대전지방법원 2025타경502904. 세종시 나성동 리베라아이누리 4층 406호로, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택입니다. 감정가 110,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 26,411,000원까지 내려왔습니다. 표면 할인율만 보면 매우 커 보이지만, 이 사건은 최저가가 아니라 선순위 대항력 임차인의 보증금 135,000,000원을 중심으로 봐야 합니다.
임차인 오태관은 2021.11.01. 전입·점유를 시작했고 보증금은 135,000,000원입니다. 말소기준권리로 제시된 세종세무서 압류는 2024.07.03.이므로 임차인의 전입은 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기가 있고 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 26,411,000원에 낙찰된다고 2,641만원에 취득하는 물건이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502904 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 나성동 751 세종시리베라아이누리도시형생활주택 4층 406호 |
| 용도 / 전용 | 아파트 · 감정평가상 도시형생활주택 · 전용 30.5357㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 8층 건물 중 4층 · 사용승인 2015.04.10. |
| 소유자 | 한해란 (2021.03.12. 소유권이전 · 거래가액 123,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 26,411,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 오태관 / 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력 임차인이 핵심
등기부상 과거 수협 계열 근저당권은 2021.03.12. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2024.07.03. 세종세무서 압류입니다. 그러나 임차인 오태관은 그보다 앞선 2021.11.01. 전입·점유를 갖췄고, 2024.10.29. 보증금 135,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 이후 2025.07.09. 오태관이 직접 135,000,000원을 청구해 강제경매를 신청했습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 오태관 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.11.01 | 135,000,000원 | 대항력 有 우선변제권 無 잔액 승계 |
오태관은 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 등기부 임차권등기, 문건접수, 매각물건명세서에 확인되고 배당요구도 2024.10.29. 접수됐습니다. 다만 자료에는 오태관이 임차인이면서 동시에 경매 신청채권자로 나타나 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 경고돼 있습니다. 이 의심만으로 임차권의 대항력을 부정해서는 안 되며, 실제 입찰에서는 임대차계약과 보증금 지급관계를 원본으로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 1.35억과 비교해야 한다
리베라아이누리(2-2) 동일 면적대 최근 12개월 거래 12건의 평균은 101,333,333원입니다. 최신 거래는 2026.08. 3층 100,000,000원, 표본 최저는 100,000,000원, 최고는 104,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 29.9㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2026.05 | 29.9㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2026.05 | 29.9㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2026.05 | 29.9㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2026.04 | 30.37㎡ | 8 | 104,000,000원 |
| 2026.02 | 29.9㎡ | 3 | 102,000,000원 |
| 2026.01 | 29.9㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2026.01 | 29.9㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2025.12 | 29.9㎡ | 5 | 102,000,000원 |
| 2025.12 | 29.9㎡ | 5 | 102,000,000원 |
| 2025.12 | 29.9㎡ | 6 | 103,000,000원 |
| 2025.10 | 30.54㎡ | 5 | 103,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 101,333,333원 |
현재 최저가 자체는 최근 12개월 평균의 26.1%에 불과합니다. 그러나 이 숫자로 “시세보다 싸다”고 판단하면 안 됩니다. 대항력 보증금까지 반영한 실질취득은 약 135,000,000원으로, 최근 12개월 평균의 약 133.2%, 최신 거래 100,000,000원의 135% 수준입니다. 실질취득 기준으로는 최근 거래대보다 명백히 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 26,411,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 875,398원 |
| 1. 경매개시결정 · 오태관 | 135,000,000원 | 25,535,602원 |
| 미배당 | - | 109,464,398원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 135,000,000원 중 25,535,602원만 배당되고 109,464,398원이 미배당으로 남습니다. 임차인은 대항력이 있어 보증금이 전액 변제되지 않는 범위의 잔액 승계 위험이 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 나성동 국세청 서측 인근. 근린생활시설·업무시설·도시형생활주택·아파트단지·공공청사가 혼재하며 주위환경은 양호합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 제반 교통상황은 무난합니다.
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이며 사용승인일은 2015.04.10.입니다.
- 규제. 중심상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역(행정중심복합도시)에 해당하며 동북측 및 남서측으로 도로와 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 거래 표본. 리베라아이누리(2-2)는 173세대이며 최근 동일 면적대 거래는 100,000,000원~104,000,000원 범위에 형성돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가만 보지 말 것. 현재 최저가 26,411,000원이 아니라 대항력 보증금 135,000,000원을 기준으로 실질취득비용을 판단해야 합니다.
- 임차보증금 원본 검증. 임대차계약서, 보증금 지급내역, 전입·점유 지속 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인 오태관이 신청채권자와 동일인으로 표시돼 있으므로 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 5회 유찰 시 18,487,700원, 6회 유찰 시 12,941,390원으로 최저가가 낮아져도 대항력 임차보증금 때문에 실질취득이 싸지는 구조가 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “2,641만원짜리 물건이 아니다”
이 사건의 가장 큰 함정은 4회 유찰된 최저가입니다. 화면에는 26,411,000원이 찍히지만 선순위 대항력 임차인의 보증금은 135,000,000원이고, 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다. 낙찰가가 더 내려갈수록 인수 잔액이 늘어나는 구조이므로 실질취득은 약 135,000,000원 수준으로 봐야 합니다.
최근 12개월 동일 면적대 실거래 평균은 101,333,333원, 최신 거래는 100,000,000원입니다. 실질취득가가 이보다 높은 데다 이미 4회 유찰된 물건입니다. 따라서 “감정가의 24%니까 싸다”는 판단은 금물이며, 권리·가격을 함께 보면 현재 구조에서는 가격 메리트가 부족한 고위험 인수형 물건으로 보는 것이 타당합니다.
