대전지방법원 2025타경502852. 세종 새롬동 새뜸마을13단지 1306동 7층 702호 아파트입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 20층 건물 내 7층입니다. 사용승인일은 2019.06.07이고, 비교 대상으로 매칭된 면적은 84.934㎡입니다. 현재 최저매각가는 감정가 847,000,000원의 70%인 592,900,000원입니다.
권리구조의 핵심은 2019.08.28 농협은행주식회사 근저당 262,560,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 설정된 북성신용협동조합·홍흥기 근저당과 박애경·오케이저축은행· 국민은행·하나카드의 가압류, 진천군 압류, 현재 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 농협은행 근저당은 2025.08.20 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502852 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 새롬동 564 새뜸마을13단지 1306동 7층 702호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중임 · 20층 건물 내 7층 |
| 비교 면적 | 84.934㎡ · 동일 면적 실거래 매칭 |
| 소유자 | 이규리 · 단독소유 · 거래가액 381,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 847,000,000원 / 592,900,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구액 | 517,715,119원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.08.28 을구 1번 농협은행 근저당입니다. 이후 북성신용협동조합 근저당 598,800,000원, 홍흥기 근저당 220,000,000원과 여러 가압류·압류가 존재하지만 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 두산천주교회신용협동조합 근저당 267,600,000원과 황인환 근저당 100,000,000원은 2021.05.07 이미 말소됐고, 2021년 황인환의 임의경매도 취하 후 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 평균의 76.2%
새뜸마을13단지(트리쉐이드)는 386세대, 사용승인일 2019.06.07입니다. 비교 면적 84.934㎡와 매칭되는 최근 12개월 거래는 12건이고 평균은 778,250,000원입니다. 최신 거래는 2026.03의 855,000,000원이며, 현재 최저가 592,900,000원은 최근 12개월 평균의 76.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.93㎡ | 10 | 855,000,000원 |
| 2026.03 | 84.93㎡ | 13 | 843,000,000원 |
| 2026.02 | 84.93㎡ | 20 | 855,000,000원 |
| 2026.01 | 84.9㎡ | 17 | 830,000,000원 |
| 2025.12 | 84.9㎡ | 18 | 575,000,000원 |
| 2025.12 | 84.9㎡ | 18 | 575,000,000원 |
| 2025.11 | 84.93㎡ | 11 | 839,000,000원 |
| 2025.11 | 84.93㎡ | 15 | 810,000,000원 |
| 2025.09 | 84.93㎡ | 13 | 835,000,000원 |
| 2025.09 | 84.9㎡ | 13 | 820,000,000원 |
| 2025.09 | 84.93㎡ | 3 | 750,000,000원 |
| 2025.08 | 84.93㎡ | 8 | 752,000,000원 |
| 평균 | 84.934㎡ | 12건 | 778,250,000원 |
거래 범위는 575,000,000원~855,000,000원입니다. 현재 최저가 592,900,000원은 최저 실거래 575,000,000원보다는 높지만 최근 12개월 평균 778,250,000원과 최신 거래 855,000,000원보다는 낮습니다. 따라서 이 사건은 최저가만 놓고 볼 때 감정가 단계보다 가격 부담이 크게 낮아진 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 592,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,329,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 262,560,000원 | 262,560,000원 |
| 2. 근저당 · 북성신용협동조합 | 598,800,000원 | 322,011,000원 |
| 3. 근저당 · 홍흥기 | 220,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 박애경 | 117,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 50,197,274원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사국민은행 | 50,393,784원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 8,909,249원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 1,307,860,307원 중 예상 배당액은 584,571,000원, 미배당액은 723,289,307원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 592,900,000원 | 584,571,000원 | 723,289,307원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 415,030,000원 | 408,479,700원 | 899,380,607원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 290,521,000원 | 285,653,706원 | 1,022,206,601원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 채권자 미배당은 커지지만, 제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 경매 신청채권 청구액은 517,715,119원이고, 현재 회차에서 신청채권자 배당액은 322,011,000원으로 전액 충족되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가득뜰근린공원 북동측 인근으로, 주위는 아파트단지·근린생활시설·상업 및 업무용건물·주상복합·오피스텔·근린공원 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장과 BRT 정류장이 소재해 아파트지대로서 일반적인 대중교통 사정이 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 내 7층이며 급탕·급배수 위생설비, 지역난방, 화재탐지·소화설비, 승강기, 지하주차장 시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대체로 가로장방형에 유사하고 인접도로 대비 등고평탄하며 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 단지 북측·서측·동측 등으로 중로·소로 등의 포장도로에 접하고 도로상태는 보통입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(행정중심복합도시)이며 소로2류·중로1류·중로2류에 접합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 2,162,000원/㎡이며, 위반건축물 표시는 없고 공부와 현황은 대체로 부합하는 것으로 평가됐습니다.
- 환금성 참고. 동일 면적 최근 12개월 거래가 12건 확인되며 거래가는 575,000,000원에서 855,000,000원까지 분포합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2019.08.28 을구 1번 농협은행 근저당과 2025.08.20 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전 내용을 등기 원본에서 확인하세요.
- 점유관계 확인. 신고 임차인은 없지만 임대관계 미상·현장조사 이해관계인 부재 기록이 있으므로 실제 점유자를 확인하세요.
- 가격 비교. 현재 최저가 592,900,000원, 최근 12개월 평균 778,250,000원, 최신 거래 855,000,000원, 실거래 최저 575,000,000원을 함께 비교하세요.
- 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 415,030,000원, 3회 유찰 시 290,521,000원으로 제시돼 있으므로 현재 회차와 추가 유찰의 가격 차이를 비교하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당액은 723,289,307원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미배당과 낙찰자 인수는 별개입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 승부처는 가격과 점유 확인
이 사건은 2019.08.28 농협은행 근저당을 말소기준으로 후순위 현존 권리가 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 가격은 1회 유찰로 592,900,000원까지 내려와 최근 12개월 실거래 평균 778,250,000원의 76.2% 수준이고 최신 거래 855,000,000원보다도 낮습니다.
다만 신고 임차인이 없다는 사실만으로 점유 리스크까지 없다고 단정할 수는 없습니다. 감정평가서에 임대관계가 미상으로 기재됐고 현장조사 당시 이해관계인이 부재했기 때문입니다. 따라서 결론은 등기상 인수 부담은 낮고 가격도 1회 유찰로 낮아졌지만, 실제 점유관계 확인이 마지막 핵심 체크포인트입니다.
