낮은 최저가보다 먼저 봐야 할 것 — 대항력 임차보증금 1.1억 인수 위험

대전지방법원 2025타경503117. 대전 서구 괴정동 리베라아이누리주상복합 1205호 아파트입니다. 등기상 소유자는 이수진이며, 현재 경매의 가장 중요한 변수는 을구 11번 주택임차권입니다. 임차인 전유빈은 2021년 12월 6일 전입·확정일자를 갖추었고, 2025년 6월 12일 임차권등기가 설정되었습니다. 매각물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기가 있어, 배당 부족분은 매수인 인수 대상이 될 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 승부처

② 임차인 분석

임대차계약일자는 2021년 10월 31일, 주민등록일자와 확정일자는 2021년 12월 6일입니다. 임차권등기는 2025년 6월 12일 설정되었습니다. 보증금과 권리 관계가 확인되는 대항력 임차인으로, 매수인은 배당 결과를 반드시 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가보다 실질취득을 봐야 한다

최근 실거래 평균은 111,666,666원입니다. 다만 이 물건은 대항력 임차보증금이 있어, 단순히 최저가 128,000,000원과 시세만 비교하면 안 됩니다. 매수인이 부담할 수 있는 실질취득 비용은 낙찰가와 인수 보증금 관계를 함께 봐야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 128,000,000원 가정)

현재 회차에서는 임차보증금이 전액 배당되는 구조입니다. 다만 매각가 하락 시 임차보증금 일부가 배당 부족으로 남을 수 있으며, 대항력 임차권이므로 그 부족분은 매수인 인수 위험이 됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 우선 확인. 전유빈 보증금 110,000,000원과 대항력 여부를 기준으로 입찰가를 결정해야 합니다.
• 최저가 착시 주의. 낙찰가가 내려가면 인수 위험이 증가할 수 있어 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
• 임차권등기 확인. 을구 11번 임차권등기와 매각물건명세서 인수권리 내용을 원본 확인해야 합니다.
• 환금성. 리베라아이누리 171세대, 2009년 준공으로 거래 사례는 있으나 최근 거래 범위는 98,000,000원~125,000,000원입니다.

맺으며 — “유찰보다 먼저 임차인을 봐야 한다”

이 물건은 겉으로 보면 감정가 1.28억, 실거래 평균 1.116억으로 접근 가능한 아파트처럼 보입니다. 하지만 경매의 핵심은 낙찰가격만이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 보증금 110,000,000원이 존재하므로 배당 부족분 발생 시 매수인이 부담할 수 있습니다. 권리관계의 핵심은 깨끗함이 아니라 임차보증금 인수 가능성입니다.