대전지방법원 2025타경502638. 세종특별자치시 부강면 문곡리 412-1 소재 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 주유소용지 1,104.0㎡이고, 건물은 1층이 주유소 사무실 등, 2층이 주택으로 이용됐으나 현재는 공실상태입니다. 말소기준은 2015.01.29 설정된 대전축산업협동조합 근저당권이며, 이후의 근저당권·가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계만 보면 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산됩니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기부 밖의 물건 자체 위험입니다. 주유소는 영업하지 않고 장기간 방치됐으며, 세종시 환경정책과의 토양오염 정화조치명령이 존재합니다. 오염 및 누출 정도에 따라 복구비용이 크게 늘어날 수 있고 정화 관련 행정명령도 반복될 수 있으므로, 최저가가 감정가의 34%라는 사실만으로 ‘싸다’고 결론 내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502638 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 부강면 문곡리 412-1 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 1층 주유소 사무실 등 · 2층 주택 · 현재 공실 |
| 토지 | 주유소용지 · 1,104.0㎡ · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 김관오 |
| 감정가 / 최저가 | 1,066,970,000원 / 365,971,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전축산업협동조합 / 239,100,711원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준은 2015.01.29 대전축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 대전축산업협동조합의 추가 근저당권과 롯데카드·삼성카드·신한카드·하나카드 가압류, 2025년 임의경매개시결정, 2026년 대전광역시 서구 및 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 34%라도 ‘시세보다 싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 365,971,000원으로, 3회 유찰된 현재 회차는 감정가의 34% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 256,179,699원, 5회 유찰 시 179,325,789원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 365,971,000원 | 310,705,028원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 256,179,699원 | 418,959,251원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 179,325,789원 | 494,737,206원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자 측 미배당액은 커지지만, 이 미배당액이 곧 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다. 다만 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만 확인되는 물건이므로, 34%라는 숫자를 시세 할인율로 받아들이면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 365,971,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,923,594원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 대전축산업협동조합 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 3. 을구 12번 근저당권 · 대전축산업협동조합 | 360,000,000원 | 100,047,406원 |
| 4. 갑구 18번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 16,209,837원 | 0원 |
| 5. 갑구 19번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 11,929,595원 | 0원 |
| 6. 갑구 20번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 11,631,095원 | 0원 |
| 7. 갑구 21번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 10,981,907원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 670,752,434원 중 360,047,406원이 배당되고 310,705,028원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 특수조건 — 주유소·기계기구·토양오염
- 일괄매각. 공장및광업재단저당법 제6조 기계 및 기구와 제시외 건물이 포함됩니다.
- 유류저장탱크. 기계기구목록에는 지하유류저장탱크 4기로 기재돼 있으나 현황은 5기입니다.
- 영업중단. 주유소는 영업하지 않고 장기간 방치된 상태입니다.
- 토양오염. 세종시 환경정책과의 토양오염 정화조치명령이 있습니다.
- 복구비. 토양오염 및 누출 정도에 따라 막대한 복구비용과 정화 관련 행정명령이 반복될 수 있습니다.
- 설비. 급배수·위생·전기·기타 설비가 있으나 장기간 방치돼 정상적인 작동 여부는 확인되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변환경. 세종미래고등학교 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 공장·소규모 근린생활시설·단독주택·농경지가 혼재한 지방도변입니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하며 간선도로, 버스노선 및 배차간격, 경부고속도로 남청주IC 등을 고려한 교통상황은 보통입니다.
- 토지이용. 계획관리지역·자연취락지구·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지형상. 평지의 사다리형 토지로 소로한면에 접하며 공시지가는 423,700원/㎡입니다.
- 용도. 지목은 주유소용지, 토지이용상황은 상업용입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토양오염 정밀 확인. 정화조치명령의 범위와 현재 이행 상태, 추가 행정명령 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
- 복구비 견적. 오염·누출 상태에 따른 정화 및 복구비용을 입찰가와 별도로 산정해야 합니다.
- 저장탱크 현황. 목록상 4기와 현황 5기의 차이를 현장에서 확인하고 철거·정화 범위와 함께 검토해야 합니다.
- 설비 작동 여부. 장기간 방치된 급배수·위생·전기·기타 설비의 정상 작동 여부를 확인해야 합니다.
- 점유관계. 건물은 현재 공실상태로 평가됐으나 실제 점유와 임대관계는 현장에서 재확인해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 34%라는 할인율만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고, 토양오염 관련 비용을 포함한 실질취득비용으로 접근해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 환경 관련 행정처분 내용을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”보다 중요한 것은 토양오염 비용
이 사건은 3회 유찰로 최저가가 365,971,000원까지 내려왔고, 말소기준권리 이후의 주요 권리가 매각으로 소멸해 등기상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 판단의 중심은 그 숫자가 아닙니다. 장기간 영업을 중단한 주유소이고, 토양오염 정화조치명령이 내려져 있으며, 오염 및 누출 정도에 따라 막대한 복구비용과 추가 행정명령이 발생할 수 있습니다. 권리는 정리되지만 오염은 낙찰로 사라지지 않습니다. 감정가 34%라는 외형보다 실제 정화·복구비를 먼저 확인해야 하는 고위험 특수물건입니다.
