25,931,000원
대전지방법원 2025타경502706. 세종특별자치시 어진동 세종모닝시티 318호로, 감정평가상 아파트(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중인 물건입니다. 이 사건의 핵심은 최저매각가가 아니라 임원영의 선순위 대항력입니다. 임원영은 2022.12.20 전입·점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 현재 말소기준권리는 2023.09.25 금산농업협동조합의 가압류이므로, 임차인의 전입·점유가 말소기준보다 앞섭니다. 보증금은 100,000,000원이고 배당요구도 이루어져 있지만, 현재 최저가 기준 배당액은 25,064,242원에 불과해 나머지 74,935,758원은 매수인 인수로 계산됩니다.
따라서 “25,931,000원에 낙찰받는다”는 표현만으로 가격을 판단하면 안 됩니다. 낙찰대금 25,931,000원에 인수액 74,935,758원을 더한 실질취득은 100,866,758원입니다. 최근 12개월 같은 단지 실거래 평균 86,125,000원보다 14,741,758원 높고, 최신 거래 지표 89,000,000원보다도 11,866,758원 높습니다. 최근 12건 최고 거래가 95,000,000원과 비교해도 실질취득액이 더 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502706 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 어진동 664 세종모닝시티 3층 318호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 도시형생활주택-원룸형 · 실거래 비교 전용 23.4552㎡ · 8층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 최상선 · 2013.12.27 매매를 원인으로 2015.12.15 소유권이전 · 거래가액 107,600,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 25,931,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 임원영 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 말소기준 | 2023.09.25 갑구 7번 가압류 · 금산농업협동조합 · 청구금액 312,210,185원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
현재 확인되는 실제 임차인은 1명, 임원영입니다. 임차권등기는 2025.02.18에 이루어졌지만, 대항력 판단의 핵심인 주민등록일자·점유개시일자는 모두 2022.12.20입니다. 이는 말소기준인 2023.09.25 금산농업협동조합 가압류보다 앞섭니다. 여기에 2022.12.20 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사합니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임원영 | 318호 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.12.20 / 2022.12.20 | 100,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 74,935,758원 인수 |
② 가격 분석 — 유찰될수록 싸지는 구조가 아니다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금, 즉 매수인 인수액이 커집니다. 그래서 이 사건은 추가 유찰이 되어도 실질취득액이 약 1억원 수준에 고정되는 구조입니다. 현재 회차와 다음 회차 시나리오를 합산하면 다음과 같습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 25,931,000원 | 74,935,758원 | 100,866,758원 |
| 5회 유찰 시 | 18,151,700원 | 82,575,031원 | 100,726,731원 |
| 6회 유찰 시 | 12,706,190원 | 87,922,521원 | 100,628,711원 |
최저가만 보면 25,931,000원에서 18,151,700원, 다시 12,706,190원까지 내려가지만, 동시에 인수액이 74,935,758원에서 82,575,031원, 87,922,521원으로 커집니다. 결국 총 부담은 각각 100,866,758원 → 100,726,731원 → 100,628,711원으로 거의 움직이지 않습니다. 이 사건의 가격 비교 기준은 최저매각가가 아니라 실질취득액이어야 합니다.
