대전지방법원 2025타경503091. 세종특별자치시 어진동 푸르지오시티 11층 1117호입니다. 사건 용도 표시는 아파트이지만 감정평가 이용상태는 오피스텔로 이용중으로 확인됩니다. 감정가는 92,000,000원이고 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 22,089,000원까지 내려왔습니다. 표면상 감정가의 24% 수준이지만 이 사건은 최저가 자체가 실질 매입가격이 아닙니다.
김성윤은 2022.05.25. 전세금 84,000,000원의 전세권을 설정했고, 임차권등기에는 점유개시 2022.05.25., 주민등록 2022.06.22., 확정일자 2022.05.12.로 기재돼 있습니다. 말소기준권리는 2024.08.19. 세종세무서장 압류이므로 임차인의 전입은 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 김성윤을 최선순위 전세권자이자 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권자로 명시하며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 적고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503091 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 어진동 656 푸르지오시티 11층 1117호 · 세종특별자치시 갈매로 364 |
| 사건 용도 / 이용상태 | 아파트 · 감정평가상 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층 지상20층 중 11층 · 사용승인일 2014.09.04 |
| 소유자 | 한해란 · 2020.05.25. 소유권이전 · 거래가액 76,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 22,089,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 84,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 선순위 보증금이 핵심
말소기준은 2024.08.19. 압류입니다. 그보다 앞선 2022.05.25. 김성윤의 전세권은 등기상 매각으로 소멸하지 않는 권리로 정리돼 있고, 임차권등기는 2025.06.05.에 이뤄졌지만 임차인의 점유·전입 자체는 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 2025년 임차권등기 순위만 보고 후순위라고 판단하면 안 됩니다. 실제 인수 여부는 선행한 점유·전입과 매각물건명세서의 인수 문구를 기준으로 봐야 합니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김성윤 | 별지 부동산 전유부분 전부 | 2022.06.22 | 2022.05.12 | 84,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미배당 인수 |
김성윤은 2022.05.25. 점유를 시작하고 2022.06.22. 주민등록을 마쳤으며, 확정일자는 2022.05.12.입니다. 배당요구도 2025.06.05. 접수돼 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 매각가 22,089,000원 가정에서 집행비용 797,602원을 제외한 21,291,398원이 임차보증금에 배당되고, 남은 62,708,602원은 매수인 인수로 계산됩니다.
③ 가격의 실체 — 22,089,000원이 아니라 84,797,602원
현재 회차에서 낙찰가만 보면 22,089,000원이지만, 매수인은 보증금 미배당분 62,708,602원을 추가로 떠안습니다. 따라서 실질취득은 22,089,000원 + 62,708,602원 = 84,797,602원입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 22,089,000원 | 62,708,602원 | 84,797,602원 |
| 5회 유찰 시 | 15,462,299원 | 69,216,022원 | 84,678,321원 |
| 6회 유찰 시 | 10,823,609원 | 73,771,216원 | 84,594,825원 |
핵심은 회차가 내려가도 실질취득액이 크게 내려가지 않는다는 점입니다. 낙찰가가 낮아지는 만큼 임차인의 미배당 보증금이 커져 매수인 인수액이 증가합니다. 따라서 감정가 92,000,000원 대비 최저가가 크게 낮아졌다는 사실만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 이 사건은 실질취득액을 보증금 수준을 중심으로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 22,089,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 797,602원 |
| 1. 임차인 김성윤 보증금 · 우선변제 | 84,000,000원 | 21,291,398원 |
| 2. 을구 1번 전세권 · 김성윤 | 84,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가에서는 임차보증금 중 21,291,398원이 배당되고 부족분 62,708,602원이 매수인 인수로 계산됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 국립세종도서관 남서측 인근. 관공서·주상복합·근린생활시설·상업·업무시설·근린공원·교육시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건 용도 표시는 아파트이나 감정평가 현황은 오피스텔로 이용중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하4층 지상20층 건물의 11층 1117호이며 사용승인일은 2014.09.04입니다.
- 용도지역. 중심상업지역·미관지구·지구단위계획구역이며, 단지 주변으로 광대로 및 중로와 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 최저가 22,089,000원이 아니라 인수액을 포함한 84,797,602원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시. 5회·6회 유찰 시에도 낙찰가 하락분 상당액이 인수액 증가로 전환돼 실질취득은 보증금 수준에서 유지됩니다.
- 매각물건명세서 인수 문구. 김성윤의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 문구를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 전세권·임차권 관계. 동일한 김성윤 명의의 전세권 84,000,000원과 임차보증금 84,000,000원이 함께 나타나므로 동일 금액을 이중 합산하지 말고 원본 권리관계를 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 갑구에는 2022.10.13. 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 효력과 매각 후 처리 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 아파트로 표시됐지만 감정평가 이용상태는 오피스텔이므로 실제 이용·공부·관련 서류를 함께 대조해야 합니다.
맺으며 — “4회 유찰 = 24% 가격”이 아니다
이 사건의 가장 큰 함정은 22,089,000원이라는 최저가입니다. 선순위 대항력 임차인 김성윤의 보증금 84,000,000원 중 현재 배당되지 않는 62,708,602원을 매수인이 인수하므로, 현재 실질취득은 84,797,602원입니다. 더 유찰돼 최저가가 15,462,299원, 10,823,609원으로 낮아져도 인수액은 각각 69,216,022원, 73,771,216원으로 증가합니다.
따라서 이 물건은 “감정가 92,000,000원이 22,089,000원까지 떨어진 저가 물건”으로 접근하면 안 됩니다. 대항력 있는 보증금 인수형에서는 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 미배당 인수액이 진짜 가격입니다. 현재 구조에서는 권리 위험이 가격을 사실상 보증금 수준에 묶고 있으므로, 최저가보다 실질취득액과 인수조건을 먼저 보는 사건입니다.
