대전지방법원 2025타경502767. 세종 도담동 황금빌딩 2층 204호로, 공부상 일반음식점 용도의 근린시설입니다. 감정평가 당시 실내 인테리어 등이 미비된 공실 상태였고 임대관계는 미상으로 조사됐습니다. 등기상 말소기준은 2014.01.10 설정된 세종중앙농업협동조합의 근저당권 464,400,000원입니다. 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이며 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격만 보면 감정가 616,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 147,902,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인 폭만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 특히 일반음식점 용도의 공실 근린시설이라는 점에서 실제 임대수익·재임대 가능성·매각 환금성은 입찰 전에 별도로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502767 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 도담동 670 황금빌딩 1동 2층204호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 일반음식점 · 공실상태 |
| 소유자 | 이영희 |
| 감정가 / 최저가 | 616,000,000원 / 147,902,000원 (4회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2014.01.10 세종중앙농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 464,400,000원 |
| 청구액 | 464,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 을구 1번 세종중앙농업협동조합 근저당권입니다. 2021.01.18 같은 조합 명의로 추가 설정된 근저당권, 세종특별자치시 압류, 리광진 가압류, 2025.06.25 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 배당 시나리오 역시 매수인 인수액을 0원으로 산정합니다.
② 점유·임대 상태 — 공실, 임대관계는 미상
감정평가서상 본건은 공부상 일반음식점이며, 조사 당시 실내 인테리어 등이 미비된 공실로 확인됐습니다. 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 확인된 임차인 내역은 없으므로 특정 임차인에게 대항력이 있다고 단정할 근거도 없습니다.
③ 가격 — 4회 유찰됐지만 시세 비교는 불가
현재 최저매각가는 147,902,000원으로, 4회 유찰 후 감정가의 24% 수준입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 103,531,400원, 6회 유찰 시 72,471,980원으로 제시됩니다. 다만 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 확실하다”고 평가할 수는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 147,902,000원 | 145,031,372원 | 795,618,628원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 103,531,400원 | 101,281,960원 | 839,368,040원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 72,471,980원 | 70,767,484원 | 869,882,516원 | 0원 |
유찰이 더 진행될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 제시된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 채권자의 손실 확대와 매수인의 권리 인수는 별개의 문제입니다. 입찰자는 채권 미회수액을 그대로 떠안는 구조가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 147,902,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,870,628원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 세종중앙농업협동조합 | 464,400,000원 | 145,031,372원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 세종중앙농업협동조합 | 464,400,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 리광진 | 11,850,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 940,650,000원, 채권자 총 배당액은 145,031,372원, 미배당액은 795,618,628원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도램마을8단지아파트 북측 인근이며, 주변에 근린상가·사무실·아파트·오피스텔·도시형생활주택·학교·공공청사·근린공원·하천 등이 분포합니다.
- 교통. 단지까지 차량 진입이 가능하고 노선버스 정류장 및 제반 편익시설 접근성을 고려한 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 공부상 일반음식점 용도이며 감정평가 당시 공실 상태입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 4층 건물 중 2층 204호이며 공동 급·배수, 위생, 전기, 소방, 승강기, 지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 동측 중로2류, 북측 보행자도로인 소로1류에 양면이 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·특화경관지구·지구단위계획구역이며 정방형에 가까운 평탄한 상업용 건부지입니다. 공시지가는 3,960,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 최저가 147,902,000원이 실제 시장가 대비 어느 수준인지 주변 근린시설 거래와 임대료로 교차 확인해야 합니다.
- 공실 확인. 감정평가 당시 공실·인테리어 미비 상태이므로 현재 내부 상태와 영업 가능한 수준까지의 비용을 직접 확인하세요.
- 임대관계 확인. 임대관계는 미상으로 조사됐으므로 현장 점유 상태와 실제 사용자를 매각 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준인 2014.01.10 근저당 및 이후 권리의 매각 소멸 여부를 등기부와 매각물건명세서 원본에서 최종 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 예상 미배당은 795,618,628원이지만, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미회수액을 매수인이 자동 승계하는 구조로 혼동해서는 안 됩니다.
맺으며 — “싸 보이는 가격보다 먼저, 환금성을 확인할 물건”
권리 구조는 비교적 명확합니다. 2014.01.10 세종중앙농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤의 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 신중해야 합니다. 감정가 616,000,000원에서 4회 유찰되어 147,902,000원까지 내려왔지만, 비교할 실거래 시세가 없습니다. 본건은 일반음식점 용도의 공실 근린시설이고 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “감정가 대비 얼마나 싸졌는가”가 아니라 “147,902,000원에 취득했을 때 실제 임대·재매각이 가능한가”입니다. 권리는 정리되지만, 4회 유찰된 상업용 물건의 환금성과 공실 위험까지 확인한 뒤 입찰가를 정하는 접근이 필요합니다.