③ 실거래 비교 — 실질취득액이 최근 시세보다 높다
모닝시티는 289세대, 2015.06.16 준공 단지이며 실거래 비교 대상 전용면적은 23.4552㎡입니다. 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 86,125,000원이고, 거래 범위는 82,000,000원~95,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 21.15㎡ | 7 | 89,000,000원 |
| 2026.08 | 23.46㎡ | 7 | 82,000,000원 |
| 2026.08 | 23.46㎡ | 3 | 82,000,000원 |
| 2026.08 | 23.46㎡ | 8 | 87,000,000원 |
| 2026.06 | 22.47㎡ | 5 | 83,000,000원 |
| 2026.06 | 21.15㎡ | 6 | 89,000,000원 |
| 2026.06 | 23.46㎡ | 6 | 83,000,000원 |
| 2026.06 | 22.47㎡ | 7 | 83,000,000원 |
| 2026.04 | 23.46㎡ | 8 | 83,000,000원 |
| 2026.03 | 24.45㎡ | 4 | 94,000,000원 |
| 2026.03 | 23.46㎡ | 7 | 95,000,000원 |
| 2026.01 | 23.46㎡ | 5 | 83,500,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 86,125,000원 |
현재 실질취득액 100,866,758원은 최근 12개월 평균 86,125,000원의 117.1%, 최신 거래 지표 89,000,000원의 113.3%입니다. 최근 12건의 최고가 95,000,000원과 비교해도 5,866,758원 높습니다. 특히 이 물건과 같은 3층의 전용 23.46㎡ 거래가 2026.08에 82,000,000원으로 확인되는데, 현재 실질취득액은 그 가격의 123.0%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 25,931,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 866,758원 |
| 1. 임차인 임원영 보증금(우선변제) | 100,000,000원 | 25,064,242원 |
| 2. 가압류 · 금산농업협동조합 | 312,210,185원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 진접농업협동조합 | 320,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 임원영 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 866,758원을 제외한 25,064,242원이 임차인에게 배당되고, 임차보증금 부족분 74,935,758원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정부세종청사 남서측 인근. 주상복합·숙박시설·상업업무시설·관공서·근린생활시설·아파트·공원이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근은 자유롭고 인근 대중교통시설 및 간선도로 접근성을 포함한 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 아파트이면서 감정평가상 도시형생활주택-원룸형으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 8층 건물이며 대상은 3층 318호입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 12m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·미관지구·특화경관지구·지구단위계획구역(행정중심복합도시) 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지·거래. 모닝시티 289세대, 2015.06.16 준공. 최근 12개월 실거래 12건 평균은 86,125,000원이고 거래 범위는 82,000,000원~95,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 판단. 현재 회차 25,931,000원에 인수 74,935,758원을 더한 100,866,758원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 추가 유찰의 착시 확인. 5회 유찰 시 실질취득 100,726,731원, 6회 유찰 시 100,628,711원으로 총 부담은 거의 줄지 않습니다.
- 임차권 원본 검증. 임원영의 2022.12.20 전입·점유·확정일자, 2025.02.18 임차권등기 및 배당요구 내용을 매각물건명세서와 등기부 원본에서 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임원영은 임차인이면서 강제경매 신청채권자입니다. 임대차계약, 보증금 지급과 집행채권의 관계를 확인해야 합니다.
- 배당 변동항목 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표 확정 전 인수액 변동 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·배당요구·임차권등기·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,593만원짜리”가 아니라 “실질 1억원짜리”
이 사건은 최저매각가만 보면 감정가 108,000,000원에서 25,931,000원까지 내려온 매우 큰 할인처럼 보입니다. 하지만 임원영의 보증금 100,000,000원은 전입·점유일이 말소기준보다 앞서는 대항력 있는 임차보증금이고, 현재 회차에서 배당되지 않는 74,935,758원을 매수인이 인수합니다.
결국 현재 회차의 실질취득액은 100,866,758원. 최근 12개월 평균 86,125,000원의 117.1%, 최신 거래 89,000,000원의 113.3%, 최근 최고 거래 95,000,000원보다도 높습니다. 더 유찰되어 최저가가 낮아져도 인수액이 같이 증가해 실질취득액은 계속 1억원 부근에 머뭅니다. 여기에 4회 유찰, 단지 평균 4.6회 유찰, 도시형생활주택 원룸형이라는 조건까지 겹칩니다. 표면 할인율은 크지만 실질 가격 메리트는 없습니다. 이 사건의 핵심은 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”가 아니라 대항력 임차보증금까지 합친 총취득비용을 시세와 비교하는 것입니다.
