대전지방법원 2025타경502499. 대전 서구 둔산동 둥지상가 제2층 제212호 근린생활시설입니다. 표면상 최저가는 826만원으로 감정가 1,180만원 대비 70% 수준까지 떨어졌지만, 경매에서 중요한 것은 낙찰가격만이 아닙니다. 이 사건은 2025년 신한카드주식회사의 강제경매개시결정이 진행됐고, 그보다 앞선 시기의 권리들이 등기부에 남아 있어 매수인이 부담할 권리가 있는지 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502499 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 둔산동 912 둥지상가 제상가동 2층212호 |
| 물건종류 | 집합건물(근린시설) · 이용상태 근린생활시설 |
| 소유자 | 장진, 장현숙 |
| 감정가 / 최저가 | 11,800,000원 / 8,260,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드주식회사 / 18,020,775원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이전 권리 확인이 핵심
말소기준권리는 2025.05.26 접수된 강제경매개시결정으로 표시되어 있으며, 그 이전에 설정된 권리들은 단순히 모두 소멸한다고 볼 수 없습니다. 특히 2000년 국민은행 근저당권, 2001년 오창덕 근저당권, 2007년 우리은행 근저당권, 2009년 대사신용협동조합 근저당권, 2011년 대전남부새마을금고 근저당권 등은 말소기준 이전 권리로 등기되어 있습니다. 또한 2011년 가처분도 말소기준 이전 권리입니다.
② 임차인 분석
| 점유자 | 대항력 | 우선변제 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 장진 | 판정 불가 | 확인 필요 | 전입신고일·보증금 미상. 등기상 권리자/채무자와 동일하여 관계인 가능성 검토 필요 |
현황조사 및 매각물건명세서 기준 점유자는 장진으로 확인됩니다. 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 임차인으로 인정될 경우 보증금 관련 위험이 별도로 발생할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 8,260,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 548,680원 |
| 오창덕 근저당권 | 50,000,000원 | 7,711,320원 |
| 우리은행 근저당권 | 36,000,000원 | 0원 |
| 대사신용협동조합 | 50,000,000원 | 0원 |
| 신한카드 강제경매 | 18,020,775원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 대전광역시 서구 둔산동 소재 둥지상가로 대규모 아파트단지·학교·공공시설·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근 가능하며 인근 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상3층 건물 중 2층 제212호이며 사용승인일은 1994.06.30입니다.
- 환금성. 둥지 단지는 1,230세대 규모이나 본건은 상가로 개별 수요와 공실 여부 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 등기 원본 확인. 말소기준 이전 근저당·가처분의 존속 및 매각 후 처리 여부를 반드시 확인하세요.
- 임차관계 확인. 장진 점유의 법적 성격, 보증금, 대항력 여부를 추가 확인해야 합니다.
- 가격 착시 주의. 826만원이라는 최저가만 보고 안전한 저가 매수로 판단하면 안 됩니다.
- 상가 가치 검토. 실제 영업 상태·공실·관리비 등 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — “낮은 가격보다 권리가 먼저다”
이 물건은 최저매각가만 보면 접근 가능한 가격대입니다. 그러나 경매에서 매수인이 검토해야 하는 것은 낙찰가와 함께 승계되는 권리입니다. 이 사건은 말소기준 이전 근저당권과 가처분 존재가 핵심이며, 임차인 정보도 완전히 확정되지 않았습니다. 따라서 현재 단계에서는 “싸다”보다 선순위 권리 부담 여부를 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 하는 물건으로 평가됩니다.
