대전지방법원 2025타경503091. 등기부상 현재 소유자는 한해란으로, 2020.05.25 소유권을 이전받으면서 거래가액 76,000,000원이 기재됐습니다. 이 사건의 핵심은 소유권이 아니라 김성윤의 선순위 전세권과 대항력 있는 임차보증금입니다. 김성윤은 2022.05.25 전세금 84,000,000원의 전세권을 설정했고, 2022.06.22 주민등록, 2022.05.12 확정일자를 갖춘 뒤 2025.06.05 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
말소기준은 2024.08.19 세종세무서장의 압류입니다. 그런데 김성윤의 전세권 설정과 임차인의 대항력 발생에 필요한 전입은 모두 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서에는 주택임차권등기에 대해 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서도 현재 회차 미배당 보증금 53,412,008원이 그대로 매수인 인수액으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503091 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 어진동 656 푸르지오시티 11층 1117호 · 도로명 세종특별자치시 갈매로 364 |
| 용도 / 이용상태 | 사건상 아파트 · 감정평가상 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층 지상20층 중 11층 · 사용승인일 2014.09.04 |
| 소유자 | 한해란 · 2020.05.25 소유권이전 · 거래가액 76,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 31,556,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 청구액 | 84,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권과 대항력 임차인이 핵심
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 · 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김성윤 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.06.22 · 2022.05.12 | 84,000,000원 | 2025.06.05 | 대항력 有 우선변제 有 잔액 승계 |
김성윤은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인 1명으로 집계합니다. 전입신고가 말소기준보다 빠르고 확정일자와 배당요구도 갖춰 대항력과 우선변제권이 함께 인정되는 구조입니다. 따라서 배당을 받고도 남는 보증금은 사라지는 것이 아니라 매수인에게 넘어갑니다.
③ 가격 구조 — 최저가 34.3%가 실질취득 34.3%는 아니다
현재 회차 최저매각가는 31,556,000원, 감정가 92,000,000원의 34.3%입니다. 그러나 매각대금에서 집행비용 968,008원을 먼저 제외하면 임차인에게 예상 배당되는 금액은 30,587,992원입니다. 보증금 84,000,000원에서 이 배당액을 뺀 53,412,008원이 매수인 인수액입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 31,556,000원 | 53,412,008원 | 84,968,008원 |
| 4회 유찰 시 | 22,089,200원 | 62,708,406원 | 84,797,606원 |
| 5회 유찰 시 | 15,462,439원 | 69,215,885원 | 84,678,324원 |
회차가 진행될수록 표면상 최저가는 크게 내려가지만, 실질취득 부담은 84,968,008원 → 84,797,606원 → 84,678,324원 수준으로 거의 움직이지 않습니다. 이 사건에서는 유찰 자체가 가격 메리트를 크게 만들어 주지 않는 구조입니다. 실거래 가격과의 직접 비교 수치가 없으므로 시세보다 싸다는 판단도 하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 31,556,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 968,008원 |
| 1. 임차인 김성윤 보증금 | 84,000,000원 | 30,587,992원 |
| 2. 을구 1번 전세권 · 김성윤 | 84,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션상 임차보증금 부족분 53,412,008원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건 용도 표기는 아파트이나 감정평가상 본건 제1117호는 오피스텔로 이용중입니다.
- 입지. 국립세종도서관 남서측 인근으로, 관공서·주상복합·근린생활시설·상업·업무시설·근린공원·교육시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지·도로. 중심상업지역·미관지구·지구단위계획구역이며 단지 주변으로 광대로와 중로 등에 접합니다.
- 토지 지표. 공시지가 3,785,000원/㎡, 토지면적 6,879㎡, 지목은 대이며 평지·사다리형입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가부터 계산. 현재 최저가 31,556,000원만 보지 말고 매수인 인수 53,412,008원을 합친 84,968,008원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 선순위 전세권 원본 확인. 2022.05.25 전세권 84,000,000원이 말소기준 2024.08.19보다 앞서며 등기 분석상 인수로 표시돼 있습니다.
- 임차권 배당 확인. 김성윤의 보증금 84,000,000원은 전액 배당되지 않으며, 현재 시뮬레이션상 부족분 53,412,008원이 매수인에게 승계됩니다.
- 동일인 권리 중첩 확인. 김성윤이 전세권자·임차권자·경매 채권자로 겹쳐 있고 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심 경고가 있으므로 계약서·전세권설정계약·임차권등기명령·배당요구를 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.10.13 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 등기의 처리와 효력을 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변수. 2024.08.19 세종세무서장 압류가 있고 배당 시뮬레이션에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표를 확인해야 합니다.
- 이용상태 확인. 사건상 용도 표기와 감정평가상 실제 이용상태가 다르므로 현황과 용도 관련 사항을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “34% 낙찰가”가 아니라 “84,000,000원 보증금”을 보라
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 최저가 31,556,000원이지만, 권리분석의 기준 숫자는 임차보증금 84,000,000원입니다. 대항력 있는 김성윤이 현재 회차에서 30,587,992원을 배당받으면 나머지 53,412,008원은 매수인이 인수하고, 낙찰가까지 합친 실질취득 부담은 84,968,008원이 됩니다.
4회·5회 유찰 시에도 낙찰가는 더 내려가지만 인수액이 커져 총부담은 각각 84,797,606원, 84,678,324원으로 보증금 수준에 머뭅니다. 여기에 말소기준보다 앞선 84,000,000원 전세권과 동일인의 임차권·경매신청이 겹쳐 있어 원본 확인 필요성이 높습니다. 최저가 할인은 크지만 실질가격 할인은 작고, 권리관계는 단순하지 않은 사건으로 보는 것이 맞습니다.
