대전지방법원 2025타경502706. 세종특별자치시 어진동 세종모닝시티 3층 318호로, 감정평가상 아파트(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 108,000,000원, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 37,044,000원입니다. 표면 할인폭만 보면 크게 내려온 물건처럼 보이지만, 이 사건은 낙찰가보다 선순위 대항력 임차보증금이 핵심입니다.
임차인 임원영은 2022.12.20. 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 갖췄습니다. 현재 말소기준은 2023.09.25. 금산농업협동조합 가압류이므로 임차인의 전입이 말소기준보다 앞섭니다. 임차보증금은 100,000,000원이고 배당요구도 되어 있어 우선변제를 받지만, 현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 35,977,208원만 배당되고 64,022,792원이 남아 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502706 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 어진동 664 세종모닝시티 3층 318호 |
| 도로명 | 세종특별자치시 가름로 170-14 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 도시형생활주택-원룸형 · 전용 23.4552㎡ · 8층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 최상선 · 2015.12.15. 소유권이전 · 거래가액 107,600,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 37,044,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 임원영 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
등기상 과거 농협은행 근저당 72,000,000원, 국 근저당 190,130,364원, 정연욱 근저당 150,000,000원은 각각 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2023.09.25. 금산농업협동조합 가압류입니다. 이후 진접농업협동조합 가압류와 강제경매개시결정, 2025.02.18. 임차권등기는 매각으로 소멸하지만, 임차인의 대항력 자체는 2022.12.20. 전입·점유에서 발생해 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 임원영 | 318호 전부 · 주거(임차권등기) | 100,000,000원 | 2022.12.20. / 2022.12.20. | 대항력 있음 우선변제 잔액 인수 |
임원영은 배당요구를 했지만, 대항력 있는 임차인은 배당만 받고 끝나는 구조가 아닙니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 낙찰가가 내려갈수록 배당액이 줄고 그만큼 인수액이 커져 매수인의 실질취득비용이 보증금 수준에서 고정되는 구조가 됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가 37,044,000원이 아니라 실질취득을 봐야 한다
모닝시티의 대상 면적은 23.4552㎡이며 최근 12개월 실거래 12건 평균은 85,791,666원입니다. 최신 2026.08. 거래는 82,000,000원이고, 최근 거래 범위는 82,000,000원에서 95,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 23.46㎡ | 7 | 82,000,000원 |
| 2026.08 | 23.46㎡ | 3 | 82,000,000원 |
| 2026.08 | 23.46㎡ | 8 | 87,000,000원 |
| 2026.06 | 22.47㎡ | 5 | 83,000,000원 |
| 2026.06 | 21.15㎡ | 6 | 89,000,000원 |
| 2026.06 | 23.46㎡ | 6 | 83,000,000원 |
| 2026.06 | 22.47㎡ | 7 | 83,000,000원 |
| 2026.04 | 23.46㎡ | 8 | 83,000,000원 |
| 2026.03 | 24.45㎡ | 4 | 94,000,000원 |
| 2026.03 | 23.46㎡ | 7 | 95,000,000원 |
| 2026.01 | 23.46㎡ | 5 | 83,500,000원 |
| 2025.11 | 21.15㎡ | 5 | 85,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 85,791,666원 |
현재 최저가 자체는 최근 12개월 평균의 43.2%지만, 이 비율은 이 사건의 가격 메리트를 설명하지 못합니다. 임차보증금 100,000,000원에서 미배당된 금액을 인수하는 구조이기 때문입니다. 실질취득은 보증금 100,000,000원 수준으로 보아야 하고, 이는 최근 12개월 평균 85,791,666원뿐 아니라 최신 거래 82,000,000원보다도 높습니다. 따라서 “최저가가 시세보다 싸다”는 결론은 금지해야 하는 물건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 37,044,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,066,792원 |
| 1. 임차인 임원영 보증금 | 100,000,000원 | 35,977,208원 |
| 2. 금산농업협동조합 가압류 | 312,210,185원 | 0원 |
| 3. 진접농업협동조합 가압류 | 320,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 임원영 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차보증금 부족분 64,022,792원을 매수인이 인수하는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 8층 건물 내 3층 318호입니다.
- 입지. 정부세종청사 남서측 인근으로 주상복합, 숙박시설, 상업업무시설, 관공서, 근린생활시설, 아파트 단지, 공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 자유롭고 인근 대중교통시설과 간선도로 접근성을 감안한 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·미관지구·특화경관지구·지구단위계획구역이며, 공시지가는 3,047,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 현재 최저가 37,044,000원을 시세와 직접 비교하지 말고 대항력 보증금 인수까지 포함해 판단해야 합니다.
- 임차보증금 원본 확인. 임원영의 임대차계약, 보증금 100,000,000원 지급관계, 전입·점유·확정일자 원본을 확인해야 합니다.
- 신청채권자 동일인 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 임원영으로 동일하게 표시되므로 관계와 채권 발생 경위를 대조해야 합니다.
- 추가 유찰 착시. 4회·5회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 인수액이 늘어나는 구조라는 점을 입찰가 계산에 반영해야 합니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 85,791,666원과 최신 거래 82,000,000원을 우선 기준으로 보고, 감정가 108,000,000원이나 최저가 할인율만으로 판단하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “37,044,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 핵심은 유찰 횟수도, 감정가 대비 할인폭도 아닙니다. 임차인 임원영의 전입·점유가 2022.12.20.로 말소기준 2023.09.25.보다 앞서고, 보증금 100,000,000원 가운데 현재 배당으로 채우지 못하는 64,022,792원을 매수인이 인수한다는 점입니다. 그래서 매수인의 경제적 부담은 보증금 100,000,000원 수준을 중심으로 봐야 합니다.
최근 12개월 실거래 평균은 85,791,666원, 최신 거래는 82,000,000원입니다. 즉 현재 최저가가 감정가의 43.2%까지 내려왔다는 사실은 투자매력으로 곧바로 연결되지 않습니다. 오히려 실질취득이 최근 시세 이상이고, 3회 유찰·평균 유찰 4.2회의 환금성 부담까지 겹치는 구조입니다. 임차관계 실체가 별도 원본 확인을 통해 달라지지 않는 한, 이 물건은 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 접근해서는 안 되는 대항력 인수형입니다.
