대전지방법원 2025타경502636. 대전광역시 동구 용전동 신동아아파트 9동 15층 1501호입니다. 용도는 데이터상 아파트이고, 감정평가 이용상태 역시 “아파트로 이용중”입니다. 감정가는 312,000,000원, 2회 유찰 후 현재 최저매각가는 152,880,000원입니다. 표면 가격만 보면 최근 실거래 평균 279,000,000원 대비 낮아 보입니다.
하지만 권리 흐름은 단순하지 않습니다. 말소기준권리는 2019.09.27 현대해상화재보험주식회사 근저당권 이지만, 그보다 앞선 근저당·가압류·압류 중 이미 말소된 등기가 많습니다. 배당표는 이 선순위 권리들의 채권액을 기준으로 먼저 배당을 잡고, 현재 매각가에서는 중간 순위부터 대규모 미배당이 발생하는 구조입니다. 임차인 인수는 없지만, 국세·지방세 압류 4건 — 당해세 해당 시 0순위 차감 메모는 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502636 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 용전동 1 신동아아파트 9동 15층1501호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 대상면적 111.69㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 제15층 제1501호 |
| 소유자 | 임환영 (2000.12.29 소유권이전, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 312,000,000원 / 152,880,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 135,824,975원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 임차인 인수는 없다
임차인 신고 내역은 없습니다. tenants 데이터가 비어 있으므로 실제 임차인 수는 0명으로 봅니다. 따라서 보증금 대항력·우선변제·보증기관 대위승계 중복신고 문제도 이 데이터에서는 발생하지 않습니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 시세 비교 — 최저가는 실거래 평균의 54.8%
같은 단지 신동아, 대상면적 111.69㎡의 최근 실거래 4건입니다. 평균은 279,000,000원, 최저는 248,000,000원, 최고는 318,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 111.69㎡ | 9 | 280,000,000원 |
| 2024.10 | 111.69㎡ | 10 | 318,000,000원 |
| 2024.07 | 111.69㎡ | 10 | 270,000,000원 |
| 2023.09 | 111.69㎡ | 14 | 248,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 279,000,000원 |
현재 최저가 152,880,000원은 실거래 평균 대비 54.8%입니다. 실질취득은 낙찰가와 인수액을 합쳐 판단해야 하는데, 이 데이터에서는 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득 기준도 현재 최저가와 같습니다. 다만 단지 준공일은 1990.09.27이고, 경매 통계상 sold_rate가 0.0%로 제시되어 있어 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 152,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,940,320원 |
| 을구 1(전 1)번 근저당권 · 주식회사한빛은행 | - | 0원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 9,600,000원 | 9,600,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 주식회사서울은행 | 86,400,000원 | 86,400,000원 |
| 을구 8번 근저당권 · 공주새마을금고 | 50,000,000원 | 5,939,680원 |
| 후순위 근저당·가압류 등 | 666,753,847원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 미상인 을구 1번 근저당권은 배당 계산 제외로 표시되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 실제 잔여는 변동 가능하다는 데이터상 메모를 그대로 반영했습니다.
④ 회차별 배당 압박 — 유찰될수록 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 총배당 | 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 152,880,000원 | 149,939,680원 | 710,814,167원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 107,016,000원 | 104,717,776원 | 756,036,071원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 74,911,200원 | 73,162,798원 | 787,591,049원 | 0원 |
회차가 더 내려가도 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 신청채권자 한국자산관리공사의 청구액 135,824,975원은 현재 회차에서도 배당표상 충족되지 않습니다. 즉, 가격은 싸지지만 배당 압박과 원본 확인 필요성은 줄어들지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 동구 용전동 소재 “중리네거리” 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등이 있는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 제시되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가 이용상태는 아파트입니다. 내부 이용상황 등은 탐문조사 및 유사평형 아파트의 평균적인 이용상황을 고려한 것으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 15층 1501호이며, 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 되어 있습니다.
- 규제·토지. 제2종일반주거지역 및 자연녹지지역, 공시지가 835,800원/㎡, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 공부와 차이. 등기사항전부증명서 및 제시목록상 “용전동 1외 10필지” 소재로 표기되나, 토지 합병으로 현황은 “용전동 1, 6-2번지” 소재입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인. tenants 데이터는 비어 있어 실제 임차인 0명입니다. 다만 감정요항표상 임대관계는 미상으로 되어 있으므로 현황조사·전입세대·점유자 확인은 별도로 대조하세요.
- 세금 압류. notes의 국세·지방세 압류 4건 메모가 핵심입니다. 당해세 해당 시 집행비용보다 앞서 차감될 수 있어 예상배당과 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 말소·해제 원본. 말소기준 이전 권리 중 말소된 등기가 다수 있습니다. “말소된 선순위”를 등기부 원본에서 반드시 확인해야 합니다.
- 환금성. 신동아 단지는 914세대, 준공일 1990.09.27입니다. 최근 거래는 있으나 표본 4건이고, 경매 통계상 sold_rate 0.0%로 제시되어 보수적 매도기간을 잡아야 합니다.
- 관리비 체납. 오래된 대단지 아파트는 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담으로 문제될 수 있으니 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터만을 기초로 한 자동 분석 의견입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구종기·교부청구 원본을 대조하세요.
맺으며 — “가격은 싸다, 확인할 것은 많다”
이 물건의 장점은 분명합니다. 현재 최저가 152,880,000원은 최근 실거래 평균 279,000,000원의 54.8%이고, 임차인도 없으며 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 배당표는 채권총액 860,753,847원 중 710,814,167원이 미배당이라고 말합니다. 여기에 국세·지방세 압류 4건의 당해세 가능성, 오래된 단지의 환금성, 공부와 현황 표시 차이를 함께 보면 결론은 단순합니다. 입찰 검토는 가능하지만, 최종 응찰은 원본 확인을 끝낸 뒤에만 가능한 C급 주의물건입니다.
