대전지방법원 2025타경502991. 봉명동 스카이뷰리버 13층 1312호, 전용 26.7065㎡의 아파트(도시형생활주택)입니다. 겉으로 보이는 숫자만 보면 감정가 88,400,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 61,880,000원까지 내려왔습니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 84,800,000원과 비교하면 최저가는 73.0%에 불과합니다. 하지만 이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 임차보증금 인수입니다.
임차인 서준기는 2021.10.28. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.10.13.입니다. 제공된 말소기준은 2025.07.22. 강제경매개시결정이므로, 임차인의 전입·점유가 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 이 주택임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있고, 배당으로 보증금 전액을 받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 보증금 105,000,000원이 낙찰가보다 큰 현재 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득액이 대체로 보증금 수준에 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502991 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 봉명동 640-4 스카이뷰리버 13층 1312호 · 도로명 대전광역시 유성구 문화원로 111 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택) · 전용 26.7065㎡ · 지하2층/지상14층 중 13층 |
| 단지 | 스카이뷰리버 · 143세대 · 2016.01.28. 준공 |
| 소유자 | 김세영 (2021.09.13. 매매, 거래가액 84,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 88,400,000원 / 61,880,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서준기 / 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30. |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금 잔액은 남는다
과거 우리은행 근저당권들은 등기부상 이미 말소되었습니다. 현재 제공된 말소기준은 2025.07.22. 강제경매개시결정이고, 이후의 국가 압류는 매각으로 소멸합니다. 주택임차권등기 역시 등기 순위상 매각으로 소멸 표시가 되어 있지만, 임차인 서준기의 전입·점유는 2021.10.28.로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 매각물건명세서 기재대로 보증금 중 배당받지 못한 잔액은 매수인에게 인수됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 | 현재 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서준기 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.28. | 2021.10.13. | 105,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 없음 | 44,633,840원 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
동일 단지·동일 면적의 최근 12개월 거래 5건 평균은 84,800,000원, 최신 거래는 2026.05. 85,000,000원입니다. 최근 거래 추세는 이전 구간 대비 +0.5%입니다. 현재 최저가 61,880,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 73.0%지만, 대항력 임차인의 미배당 보증금 44,633,840원을 더한 실질취득액은 106,513,840원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 26.71㎡ | 10 | 85,000,000원 |
| 2026.04 | 26.71㎡ | 3 | 84,000,000원 |
| 2026.03 | 26.71㎡ | 14 | 86,000,000원 |
| 2026.03 | 26.71㎡ | 10 | 86,000,000원 |
| 2025.11 | 26.71㎡ | 3 | 83,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 26.71㎡ | 5건 | 84,800,000원 |
실질취득 106,513,840원은 최근 12개월 평균의 125.6%, 최신 거래 85,000,000원의 125.3% 수준입니다. 전체 12건 평균 84,541,666원 역시 비슷한 수준이므로, 현재 회차를 “최저가가 시세보다 27% 싸다”고 해석하는 것은 이 물건의 인수 구조를 빠뜨린 비교입니다. 가격 판단 기준은 61,880,000원이 아니라 106,513,840원입니다.
③ 예상배당표 (현재 최저가 61,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,513,840원 |
| 1. 임차인 서준기 보증금(우선변제) | 105,000,000원 | 60,366,160원 |
| 2. 갑구 4번 경매개시결정 · 서준기 | 105,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 105,000,000원 중 60,366,160원이 우선변제되고, 부족분 44,633,840원을 매수인이 인수하는 추정입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 61,880,000원 | 44,633,840원 | 106,513,840원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 43,316,000원 | 62,863,688원 | 106,179,688원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 30,321,199원 | 75,624,583원 | 105,945,782원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 대전광역시 유성구 봉명동 은골어린이공원 남서측 인근. 주변에 아파트, 각종 근린생활시설, 관공서가 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 차량 통행이 빈번한 간선도로와 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 아파트(도시형생활주택)로 이용 중이며, 전용 26.7065㎡, 지상14층 중 13층 1312호입니다.
- 단지·거래. 스카이뷰리버는 143세대, 2016.01.28. 준공. 동일 면적 실거래 12건이 제공되며 전체 평균은 84,541,666원, 최근 12개월 5건 평균은 84,800,000원입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 관광특구·온천원보호지구·중점경관관리구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 3,410,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 현장조사 당시 폐문·부재 등으로 설비 정상작동 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득액으로 판단. 현재 기준 61,880,000원 + 인수 44,633,840원 = 106,513,840원입니다.
- 추가 유찰 효과 재확인. 2회 유찰 실질취득 106,179,688원, 3회 유찰 실질취득 105,945,782원으로 낙찰가 하락이 인수액 증가로 대부분 상쇄됩니다.
- 임차권 원문 확인. 매각물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기가 있고 보증금 미변제 잔액은 매수인 인수로 기재되어 있습니다.
- 서준기 동일인 관계 확인. 임차인과 경매신청채권자가 동일인으로 표시되어 관계인 가능성·가장임차인 의심 경고가 있으므로 관련 임대차계약과 채권 관계를 원문으로 대조할 필요가 있습니다.
- 배당 변동요소 확인. 현재 배당추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영되어 있으므로 실제 미배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 설비 상태 확인. 현장조사 당시 폐문·부재 등으로 기본 설비의 정상작동 여부는 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “6,188만원에 사는 물건”이 아니다
이 사건의 숫자는 명확한 방향을 가리킵니다. 감정가 88,400,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가는 61,880,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인 서준기의 보증금이 105,000,000원입니다. 현재 배당 추정에서 44,633,840원이 남아 매수인에게 인수되므로 실질취득액은 106,513,840원입니다. 이는 최근 12개월 평균 84,800,000원의 125.6%이고 최신 거래 85,000,000원보다도 높습니다.
더 유찰되어 낙찰가가 43,316,000원, 30,321,199원으로 내려가도 미배당 보증금 인수가 62,863,688원, 75,624,583원으로 늘어 실질취득은 계속 약 106,000,000원 수준에 머뭅니다. 따라서 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 105,000,000원의 대항력 보증금입니다. 현재 자료만 놓고 보면 가격은 시세 이상, 권리는 인수형으로 평가해야 합니다.
