대전지방법원 2025타경502636. 대전 동구 용전동 신동아아파트 9동 15층 1501호입니다. 등기상 소유자는 임환영이고, 현재 권리분석의 기준이 되는 권리는 2019.09.27. 현대해상화재보험주식회사 근저당권 159,600,000원입니다. 이 근저당권은 2024.01.12. 한국자산관리공사로 이전됐고, 그 뒤 설정된 현대해상화재보험주식회사 근저당권 88,800,000원, 주식회사 케이비국민카드 가압류 6,741,836원, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
따라서 핵심은 후순위 채권의 미배당액이 아니라 매수인이 실제로 떠안는 금액입니다. 예상배당에서는 채권자 미배당이 발생하지만 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 권리 자체는 비교적 단순한 편입니다. 반면 가격은 감정가 312,000,000원에서 현재 152,880,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 및 최신 거래 265,000,000원 대비 57.7% 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502636 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 용전동 1 신동아아파트 9동 15층1501호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중임 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 15층 |
| 실거래 비교면적 | 111.69㎡ |
| 소유자 | 임환영 |
| 감정가 / 최저가 | 312,000,000원 / 152,880,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 135,824,975원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매수보증금 | 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유자와 점유원인은 입찰 전 현황조사 및 매각물건명세서 원문과 다시 대조할 필요가 있습니다. 임차인이 확인되지 않았다는 점과 실제 점유관계 확인은 별개의 문제입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 가격을 우선해서 본다
신동아 동일면적 111.69㎡ 실거래는 다음과 같습니다. 전체 5건 평균은 276,200,000원이지만, 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 가격을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 1건이며 2026.08 거래가 265,000,000원으로, 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 같은 금액입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 111.69㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 2025.01 | 111.69㎡ | 9 | 280,000,000원 |
| 2024.10 | 111.69㎡ | 10 | 318,000,000원 |
| 2024.07 | 111.69㎡ | 10 | 270,000,000원 |
| 2023.09 | 111.69㎡ | 14 | 248,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 111.69㎡ | 1건 | 265,000,000원 |
현재 최저매각가 152,880,000원은 최근 12개월 평균 265,000,000원의 57.7%입니다. 전체 실거래 평균 276,200,000원 대비로도 55.4%지만, 가격 판단은 이 전체 평균보다 최근 12개월 수치와 최신 거래를 우선하는 편이 타당합니다. 다만 최근 가격 추세는 -5.0%로 하락 방향이므로, 낮아진 최저가만 보고 과거 고가 거래 수준까지 그대로 회복한다고 전제해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 152,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,940,320원 |
| 을구 16번 근저당권 · 현대해상화재보험주식회사 | 159,600,000원 | 149,939,680원 |
| 을구 18번 근저당권 · 현대해상화재보험주식회사 | 88,800,000원 | 0원 |
| 갑구 15번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 6,741,836원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,940,320원을 제외한 149,939,680원이 선순위 근저당권에 배당되는 것으로 추정돼 후순위 채권에 미배당이 발생합니다. 총 미배당액은 105,202,156원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 회차별 미배당 변화
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 152,880,000원 | 149,939,680원 | 105,202,156원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 107,016,000원 | 104,717,776원 | 150,424,060원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 74,911,200원 | 73,162,798원 | 181,979,038원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자 미배당액은 커지지만, 이 자료에서 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 따라서 미배당 증가 자체를 매수인의 추가 취득원가로 합산해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중리네거리 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 15층입니다.
- 단지. 신동아는 914세대이며 준공일은 1990.09.27.입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·자연녹지지역이며 공시지가는 835,800원/㎡입니다.
- 토지 현황. 등기상 용전동 1 외 필지로 표기돼 있으나 토지 합병으로 현황은 용전동 1, 6-2번지에 소재합니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유원인을 원문 서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 276,200,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 265,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 추세가 -5.0%이므로 과거 고가 거래를 그대로 기대가격으로 적용하지 않는 편이 안전합니다.
- 유찰 횟수. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.2회이고 본건은 2회 유찰 상태입니다.
- 보증금 조건. 매수보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당이 105,202,156원 발생하더라도 매수인 인수액은 0원으로 분석돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원문을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격도 내려왔지만 최근 하락은 확인해야 한다
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2019.09.27. 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 가격 역시 2회 유찰을 거치며 152,880,000원까지 내려와 최근 12개월 실거래 265,000,000원의 57.7% 수준입니다.
다만 최근 12개월 실거래 표본은 1건이고 가격 추세는 -5.0%입니다. 따라서 단순히 전체 평균 276,200,000원과의 격차만 보고 판단하기보다, 최신 거래 265,000,000원과 실제 점유관계, 매수보증금 20% 조건을 함께 확인하는 것이 핵심입니다. 권리 위험은 낮고 현재 가격 격차는 크지만, 최근 시장 방향과 점유 확인까지 마친 뒤 응찰가를 정하는 물건입니다.
