대전지방법원 2025타경503150. 세종 한솔동 ‘첫마을6단지(힐스테이트)’ 605동 1202호, 전용 84.12㎡ 기준 아파트입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택(아파트)이고, 철근콘크리트구조 19층 중 12층, 사용승인일은 2012.06.08입니다. 권리의 기준점은 2017.12.26 접수된 을구 3번 한국스탠다드차타드은행 근저당권 60,000,000원입니다. 이후의 신한은행 근저당, 엔에이치농협캐피탈 근저당, 백승호 근저당, 세종신용보증재단 가압류, 농협은행 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
이 사건에서 핵심은 “최저가가 낮다”가 아니라 최저가에 더해질 인수액이 데이터상 0원이라는 점입니다. 대항력 인수형처럼 보증금이 총취득가를 고정시키는 구조가 아니라, 현재 자료의 결론은 실질취득 = 최저가 359,800,000원 + 인수 0원입니다. 따라서 시세 비교도 최저가만이 아니라 이 실질취득 기준으로 보아야 하고, 그 기준에서는 실거래 평균 대비 73.8%로 가격 메리트가 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503150 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 한솔동 974 첫마을아파트 605동 12층1202호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.12㎡ · 철근콘크리트구조 19층 중 12층 |
| 소유자 | 이미향 (2017.12.26 거래가 352,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 514,000,000원 / 359,800,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 한국스탠다드차타드은행 / 43,967,334원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
신고된 임차인 데이터는 없습니다. 다만 감정요항의 기타참고사항은 “임대관계 미상”입니다. 그래서 보증금·확정일자·전입일이 확인된 대항력 임차인을 단정할 수는 없고, 현재 분석에서는 확인된 매수인 인수액 0원을 기준으로 보되 원본 현황조사와 매각물건명세서 대조가 필요합니다. 을구 1번 신한은행 근저당 144,000,000원은 2017.12.26 말소 등기가 함께 표시되어 있고, 데이터상 예상배당표에는 채권최고액 기준 배당 라인으로 반영되어 있습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 3.598억 vs 실거래 평균 4.876억
같은 단지로 표시된 첫마을6단지(힐스테이트), 유사 면적 최근 실거래 12건입니다. 최근 거래가는 440,000,000원부터 514,500,000원까지 분포하고, 평균은 487,625,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.08㎡ | 16 | 440,000,000원 |
| 2026.05 | 84.11㎡ | 7 | 468,000,000원 |
| 2026.04 | 84.11㎡ | 10 | 480,000,000원 |
| 2026.04 | 84.11㎡ | 9 | 495,000,000원 |
| 2026.02 | 84.12㎡ | 6 | 500,000,000원 |
| 2026.02 | 84.11㎡ | 5 | 474,000,000원 |
| 2026.02 | 84.08㎡ | 13 | 489,000,000원 |
| 2026.01 | 84.11㎡ | 9 | 503,000,000원 |
| 2026.01 | 84.11㎡ | 9 | 503,000,000원 |
| 2026.01 | 84.11㎡ | 11 | 514,500,000원 |
| 2026.01 | 84.11㎡ | 8 | 485,000,000원 |
| 2025.12 | 84.11㎡ | 13 | 500,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 487,625,000원 |
현재 최저가 359,800,000원은 감정가의 70%이고, 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득도 359,800,000원입니다. 이 수치는 실거래 평균 487,625,000원의 73.8%로 제시되어 있습니다. 권리 인수형 물건처럼 숨은 보증금이 총액을 끌어올리는 구조가 아니므로, 가격 판단은 실질취득 359,800,000원을 기준으로 해도 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 359,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,837,200원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 240,000,000원 | 149,962,800원 |
| 5. 을구 5번 근저당권 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 396,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 6번 근저당권 · 백승호 | 100,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 4번 가압류 · 세종신용보증재단 | 49,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 7번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 10,236,639원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 999,236,639원 중 채권자 배당은 353,962,800원, 미배당은 645,273,839원입니다. 후순위 채권자 미배당은 크지만, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 세종특별자치시 한솔동 소재 ‘한솔중학교’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 학교, 근린생활시설 및 단독주택 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 본건까지 제반차량 접근이 가능하고, 주위 버스정류장 소재 및 배차간격을 고려할 때 대중교통 접근조건은 대체로 보통시됩니다.
- 이용상태. 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 난방설비·승강기설비·소방설비 등이 기재되어 있습니다.
- 단지. 첫마을6단지(힐스테이트), 총 1,388세대, 사용승인일 2012.06.08입니다. 최근 12건 실거래 평균은 487,625,000원입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 공시지가 1,716,000원/㎡, 토지면적 35,886.5㎡로 표시됩니다. 공부와의 차이는 “-”로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 판단. 현재 자료상 인수액 0원이므로 실질취득은 359,800,000원입니다. 시세 비교는 실거래 평균 487,625,000원 대비 73.8%라는 지점에서 봐야 합니다.
- 임대관계 미상 확인. tenants 데이터는 비어 있으나 감정요항에는 임대관계 미상으로 표시됩니다. 대항력 있는 임차인을 단정할 수 없으므로 현황조사·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
- 을구 1번 표시 대조. 을구 1번 신한은행 근저당은 을구 2번에서 말소로 표시되어 있으면서, 예상배당표에는 144,000,000원 배당 항목으로 반영되어 있습니다. 원본 등기부와 배당요구 내역을 맞춰 보아야 합니다.
- 후순위 미배당 이해. 총 미배당 645,273,839원은 후순위 채권자 쪽에 남는 부족분입니다. 데이터상 매수인이 떠안을 인수액은 0원이지만, 배당표 구조 자체는 복잡합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 좋아졌고, 확인 포인트는 권리 원본”
이 물건은 감정가 514,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가 359,800,000원으로 내려왔습니다. 인수액 0원 결론이 유지된다면 실질취득도 359,800,000원이고, 이는 최근 실거래 평균 487,625,000원의 73.8%입니다. 가격만 놓고 보면 신건보다 훨씬 매력적인 구간입니다. 다만 임대관계 미상 표기와 을구 1번 근저당의 말소·배당 표시가 함께 존재하므로, 이 사건의 마지막 확인 포인트는 “더 싸게 살 수 있느냐”보다 인수 0원 결론이 원본 서류에서도 그대로 확인되느냐입니다.
