대전지방법원 2025타경502641. 대전 서구 용문동 진원주택 402호, 용도는 다세대입니다. 감정가 168,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 117,600,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 70% 회차라 관심이 갈 수 있지만, 이 사건은 “얼마나 싸졌나”보다 “낙찰자가 실제로 얼마를 떠안는가”가 먼저입니다. 제공 데이터상 임차인은 박진용·김정우·이민우·조민주·황예인 5명이고, 모두 보증금과 확정일자가 비어 있습니다.
또 하나의 주의점은 임차인 표의 점유 부분입니다. 경매 대상 주소는 402호인데, 임차인 점유 부분은 103호·203호·304호·302호·303호로 표시되어 있습니다. 이 불일치가 단순 현황조사 범위 문제인지, 전입·점유가 다른 호수와 섞인 것인지는 원본 매각물건명세서로 확인해야 합니다. 이 확인 전에는 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502641 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 용문동 255-55 402호 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(다세대) · 진원주택 · 대상면적 83.43㎡ · 전체 16세대 |
| 소유자 | 홍서원 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 117,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 193,194,246원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 토지·용도지역 | 제3종일반주거지역 · 지목 공장용지 · 공시지가 1,231,000원/㎡ · 토지면적 433.2㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024.09.12, 그러나 임차인 확인이 먼저
등기 요약에는 근저당권 수가 0으로 표시되어 있고, 을구 1번 근저당권은 2010.11.03 말소, 을구 3번·4번 근저당권은 2020.04.09 말소로 기재되어 있습니다. 따라서 등기 흐름만 보면 말소기준은 2024.09.12 강제경매개시결정으로 잡히며, 이후 현대카드 주식회사·신정신용협동조합·신한카드주식회사·대전신용보증재단·비엔케이캐피탈 주식회사·대전중부새마을금고 등의 가압류와 후행 경매개시는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 표 — 실제 임차인 5명, 보증금·확정일자 미상
보증기관 승계나 대위변제 신고자는 없습니다. 즉 중복 신고가 아니라 실제 임차인 5명으로 봐야 합니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 미상이라, 아래 표의 대항력은 “확정”이 아니라 대항력 가능·미상으로 처리합니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력/우선변제/승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박진용 | 103호 | 2024.07.16 | 2025.08.06 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김정우 | 203호 | 2022.07.21 | 2025.09.02 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
| 이민우 | 304호 | 2023.08.18 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
| 조민주 | 302호 | 2021.07.09 | 2025.07.11 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
| 황예인 | 303호 | 2022.01.24 | 2025.08.20 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 117,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,446,400원 | 약 매각가의 2.1% 추정 |
| 을구 1번 근저당권 · 대전축산업협동조합 | 45,000,000원 | 45,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 3번 근저당권 · 중도신용협동조합 | 195,000,000원 | 70,153,600원 | 미배당 발생 |
| 을구 4번 근저당권 · 중도신용협동조합 | 65,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 3번 가압류 · 홍지혜 | 37,000,000원 | 0원 | 청구금액 기준 |
| 갑구 5번 경매개시결정 · 이은지 | 193,194,246원 | 0원 | 청구금액 기준 |
| 갑구 6번 가압류 · 현대카드 주식회사 | 9,168,423원 | 0원 | 청구금액 기준 |
| 갑구 7번 가압류 · 신정신용협동조합 | 179,542,808원 | 0원 | 청구금액 기준 |
| 갑구 8번 가압류 · 신한카드주식회사 | 13,237,190원 | 0원 | 청구금액 기준 |
| 갑구 9번 가압류 · 대전신용보증재단 | 38,000,000원 | 0원 | 청구금액 기준 |
| 갑구 10번 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 5,551,098원 | 0원 | 청구금액 기준 |
| 갑구 11번 가압류 · 대전중부새마을금고 | 20,781,054원 | 0원 | 청구금액 기준 |
| 갑구 12번 경매개시결정 · 신정신용협동조합 | 미상 | 0원 | 채권액 미상 — 배당 계산 제외 |
| 갑구 13번 경매개시결정 · 박찬이 | 193,194,246원 | 0원 | 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
제공 배당표 기준 채권 총액은 994,669,065원, 채권자 배당액은 115,153,600원, 미배당은 879,515,465원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 표시되지만, 임차인 보증금 미상 리스크는 별도 확인 대상입니다.
④ 시나리오 — 유찰될수록 싸지는 게 아니라, 미배당과 불확실성이 커진다
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 117,600,000원 | 115,153,600원 | 879,515,465원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 82,320,000원 | 80,438,240원 | 914,230,825원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 57,624,000원 | 56,186,768원 | 938,482,297원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (제공 데이터 기준)
- 건물 규모. 진원주택, 전체 16세대, 준공일 2000.12.29로 표시되어 있습니다.
- 토지 성격. 용도지역은 제3종일반주거지역, 지목은 공장용지, 토지이용상황은 주상기타입니다.
- 토지 형상·접면. 평지·세로장방, 도로접면은 소로한면입니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역 포함, 상대보호구역 저촉, 소로2류 접함, 중점경관관리구역 저촉으로 표시되어 있습니다.
- 환금성 자료. 평균 유찰 횟수는 0.9회, 낙찰률 0.0, 최근 낙찰가와 최근 낙찰일은 null입니다.
- 위반건축물. 감정 데이터상 violation 값은 false입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 박진용·김정우·이민우·조민주·황예인 5명의 보증금, 확정일자, 점유 호수, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 문건접수 내역으로 확인해야 합니다.
- 402호와 점유 부분 불일치. 경매 대상은 402호인데 임차인 점유 부분은 103호·203호·304호·302호·303호입니다. 이 불일치를 해소하지 않으면 실질취득가 산정이 불가능합니다.
- 배당표 원본 대조. 등기 요약은 근저당권 0, 배당표는 과거 을구 근저당권을 배당항목으로 반영합니다. 이 차이를 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 최저가 117,600,000원은 낙찰가의 출발점일 뿐입니다. 보증금 미상 임차인이 있으면 실질취득가는 최저가보다 커질 수 있습니다.
- 확약·우선매수권. 제공 notes에는 대항력 포기·임차권등기 말소·확약서나 전세사기피해자 우선매수권 표시가 없습니다.
맺으며 — “117,600,000원”이 아니라 “117,600,000원 + 미상”인 사건
이 사건은 감정가 168,000,000원에서 117,600,000원까지 내려왔지만, 가격 메리트를 말하기에는 핵심 변수가 빠져 있습니다. 실제 임차인 5명의 보증금과 확정일자가 모두 미상이고, 점유 부분도 대상 호수 402호와 맞지 않습니다. 배당표상 인수액 0원만 믿고 들어가기에는 위험합니다. 원본 확인으로 임차인 보증금·점유·우선변제·배당표 불일치를 해소한 뒤에야 실질취득가를 계산할 수 있습니다. 지금 단계의 결론은 입찰 보류 또는 극보수 검토입니다.