대전지방법원 2025타경502735. 대전 유성구 송강동 송강그린아파트 311동 1층 101호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트, 동일 단지 비교 면적은 84.996㎡이며 실거래 비교도 85.0㎡로 일치합니다. 감정가 220,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 154,000,000원, 감정가의 70%입니다. 최근 동일 면적 12건 평균 224,000,000원과 비교하면 68.8% 수준이라 신건과 달리 가격상 여유가 생긴 회차입니다.
다만 권리는 한 줄로 끝낼 사안은 아닙니다. 현재 소유자는 이동희이고, 2013.10.31 삼성생명보험주식회사 근저당이 설정된 뒤 2020.06.11 채권최고액이 106,700,000원으로 변경됐고, 2025.02.13 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 이후 2025.06.25 한국자산관리공사가 임의경매를 신청했습니다. 따라서 입찰 전에는 이 근저당 흐름과 매각물건명세서의 말소기준권리 표시를 반드시 함께 확인하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502735 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 송강동 199 송강그린아파트 311동 1층101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 비교 면적 | 84.996㎡ · 실거래 비교 85.0㎡ |
| 소유자 | 이동희 · 2013.10.31 소유권이전 · 거래가액 176,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 154,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 90,602,865원 |
| 채권자 | 한국자산관리공사 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 2013년 근저당의 변경·이전이 핵심
현재 확인되는 핵심 담보권 흐름은 2013.10.31 설정된 삼성생명보험주식회사 근저당입니다. 최초 채권최고액은 129,600,000원이고, 2020.06.11 106,700,000원으로 변경된 뒤 2025.02.13 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 한국자산관리공사는 같은 해 2025.06.25 임의경매개시결정을 받았습니다.
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 적혀 있습니다. 따라서 ‘임차인 없음’으로 단정하기보다 현장 점유자, 전입세대, 확정일자 및 매각물건명세서를 대조해 실제 점유관계를 확인하는 편이 안전합니다. 현재 예상표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 평균의 68.8%
송강그린 동일 면적 85.0㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 224,000,000원, 최신 거래는 2026.08 227,000,000원입니다. 현재 최저가 154,000,000원은 최근 12개월 평균의 68.8%로, 최근 실거래보다 명확히 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 85.0㎡ | 2 | 227,000,000원 |
| 2026.06 | 85.0㎡ | 14 | 225,000,000원 |
| 2026.06 | 85.0㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 85.0㎡ | 2 | 229,000,000원 |
| 2026.05 | 85.0㎡ | 13 | 239,000,000원 |
| 2026.05 | 85.0㎡ | 1 | 198,000,000원 |
| 2026.05 | 85.0㎡ | 8 | 230,000,000원 |
| 2026.04 | 85.0㎡ | 1 | 210,000,000원 |
| 2026.04 | 85.0㎡ | 1 | 200,000,000원 |
| 2026.04 | 85.0㎡ | 7 | 230,000,000원 |
| 2026.03 | 85.0㎡ | 14 | 235,000,000원 |
| 2026.03 | 85.0㎡ | 8 | 235,000,000원 |
| 평균 | 85.0㎡ | 12건 | 224,000,000원 |
실거래 범위는 198,000,000원~239,000,000원입니다. 특히 이 물건과 같은 1층 거래도 2026.04에 200,000,000원·210,000,000원, 2026.05에 198,000,000원이 확인됩니다. 현재 최저가 154,000,000원은 이 1층 실거래 가격들보다도 낮습니다. 감정가 220,000,000원 자체도 최근 평균 224,000,000원과 비슷한 수준이지만, 한 차례 유찰로 가격이 154,000,000원까지 내려오면서 가격 조건은 크게 달라졌습니다.
③ 예상배당표 (매각가 154,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,956,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 151,044,000원 |
현재 예상표에서는 집행비용 2,956,000원과 소유자 잔여 151,044,000원으로 구성되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 등기에는 한국자산관리공사로 이전된 근저당 흐름과 청구액 90,602,865원이 확인되므로 실제 배당은 채권계산서·매각물건명세서·배당요구 내역을 원본으로 확인해야 합니다.
④ 회차별 가격 — 추가 유찰 시
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 154,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 107,800,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 75,460,000원 | 0원 |
현재 회차만으로도 최근 실거래 평균 대비 가격 차이가 큽니다. 따라서 이 물건은 추가 유찰만 기다리는 접근보다, 권리·점유 확인을 먼저 끝낸 뒤 현재 가격 자체가 유효한지 판단하는 순서가 맞습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전송강초등학교 남서측 인근. 대규모 아파트단지를 배후로 일반음식점·학원 등 근린생활시설, 교육시설, 관공서와 주택이 함께 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 차량통행이 빈번한 간선도로와 시내버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 단지 규모. 송강그린은 1,830세대이며 준공일은 1996.10.30입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 1층 101호. 기본 위생·급배수·승강기·화재탐지·경보·난방설비가 있습니다.
- 토지·도로. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역이며 단지 북서측·북동측·남동측으로 약 20m 내외 포장도로와 접합니다.
- 공시지가. 872,300원/㎡. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2013.10.31 근저당, 2020.06.11 채권최고액 변경, 2025.02.13 한국자산관리공사 이전 흐름을 매각물건명세서와 최신 등기부에서 대조하세요.
- 점유·임대관계. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정서상 임대관계 미상입니다. 현장 점유자와 전입·확정일자를 확인하세요.
- 배당관계. 예상표상 채권자 배당액이 별도로 표시되지 않으므로 실제 채권계산서와 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
- 1층 가격 보정. 동일 면적 1층 실거래는 198,000,000원·200,000,000원·210,000,000원이므로 평균가뿐 아니라 1층 거래를 직접 비교하세요.
- 설비 상태. 현장조사 당시 폐문·부재로 설비 정상작동 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 가격은 좋다, 승부처는 권리·점유 확인
이 물건의 가장 큰 장점은 숫자가 분명합니다. 감정가 220,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 154,000,000원으로 내려왔고, 이는 동일 면적 최근 12개월 평균 224,000,000원의 68.8%입니다. 같은 1층 실거래도 198,000,000원~210,000,000원에 형성돼 있어 현재 최저가는 실거래 가격대보다 낮습니다.
반면 권리에서는 확인 절차가 남습니다. 2013년 삼성생명보험주식회사 근저당이 2020년 106,700,000원으로 변경되고 2025년 한국자산관리공사로 이전된 뒤 경매가 개시됐으며, 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 예상표상 인수액은 0원이지만, 최신 등기·매각물건명세서·점유관계까지 확인한 뒤에야 가격 메리트를 온전히 인정할 수 있는 물건입니다. 결론은 가격은 유리, 권리·점유는 최종 확인 필수입니다.
