대전지방법원 2025타경502880. 대전 서구 괴정동 124-32, 진성빌라(124-32) 에이동 1층 102호 다세대주택입니다. 감정가는 78,000,000원, 1회 유찰 후 최저가는 54,600,000원입니다. 표면상 최저가는 최근 실거래 평균 77,900,000원의 70.1%라 할인폭이 있어 보입니다. 그러나 이 물건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라 보증금 미상 점유자 2명입니다.
등기상 현재 유효한 근저당은 없고, 과거 압류는 각각 말소됐습니다. 말소기준은 데이터상 2025.07.17 강제경매개시결정으로 잡혀 있습니다. 문제는 그보다 훨씬 앞선 2003.08.01, 2005.05.11 전입자가 있다는 점입니다. 보증금이 확인되지 않았기 때문에 대항력을 단정하기보다 대항력 가능·보증금 미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502880 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 괴정동 124-32 에이동 1층102호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 48.67㎡ · 다세대주택(방3, 주방, 욕실, 발코니 등) |
| 소유자 | 유미경 (2008.08.08. 거래가 45,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 54,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 임봉식 / 64,234,520원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 등기보다 점유가 문제다
등기부만 보면 현재 유효한 근저당권은 없고, 2005년 근로복지공단안산지사 압류와 2023년 국민건강보험공단 압류는 각각 말소됐습니다. 2025.07.17 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 전입일이 말소기준보다 빠르다는 점이 핵심입니다. 보증금·확정일자·배당요구가 미상인 상태에서는 매수인이 떠안을 금액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 2명, 보증금은 미상
| 성명 | 부분 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 배지 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현인 | 102호 | 주거 | 2005.05.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김현국 | 102호 | - | 2003.08.01 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
두 신고 모두 보증기관 대위·승계 중복신고가 아닙니다. 따라서 이 데이터 기준 실제 임차인은 2명입니다. 다만 보증금이 미상이라 금액 합산도, 인수액 확정도 할 수 없습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 매수인 실질취득은 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 미배당 보증금으로 봐야 하며, 경우에 따라 최저가 할인 효과가 사라질 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 싸 보이지만, 실질취득가가 확정되지 않았다
진성빌라(124-32)의 최근 실거래 5건입니다. 전용 48.67㎡와 51.54㎡ 거래가 섞여 있고, 평균은 77,900,000원, 최저는 65,000,000원, 최고는 96,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 51.54㎡ | 3 | 65,000,000원 |
| 2023.07 | 48.67㎡ | 3 | 75,000,000원 |
| 2022.08 | 51.54㎡ | 2 | 96,000,000원 |
| 2021.10 | 48.67㎡ | 1 | 70,000,000원 |
| 2021.08 | 51.54㎡ | 2 | 83,500,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 77,900,000원 |
최저매각가 54,600,000원은 실거래 평균 대비 70.1%입니다. 숫자만 놓고 보면 할인 구간이지만, 이 사건은 보증금 미상 임차인 2명의 인수 가능성이 먼저 해소되어야 합니다. 즉 “최저가가 시세보다 낮다”는 말은 맞지만, “실질취득가가 시세보다 낮다”고는 아직 말할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 54,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.5% 추정) | - | 1,382,800원 |
| 1. 갑구 7번 경매개시결정 · 임봉식 | 64,234,520원 | 53,217,200원 |
| 채권자 미배당 | 11,017,320원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 표는 당해세·임차인 최우선변제를 미반영한 자동 추정입니다. 특히 임차인 보증금과 배당요구가 미상이므로, 실제 배당 및 매수인 인수 여부는 원본 명세서 보완 후 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 신청채권자 배당 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 54,600,000원 | 53,217,200원 | 11,017,320원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 38,220,000원 | 37,132,040원 | 27,102,480원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 26,754,000원 | 25,872,428원 | 38,362,092원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 서구 괴정동 소재 대전괴정중학교 남서측 인근입니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 있는 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고, 운행횟수 등으로 보아 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브 4층 다세대주택 중 제1층 제102호입니다. 기본적인 전기·위생설비와 도시가스설비를 갖추고 있고 관리상태는 보통입니다.
- 도로·토지. 북동측으로 노폭 약 5m 내외의 아스팔트포장도로에 접합니다. 용도지역은 제1종일반주거지역이고 공시지가는 913,800원/㎡입니다.
- 환금성. 진성빌라(124-32)는 총 12세대, 사용승인일 1993.08.24의 소규모 다세대입니다. 실거래 표본은 5건이고, 거래가는 65,000,000원~96,000,000원으로 편차가 있습니다.
- 표시 확인. 매각물건명세서 비고상 공부는 “에이동”이나 현황은 “라”로 표시되어 있습니다. 감정요항에도 A동 출입구 “라” 표시 및 통칭 “진성빌라” 표시가 언급됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 김현국·김현인 2명의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 원본 명세서와 현황조사로 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 최저가 54,600,000원에 보증금 인수분이 더해질 수 있습니다. 보증금이 낙찰가를 넘으면 최저가 할인 효과가 사라질 수 있습니다.
- 점유·명도 계획. 102호 점유자가 확인된 사건입니다. 임차권·인도 범위를 확인하지 않은 채 단순 명도로 보면 안 됩니다.
- 동 표시 현장 확인. 공부상 에이동과 현황상 라 표시가 다릅니다. 입찰 전 현장과 도면, 출입구 표시를 대조해야 합니다.
- 관리비·당해세 확인. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 미반영한 추정치입니다. 체납 관리비와 조세채권 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “70.1%”보다 “인수 미상”이 먼저다
이 물건은 최저가 54,600,000원이 실거래 평균 77,900,000원의 70.1%라, 겉으로는 할인 매물처럼 보입니다. 하지만 전입일이 빠른 점유자 2명의 보증금이 미상입니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서 최저가만 보고 싸다고 판단하면, 낙찰 후 실질취득가가 시세에 근접하거나 시세를 넘는 구조가 될 수 있습니다. 결론은 명확합니다. 등기보다 임차인 확인이 우선이고, 보증금 확인 전 입찰 매력도는 낮게 봐야 합니다.