평균의 25.4%로 보이지만, 대항력 임차보증금 인수형에서는 그 수치가 핵심지표가 아닙니다.

현재 회차의 실질취득 291,705,180원은 실거래 평균의 102.2%입니다. 최저가 자체는 낮지만, 대항력 임차보증금이 낙찰가를 흡수해 버리므로 실제 매수 총액은 보증금 290,000,000원 부근으로 고정됩니다. 5회·6회 유찰이 되더라도 낙찰가가 줄어드는 만큼 인수액이 늘어나 총액은 2.91억대에 머뭅니다.

④ 예상배당표 (매각가 72,510,000원 가정)

현재 최저가 낙찰을 가정하면 매각대금은 집행비용 1,705,180원과 김석현 보증금 일부 70,804,820원에 전부 배당됩니다. 김석현 보증금 부족분 219,195,180원이 매수인 인수액이며, 배당표상 채권자 총 배당은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 본건은 대전광역시 중구 오류동 소재 서대전역 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 각종 점포, 숙박시설, 아파트 등 공동주택이 소재하는 환경입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 시내버스정류장 및 역사(서대전역)가 소재하여 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가되었습니다.
• 이용상태. 아파트(방3, 거실, 주방, 욕실2, 다용도실 등)로 이용 중입니다. 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 방송설비, 화재탐지 및 경보설비, 보안설비 등이 되어 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 철도보호지구, 중점경관관리구역 등이 표시되어 있습니다. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 최근 실거래 12건은 265,000,000원~308,000,000원 범위입니다. 단지 규모는 154세대이고, 본 사건의 복병은 환금성보다 대항력 임차보증금 인수 구조입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가 착시 금지. 이 사건의 비교 기준은 72,510,000원이 아니라 실질취득 291,705,180원입니다.
• 김석현 보증금 인수 확인. 보증금 290,000,000원 중 현재 회차 미배당 219,195,180원을 매수인이 인수하는 구조입니다. 확약 문구가 없는 상태로는 인수 0원 처리하면 안 됩니다.
• 차권자 미상 항목 확인. 전입신고일·확정일자·보증금이 미상입니다. 대항력 있다고 단정할 수는 없지만, 대항력 가능·미상 리스크로 원본 확인이 필요합니다.
• 갑구 4번 가압류 원본 대조. 데이터에는 하나은행 가압류와 4번가압류등기말소 기재, 배당표상 미배당 라인이 함께 나타납니다. 입찰 전 등기부 원본과 매각물건명세서의 최종 상태를 대조해야 합니다.
• 보증기관 승계 중복 합산 금지. tenants 항목에는 보증기관 대위·승계 true 표시가 없습니다. 주택도시보증공사는 신청채권자로 표시되며, 김석현 보증금과 임의 합산하지 않습니다.
• 관리비·명도 확인. 아파트는 미납 관리비 중 공용부분 부담 가능성이 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다. 점유 관계도 임차인·점유자별로 분리 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 낮아질수록, 인수액이 커진다”

이 사건은 숫자만 보면 매우 유혹적입니다. 감정가 302,000,000원이 72,510,000원까지 내려왔으니 표면 할인율은 큽니다. 하지만 대항력 있는 김석현 보증금 290,000,000원이 앞에 서 있기 때문에, 매각대금으로 변제되지 않는 잔액은 매수인에게 넘어옵니다. 현재 회차 기준 실질취득은 291,705,180원, 실거래 평균은 285,500,000원입니다. 결국 이 물건은 싼 경매가 아니라, 보증금을 떠안는 경매입니다. 권리분석의 결론은 분명합니다. 최저가를 보고 들어갈 물건이 아니라, 실질취득과 대항력 인수액을 기준으로 매우 보수적으로 판단해야 하는 사건입니다.