임차권등기와 대항력 임차인이 핵심 — 대전 용문동 304호

대전지방법원 2025타경502641. 대전 서구 용문동 255-55 304호, 전용 63.12㎡ 규모의 다세대 물건입니다. 소유자는 홍서원이며, 등기상 여러 가압류와 근저당, 임차권등기가 얽혀 있습니다. 특히 을구 8번 주택임차권은 임차인 이민우의 보증금 93,800,000원과 연결되어 있어 이 사건의 핵심 권리입니다.

말소기준권리 판단은 단순하지 않습니다. 선순위 근저당과 전세권 등은 매수인 인수 대상으로 표시된 권리가 있으며, 후순위 가압류들은 매각으로 소멸합니다. 다만 점유자 중 일부는 전입일 기준 대항력 가능성이 있어 실제 명도 과정에서 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 임차권 확인이 핵심

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제 확인

③ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)

④ 입찰 체크리스트

• 304호 임차권등기 확인. 이민우 보증금 93,800,000원, 전입·확정일자·배당요구 여부 확인.
• 미상 임차인 확인. 박진용·김정우·조민주·황예인 등 점유자의 실제 보증금 확인 필요.
• 선순위 권리 검토. 전세권·근저당 등 등기 순위를 기준으로 인수 여부 재확인.
• 명도 준비. 다세대는 개별 호실 점유관계가 낙찰 후 비용과 일정에 영향을 줍니다.

맺으며 — “낙찰가는 끝이 아니다”

이 물건의 핵심은 가격보다 권리 구조입니다. 신건 최저가 112,000,000원만 보면 저렴해 보일 수 있지만, 다세대 경매에서는 임차인의 대항력과 보증금이 실제 취득비용을 결정합니다. 현재 확인된 이민우 임차인은 배당 구조로 인수액이 없지만, 다른 점유자의 보증금 미상 위험이 남아 있습니다. 따라서 이 사건은 권리는 확인 후 접근, 가격은 그 다음 판단이 필요한 물건입니다.