대전지방법원 2025타경502840. 사건 표시는 ‘연립/다세대 + 토지’이고, 감정평가 이용상태에는 건물이 단독주택으로 이용 중이나 기준시점 현재 공실로 추정된다고 기재되어 있습니다. 등기상 건물은 대전광역시 동구 낭월동 17-1외 1필지이고, 현재 소유자는 윤선희입니다. 감정가는 450,716,320원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 315,501,000원입니다.
권리의 기준점은 2015.03.20 설정된 충절로신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 240,000,000원이고, 이 권리는 매각으로 소멸하는 말소기준권리입니다. 이후 2025.07.03 같은 충절로신용협동조합이 임의경매를 신청했고 청구액은 197,098,352원입니다. 등기부상 오래된 가등기·근저당·압류 중 여러 권리는 이미 말소되어 현재 매수인에게 이어지는 권리로 계산되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502840 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 낭월동 산9-10 |
| 등기 건물 | 대전광역시 동구 낭월동 17-1외 1필지 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택으로 이용 중이나 기준시점 현재 공실로 추정 |
| 소유자 | 윤선희 |
| 감정가 / 최저가 | 450,716,320원 / 315,501,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 충절로신용협동조합 / 197,098,352원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 목록 1,3,4 지상 조경수·조경석·연못 등 포함 · 매수보증금 최저매각대금의 20% |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준은 2015.03.20 충절로신용협동조합 근저당권입니다. 현재 경매개시결정 역시 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 배당표에서는 이 근저당권의 채권최고액 240,000,000원을 기준으로 전액 배당하는 시나리오가 잡혀 있고, 현재 회차 315,501,000원 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 점유·임차 관계 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤기석 | 2023.07.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
윤기석의 전입신고일은 2023.07.24로 말소기준권리인 2015.03.20보다 늦습니다. 따라서 조사된 내용 기준으로는 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 관계는 단정할 수 없습니다. 다만 배당 시나리오상 현재 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
③ 토지·분묘 — 이 사건의 핵심 리스크
매각물건명세서에는 목록 4 지상에 연고 미상의 분묘가 소재하며 분묘기지권 성립 여부가 불분명하다고 기재되어 있습니다. 이는 배당표의 ‘매수인 인수 0원’과 별개의 현장·토지 이용 리스크입니다. 등기상 금액 인수는 없더라도 분묘의 존치·이장·토지 사용범위와 관련된 문제는 별도로 확인해야 합니다.
| 토지 항목 | 내용 |
|---|---|
| 면적 | 411.0㎡ |
| 지목 | 임야 |
| 토지이용상황 | 자연림 |
| 지형 | 급경사 · 부정형 |
| 도로접면 | 세로한면(불) |
| 공시지가 | 4,760원/㎡ |
| 용도지역·규제 | 개발제한구역 · 공익용산지 · 가축사육제한구역 · 도시지역 · 자연녹지지역 |
감정요항에도 기호 3,4는 공부상 지목이 임야이나 일부가 기호 5 단독주택의 부속토지로 평탄하게 조성되어 이용 중이고, 기호 4 서측 경계부분에 분묘 1기가 소재한다고 되어 있습니다. 공부상 지목과 실제 이용이 일부 다르고 개발제한구역·공익용산지 등 규제가 중첩되어 있어, 일반 주거용 부동산보다 토지 활용성과 환금성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 315,501,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,217,014원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 충절로신용협동조합 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 70,283,986원 |
현재 회차 315,501,000원 가정에서는 근저당권 채권최고액 240,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 70,283,986원입니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가면 채권 미배당 확대
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 315,501,000원 | 240,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 220,850,700원 | 216,958,790원 | 23,041,210원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 154,595,490원 | 151,631,153원 | 88,368,847원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 채권최고액 기준 23,041,210원, 3회 유찰 시에는 88,368,847원의 미배당이 생깁니다. 그러나 세 시나리오 모두 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 즉 유찰에 따른 채권자의 미회수액 증가가 곧바로 매수인의 금전 인수로 전환되는 구조는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 산내초등학교 북동측 근거리에 위치하며 단독주택·농경지·임야 등이 혼재하는 근교산간지대입니다.
- 교통. 기호 1,3,5까지 차량 출입이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있으나 제반 교통여건은 불편한 것으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 단독주택으로 이용 중이나 기준시점 현재 공실로 추정되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·개발제한구역·공익용산지·가축사육제한구역이 확인됩니다.
- 토지형상. 임야 411.0㎡, 자연림, 급경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 공부와 현황. 기호 3,4는 공부상 임야이나 일부가 단독주택 부속토지로 평탄하게 조성되어 이용 중이며 기호 4 서측 경계부분에 분묘 1기가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 분묘기지권. 연고 미상의 분묘에 대한 분묘기지권 성립 여부가 불분명하므로 현황·설치시기·연고자·토지사용 범위를 반드시 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 및 목록 1,3,4 지상의 조경수·조경석·연못 등이 매각에 포함되는 조건을 원문과 현장에서 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 윤기석의 전입이 있으나 감정 이용상태는 공실 추정입니다. 실제 점유·인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 개발제한구역·공익용산지·자연녹지지역 등 중첩 규제가 실제 증·개축·용도변경·토지 활용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 공부와 현황. 일부 임야가 주택 부속토지로 이용되는 상태와 경계, 분묘 위치를 현황측량·관계서류로 대조해야 합니다.
- 매수보증금. 이 사건은 매수보증금이 최저매각대금의 20%입니다.
- 배당 변동. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 유찰률만 보고 가격 메리트를 판단하지 말고 별도 시세·토지가치 검증이 필요합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘토지의 실제 사용 가능성’을 보라
이 사건은 등기권리만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2015.03.20 충절로신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 윤기석의 전입은 2023.07.24로 늦어 대항력이 없으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 여기서 곧바로 ‘안전한 물건’으로 끝내면 안 됩니다.
매각 대상에는 토지가 함께 포함되고, 개발제한구역·공익용산지·자연녹지지역 등 규제가 중첩되어 있으며 임야·급경사·부정형의 특성이 있습니다. 무엇보다 목록 4 지상에 분묘 1기가 존재하고 분묘기지권 성립 여부가 불분명합니다. 최근 실거래 비교자료도 없어 현재 최저가 315,501,000원의 가격 우위는 확인할 수 없습니다. 결론은 등기권리는 비교적 단순하지만, 토지·분묘·현황 확인 없이는 입찰 판단을 끝낼 수 없는 물건입니다.
