대전지방법원 2025타경502767. 세종특별자치시 도담동 황금빌딩 1동 2층 204호, 근린시설입니다. 감정평가상 공부 용도는 일반음식점이고 당시 공실 상태로 조사됐습니다. 권리의 출발점은 2014년 1월 10일 세종중앙농업협동조합의 채권최고액 464,400,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 뒤에 설정된 같은 조합의 추가 근저당, 세종특별자치시 압류, 리광진 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체는 비교적 읽기 쉽지만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 감정가 616,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 211,288,000원, 감정가의 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 확인 가능한 최근 실거래 비교치가 없으므로, 이 할인율만 보고 시세 대비 저가·급매 수준이라고 평가하는 것은 금물입니다. 특히 주거용 아파트가 아니라 일반상업지역의 근린시설이라는 점에서 실제 임대수익·공실 기간·재매각 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502767 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 도담동 670 황금빌딩 1동 2층 204호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 일반음식점 · 감정 당시 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 4층 건 중 2층 204호 · 승강기·지하주차장·급배수·위생·전기·소방설비 |
| 소유자 | 이영희 |
| 감정가 / 최저가 | 616,000,000원 / 211,288,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 세종중앙농업협동조합 / 464,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 감정평가 당시 현황도 공실이지만, 임대관계 자체는 미상으로 조사돼 현장 점유와 매각물건명세서 원문 확인은 필요합니다. 등기상 핵심은 2014.01.10. 세종중앙농업협동조합 근저당입니다. 2021년 같은 조합 명의의 추가 근저당, 2022년 세종특별자치시 압류와 리광진 가압류, 2025년 임의경매개시결정은 모두 그 뒤의 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%여도 ‘시세 대비 저가’는 별도 검증
현재 회차의 최저가는 211,288,000원으로 감정가 616,000,000원의 34.3%입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 147,901,600원, 그다음은 103,531,120원으로 제시돼 있습니다. 다만 이 숫자는 어디까지나 감정가 대비 유찰 가격입니다. 최근 동일·유사 상가의 실제 거래가격과 비교하지 않은 상태에서는 34.3%라는 할인율 자체를 가격 메리트로 환산할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 3회 유찰 회차 | 34.3% | 211,288,000원 | 733,120,032원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 147,901,600원 | 795,619,022원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 103,531,120원 | 839,368,316원 |
③ 예상배당표 (매각가 211,288,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,758,032원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 464,400,000원 | 207,529,968원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 464,400,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 리광진 | 11,850,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상 채권총액 940,650,000원 중 207,529,968원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 733,120,032원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도램마을8단지아파트 북측 인근. 주변에 근린상가·사무실·아파트·오피스텔·도시형생활주택·학교·공공청사·근린공원·하천 등이 분포합니다.
- 교통. 단지까지 차량 진입이 가능하며, 노선버스 정류장과 편익시설 접근성을 감안한 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 일반음식점 용도이며 감정 당시 공실, 실내 인테리어 등이 미비된 상태로 조사됐습니다.
- 도로·토지. 정방형에 가까운 평탄한 상업용 건부지이며 동측 중로2류(폭 15m), 북측 보행자도로인 소로1류(폭 10m)에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·특화경관지구·지구단위계획구역(행정중심복합도시)이며, 토지 공시지가는 3,960,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래·임대료 확인. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고, 황금빌딩 및 인근 유사 근린시설의 실제 매매가와 임대료를 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 원인 점검. 감정 당시 공실이고 실내 인테리어도 미비한 상태입니다. 신규 임차인 유치에 필요한 비용과 기간을 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유 재확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 매각물건명세서와 현장 점유 상태를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
- 배당과 별개인 비용. 예상 매수인 인수액은 0원이지만 관리비·제세금 등 실제 취득 과정에서 발생할 수 있는 비용은 별도 확인이 필요합니다.
- 과거 경매 이력 확인. 2022년 같은 채권자의 임의경매가 취하된 뒤 2025년 다시 경매가 개시된 이력이 있으므로 채권·점유 관계의 최신 원문을 대조하는 편이 안전합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 검증 대상”
이 사건의 권리 구조는 명확한 편입니다. 2014년 세종중앙농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리들은 매각으로 소멸하며 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 투자 판단의 승부처는 권리가 아닙니다. 감정가 616,000,000원에서 3회 유찰돼 211,288,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 비교 기준이 없는 공실 일반음식점 용도의 근린시설입니다. 따라서 이 물건은 “감정가 대비 싸다”가 아니라 “211,288,000원이 실제 상권·임대수익·환금성에 맞는가”를 확인한 뒤 판단해야 합니다. 권리는 통과, 가격 검증은 필수.
