대전지방법원 2025타경502828. 대전 서구 갈마동 한국도로공사조합아파트 6층 601호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이고, 최저가는 감정가 203,000,000원에서 1회 유찰되어 142,100,000원까지 내려왔습니다. 말소기준권리는 2022.10.13 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 그 이후의 근저당권, 경매개시결정, 그리고 윤유진의 전입은 데이터상 매각으로 정리되거나 대항력이 없는 구조입니다.
가격만 보면 현재 회차는 실거래 평균 대비 낮습니다. 다만 이 사건은 임차인 조사에 윤유진이 표시되어 있고, 보증금·확정일자·배당요구가 미상입니다. 전입신고가 말소기준권리 이후라 매수인에게 대항할 수 있는 보증금 인수는 데이터상 0원이지만, 점유자 존재 자체는 명도·확인 절차의 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502828 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 갈마동 351-2 한국도로공사조합아파트 6층601호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 본건은 아파트로 이용중임 |
| 소유자 | 차정숙 (2019.10.30 소유권이전, 거래가액 130,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 142,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 한국스탠다드차타드은행 / 105,962,215원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 기준 이후는 정리, 전입은 대항력 없음
말소기준은 을구 17번 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 윤유진의 전입일은 2023.07.21로 말소기준권리일 2022.10.13보다 늦습니다. 따라서 데이터상 대항력은 없고, 매수인 인수액도 0원입니다. 실제 임차인으로 표시된 점유자는 1명이며, 보증기관 승계·대위 중복신고는 0건입니다.
② 임차인·점유자 확인표
| 성명 | 출처 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤유진 | 현황조사, 매각물건명세서 | 2023.07.21 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
③ 시세 비교 — 최저가는 실거래 평균의 76.0%
한국도로공사조합아파트 동일 면적 72.99㎡ 실거래 표본은 12건입니다. 평균은 187,041,666원, 최저는 149,500,000원, 최고는 216,000,000원입니다. 현재 최저가 142,100,000원은 실거래 평균 대비 76.0%로, 권리 인수액 0원을 전제로 보면 가격 메리트가 생긴 구간입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 72.99㎡ | 9 | 185,000,000원 |
| 2024.05 | 72.99㎡ | 3 | 197,000,000원 |
| 2023.09 | 72.99㎡ | 2 | 187,000,000원 |
| 2021.10 | 72.99㎡ | 9 | 216,000,000원 |
| 2021.10 | 72.99㎡ | 7 | 190,000,000원 |
| 2021.10 | 72.99㎡ | 7 | 190,000,000원 |
| 2021.10 | 72.99㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2021.09 | 72.99㎡ | 1 | 170,000,000원 |
| 2021.09 | 72.99㎡ | 2 | 149,500,000원 |
| 2021.08 | 72.99㎡ | 12 | 190,000,000원 |
| 2021.08 | 72.99㎡ | 12 | 190,000,000원 |
| 2021.07 | 72.99㎡ | 1 | 170,000,000원 |
| 평균 | 72.99㎡ | 12건 | 187,041,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 142,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,789,400원 |
| 을구 1번 근저당권 · 서부농업협동조합 | 미상 | 0원 |
| 을구 3번 전세권 · 주식회사조흥은행 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 서부농업협동조합 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 삼성생명보험주식회사 | 64,800,000원 | 36,310,600원 |
| 을구 9번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 30,000,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당권 · 주식회사한국외환은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 을구 12번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 36,000,000원 | 0원 |
| 을구 14번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 을구 15번 근저당권 · 삼성생명보험주식회사 | 92,400,000원 | 0원 |
| 을구 17번 근저당권 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 67,100,000원 | 0원 |
| 을구 19번 근저당권 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 42,900,000원 | 0원 |
| 을구 20번 근저당권 · 주식회사문화종합주택관리 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
데이터상 채권총액 726,200,000원, 채권자 배당 139,310,600원, 부족액 586,889,400원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 표시되어 있습니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 낮아져도 인수액은 0원
| 회차 | 비율 | 최저가 | 채권자 배당 | 부족액 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 70% | 142,100,000원 | 139,310,600원 | 586,889,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 49% | 99,470,000원 | 97,279,540원 | 628,920,460원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 34.3% | 69,629,000원 | 67,975,678원 | 658,224,322원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 갈마복합커뮤니티센터 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 관공서, 단독·다세대주택 및 아파트단지 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통여건은 보통시됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 제6층 제601호이며, 사용승인일은 1990.06.18입니다.
- 단지. 한국도로공사조합아파트는 총 142세대, 동일 면적 72.99㎡ 거래 표본 12건이 확인됩니다.
- 규제·공부. 제2종일반주거지역, 소로1류·소로2류·소로3류 접합, 가축사육제한구역 포함. 공부와의 차이는 없음으로 표시되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 원본 확인. 윤유진은 대항력 없음으로 표시되지만 보증금·확정일자·배당요구가 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본을 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 인수액 0원 기준 실질취득은 현재 최저가 142,100,000원입니다. 실거래 평균 187,041,666원과 비교해 입찰 상한을 정하세요.
- 명도. 대항력 임차보증금 인수는 없더라도 실제 점유자가 있으므로 인도명령·명도 협의 가능성을 반영해야 합니다.
- 배당 구조. 현재 시나리오상 신청채권자 한국스탠다드차타드은행은 배당 0원으로 표시됩니다. 낙찰자 인수와 배당부족은 별개입니다.
- 관리비·공과금. 아파트 물건은 공용부분 관리비 체납 여부가 매수인 비용으로 이어질 수 있으니 관리주체 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 무난, 변수는 점유 확인
이 물건의 핵심은 단순합니다. 현재 최저가 142,100,000원은 실거래 평균의 76.0%이고, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준 이후 전입한 윤유진은 대항력이 없으므로 대항력 있는 임차보증금 인수형 사건이 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구가 미상인 점유자가 있으므로, 권리상 숫자는 좋지만 입찰 전 확인 절차는 생략하면 안 됩니다. 가격은 합격권, 점유관계는 원본 재확인. 이 사건의 결론입니다.
