37,730,000원
대전지방법원 2025타경502904. 세종 나성동 세종시리베라아이누리도시형생활주택 4층 406호입니다. 겉으로 보이는 숫자는 강렬합니다. 감정가 110,000,000원이 세 차례 유찰돼 최저매각가가 37,730,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 유찰 할인율이 아닙니다. 임차인 오태관은 2021.11.01 전입·점유를 시작했고, 말소기준인 2024.07.03 압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 보증금은 135,000,000원으로 현재 최저가보다 훨씬 큽니다.
현재 회차 매각가 37,730,000원을 가정한 배당에서는 집행비용 1,079,140원을 제외한 36,650,860원이 신청채권자 오태관에게 배당되고, 청구액 135,000,000원 중 98,349,140원이 미배당됩니다. 매각물건명세서에도 해당 주택임차권은 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 현재 회차 기준 실질 부담은 37,730,000원 + 98,349,140원 = 136,079,140원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502904 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 나성동 751 세종시리베라아이누리도시형생활주택 4층 406호 · 한누리대로 223 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 도시형생활주택 · 철근콘크리트구조 8층 건물 중 4층 406호 |
| 소유자 | 한해란 (2021.03.12 소유권이전 · 거래가액 123,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 37,730,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 오태관 / 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인 | 2015.04.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 점유가 핵심
이 사건의 말소기준은 2024.07.03 갑구 5번 압류입니다. 등기부의 과거 수협 근저당권은 2021.03.12 이미 말소됐습니다. 문제는 임차인 오태관의 전입·점유가 2021.11.01로 말소기준보다 빠르다는 점입니다. 임차권등기 자체는 2024.10.29이지만, 그 전에 이미 전입과 점유가 시작돼 대항력 있는 임차인으로 분석됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오태관 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.11.01 | 135,000,000원 | 대항력 有 | 미상 확정일자 2021.10.22 · 2022.10.07 | 승계 해당 없음 미배당 잔액 인수 |
오태관은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 임대차계약은 2021.10.21 및 2022.09.20, 전입·점유는 2021.11.01이며 임차권등기는 2024.10.29 이뤄졌습니다. 배당요구도 2024.10.29 접수됐습니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 약 1.35억대에 묶인다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 최저가만 내려가는 것이 아닙니다. 낙찰가가 낮아질수록 배당액이 줄고 매수인이 떠안는 미배당 보증금이 늘어납니다. 그래서 실질취득액은 임차보증금 135,000,000원 수준에 수렴합니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 미배당·인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰 · 감정가 34% | 37,730,000원 | 98,349,140원 | 136,079,140원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 26,411,000원 | 109,464,398원 | 135,875,398원 |
| 5회 유찰 시 감정가 17% | 18,487,700원 | 117,245,079원 | 135,732,779원 |
즉 37,730,000원에서 한 번 더 떨어져 26,411,000원이 되거나, 다시 18,487,700원까지 내려가더라도 총부담은 각각 135,875,398원, 135,732,779원입니다. 유찰 횟수가 늘어도 매수인의 경제적 부담은 거의 줄지 않는 구조입니다.
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
리베라아이누리(2-2)의 비교 거래는 최근 12개월 12건이며 평균은 101,333,333원입니다. 최신 거래인 2026.08 거래가는 100,000,000원이고, 표본 범위도 100,000,000원~104,000,000원에 모여 있습니다. 반면 현재 회차의 실질취득액은 136,079,140원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 29.9㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2026.05 | 29.9㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2026.05 | 29.9㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2026.05 | 29.9㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2026.04 | 30.37㎡ | 8 | 104,000,000원 |
| 2026.02 | 29.9㎡ | 3 | 102,000,000원 |
| 2026.01 | 29.9㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2026.01 | 29.9㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2025.12 | 29.9㎡ | 5 | 102,000,000원 |
| 2025.12 | 29.9㎡ | 5 | 102,000,000원 |
| 2025.12 | 29.9㎡ | 6 | 103,000,000원 |
| 2025.10 | 30.54㎡ | 5 | 103,000,000원 |
| 평균 | 30.5357㎡ | 12건 | 101,333,333원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 37,730,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,079,140원 |
| 임차인 오태관 보증금 | 135,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 경매개시결정 · 오태관 | 135,000,000원 | 36,650,860원 |
| 미배당액 | - | 98,349,140원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,079,140원을 제외한 36,650,860원이 신청채권자에게 배당되고 청구액 135,000,000원 중 98,349,140원이 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택이며, 철근콘크리트구조 8층 건물 중 4층 406호입니다.
- 주위환경. 세종특별자치시 나성동 국세청 서측 인근으로 근린생활시설·업무시설·도시형생활주택·아파트단지·공공청사가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 제반 교통상황은 무난합니다.
- 도로. 본건 동북측 및 남서측으로 대로 및 중로와 각각 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역(행정중심복합도시)이며 광로3류·중로2류와 접합니다.
- 토지. 공시지가 4,272,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상용입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 거래표본. 리베라아이누리(2-2)는 173세대이며 최근 12개월 비교 거래 12건이 100,000,000원~104,000,000원에 형성돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 총취득비용을 기준으로 판단. 현재 최저가 37,730,000원만 보면 안 됩니다. 미배당 인수 98,349,140원을 더한 실질취득 136,079,140원이 핵심입니다.
- 임차권 원본 확인. 오태관의 2021.11.01 전입·점유, 임대차계약, 보증금 135,000,000원, 임차권등기명령 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 배당액 확인. 실제 배당액이 달라지면 매수인이 인수하는 보증금 잔액도 달라지므로 배당요구·채권액·집행비용을 최종 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인과 신청채권자가 모두 오태관으로 표시됩니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 있으므로 집행권원과 보증금 지급관계를 확인해야 합니다.
- 추가 유찰을 가격 메리트로 착각하지 않기. 4회·5회 유찰 시에도 실질취득은 약 135,000,000원대에 머뭅니다.
- 최근 실거래 대조. 최근 12개월 평균 101,333,333원, 최신 거래 100,000,000원과 비교하면 실질취득액이 높습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “3,773만원 낙찰”이 아니라 “약 1.35억 취득”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 110,000,000원이 세 차례 유찰돼 37,730,000원까지 내려온 매력적인 물건처럼 보입니다. 그러나 권리분석을 붙이면 그림이 완전히 달라집니다. 오태관의 전입·점유는 2021.11.01로 말소기준 2024.07.03보다 빠르고, 보증금은 135,000,000원입니다. 현재 회차 예상배당 후 남는 98,349,140원을 매수인이 인수하면 실질취득은 136,079,140원입니다.
4회, 5회 유찰로 최저가가 더 내려가도 미배당 인수가 커져 총부담은 여전히 135,000,000원대입니다. 최근 12개월 실거래 평균 101,333,333원과 최신 거래 100,000,000원보다 높은 수준입니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 싸니 더 유찰되면 좋아지는 물건”이 아니라, “대항력 보증금이 총취득비용을 사실상 고정시키는 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 권리 위험과 시세 부담을 함께 보면 현재 숫자만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
