대전지방법원 2025타경502638. 세종특별자치시 부강면 문곡리 412-1 일대의 건물·토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물 1층은 주유소 사무실 등, 2층은 주택으로 이용됐으며 현재는 공실상태입니다. 토지는 주유소용지 1,104㎡이고, 감정가 1,066,970,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 256,180,000원까지 내려왔습니다.
등기상 말소기준은 2015.01.29. 대전축산업협동조합 근저당입니다. 그 뒤 설정된 근저당과 롯데카드·삼성카드·신한카드·하나카드 가압류, 경매개시결정, 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상이고 확인된 임차인 자료는 없어, 점유·대항력 문제를 적극적으로 안전하다고 단정할 자료는 부족합니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502638 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 부강면 문곡리 412-1 · 건물 외 2필지 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 주유소 사무실 등 · 2층 주택 · 현재 공실상태 |
| 토지 | 주유소용지 · 1,104㎡ · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 성장관리계획구역 |
| 소유자 | 김관오 |
| 감정가 / 최저가 | 1,066,970,000원 / 256,180,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전축산업협동조합 / 239,100,711원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2015.01.29. 설정된 대전축산업협동조합 근저당이 말소기준입니다. 2022.04.13. 추가 근저당, 2023년의 카드사 가압류 4건, 2025.06.11. 임의경매개시결정, 2026년 압류 2건은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 과거 근저당·압류·가처분 중 상당수는 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 가격 판단 — 감정가 24%여도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 256,180,000원으로 감정가의 24% 수준입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 179,326,000원, 6회 유찰 시 125,528,199원까지 내려갑니다. 숫자만 보면 할인폭이 매우 커 보입니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 없습니다. 더 중요한 것은 가격을 낮춘 원인이 단순한 유찰이 아니라 주유소의 장기간 방치와 토양오염 정화 위험일 수 있다는 점입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하거나, 현재 최저가를 시세보다 싸다고 표현하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 256,180,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,386,520원 |
| 1. 근저당 · 대전축산업협동조합 | 260,000,000원 | 251,793,480원 |
| 2. 근저당 · 대전축산업협동조합 | 360,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 16,209,837원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 11,929,595원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 11,631,095원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 10,981,907원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권총액 670,752,434원 중 예상 배당은 251,793,480원이고, 미배당액은 418,958,954원입니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층은 주유소 사무실 등, 2층은 주택이며 현재 공실상태입니다.
- 일괄매각. 공장및광업재단저당법 제6조 기계 및 기구와 제시외 건물이 포함됩니다.
- 기계기구. 목록상 지하유류저장탱크 4기이나 현황상 5기입니다.
- 시설상태. 급배수·위생·전기 및 기타 설비가 있으나 장기간 방치돼 정상 작동 여부는 확인되지 않았습니다.
- 입지. 세종미래고등학교 북동측 근거리에 있고, 주변은 공장·소규모 근린생활시설·단독주택·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 인근까지 차량접근이 가능하며 버스노선·배차간격과 경부고속도로 남청주IC 등을 고려한 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 주유소용지 1,104㎡, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 423,700원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역 전부제한구역입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토양오염 범위 확인. 세종시 환경정책과의 정화조치명령 내용과 현재 이행상태를 원문으로 확인해야 합니다.
- 복구비용 확인. 토양오염 및 누출정도에 따라 막대한 복구비용이 발생할 수 있으므로 최저가와 별도로 비용을 산정해야 합니다.
- 지하저장탱크 확인. 기계기구목록상 4기와 현황상 5기의 차이를 현장에서 대조해야 합니다.
- 시설 작동여부 확인. 장기간 방치돼 급배수·전기·기타 설비의 정상 작동 여부가 확인되지 않았습니다.
- 점유 확인. 현재 공실로 평가됐지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유와 전입·사업자등록 등 관련 사항을 별도로 대조해야 합니다.
- 감정가 할인 착시 경계. 4회 유찰돼 감정가 24%까지 내려왔지만 비교 시세가 없어 저가 여부는 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 먼저 볼 것은 환경책임”
이 사건은 등기만 보면 구조가 비교적 분명합니다. 2015.01.29. 근저당을 기준으로 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이것만으로 안전한 경매라고 결론내리기는 어렵습니다.
감정가 1,066,970,000원에서 4회 유찰돼 256,180,000원까지 내려온 배경에는 장기간 방치된 주유소, 작동 여부를 확인할 수 없는 설비, 그리고 무엇보다 토양오염 정화조치명령이라는 중대한 변수가 있습니다. 실제 복구비용은 오염·누출 정도에 따라 크게 달라질 수 있고, 행정명령이 반복될 가능성도 조사됐습니다. 권리는 소멸형, 가격은 대폭 하락형이지만, 물건 리스크는 매우 높은 유형. 이 사건은 입찰가보다 토양오염과 복구범위를 먼저 확정해야 하는 물건입니다.
