대전지방법원 2025타경503163. 세종 어진동 푸르지오시티 12층 1252호입니다. 사건상 용도는 아파트로 표시돼 있고 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 이 사건의 승부처는 3회 유찰로 내려간 최저가가 아니라, 말소기준보다 앞선 주택임차권입니다. 임차인 윤수지는 2023년 2월 3일 전입·점유를 시작했고 2023년 1월 19일 확정일자를 갖췄으며, 2025년 2월 5일 보증금 95,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.
말소기준은 2025년 8월 14일의 강제경매개시결정입니다. 윤수지의 임차권은 그보다 먼저 존재하므로 매각으로 없어지지 않습니다. 현재 최저가 32,242,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 980,356원을 제외한 31,261,644원이 임차보증금에 배당되고, 나머지 63,738,356원은 매수인이 인수합니다. 따라서 낙찰가만 보고 ‘감정가 대비 크게 싸다’고 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503163 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 어진동 656 푸르지오시티 12층 1252호 · 세종특별자치시 갈매로 364 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 업무시설(오피스텔) · 전유부분 24.222㎡ · 지하4층/지상20층 중 12층 |
| 소유자 | 정일형 (2020.11.14 매매 · 2021.01.22 소유권이전 · 거래가액 77,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 32,242,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 윤수지 / 99,548,472원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 앞에 9,500만원 임차권
핵심은 을구 1번 주택임차권입니다. 임차권자 윤수지는 전입일 2023.02.03, 확정일자 2023.01.19이고 보증금은 95,000,000원입니다. 강제경매개시결정 2025.08.14보다 앞서 대항력이 인정되는 구조이며, 배당요구도 되어 있어 우선변제권을 행사합니다. 그러나 매각대금이 보증금을 전액 충족하지 못하면 미배당 잔액은 매수인이 인수합니다.
| 임차인 | 사용 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 윤수지 | 주거 (임차권등기) | 2023.02.03 / 2023.01.19 | 95,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 해당 없음 |
실제 임차인 1명. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 이 임차인은 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권으로 명시되어 있고, 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
② 가격 구조 — 최저가 32,242,000원이 실질 가격이 아니다
현재 회차는 감정가 94,000,000원에서 3회 유찰된 뒤 최저가가 32,242,000원까지 내려온 상태입니다. 표면적인 낙찰가만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 대항력 임차보증금 95,000,000원이 낙찰가보다 훨씬 큽니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 32,242,000원 | 63,738,356원 | 95,980,356원 |
| 4회 유찰 시 | 22,569,400원 | 73,236,849원 | 95,806,249원 |
| 5회 유찰 시 | 15,798,579원 | 79,885,795원 | 95,684,374원 |
회차가 더 내려갈수록 낙찰가는 줄지만 그만큼 임차보증금의 미배당 인수액이 커집니다. 결국 매수인이 부담하는 실질취득액은 95,000,000원 보증금대에서 거의 고정됩니다. 이 사건에서 4회·5회 유찰은 총취득비용을 크게 낮춰주는 구조가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 32,242,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 980,356원 |
| 1. 임차인 윤수지 보증금 | 95,000,000원 | 31,261,644원 |
| 2. 경매개시결정 · 윤수지 | 99,548,472원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 금산군산림조합 | 1,881,134,522원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 대부분이 집행비용과 임차보증금 일부 배당에 소진됩니다. 임차보증금 부족분 63,738,356원은 매수인 인수로 남습니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정부세종청사 남측 인근이며 정부청사·업무용 시설·근린생활시설이 소재하는 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하4층/지상20층이며 사용승인일은 2014.09.04입니다.
- 도로. 북측·서측 약 30미터 내외, 동측 약 12미터 내외, 남측 약 20미터 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·미관지구·지구단위계획구역(행정중심복합도시)이며 공시지가는 3,785,000원/㎡입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 현장조사 당시 이해관계인 부재로 정확한 내부 확인이 되지 않아 실제 내부구조는 재확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득으로 판단. 현재 회차 32,242,000원에 인수 63,738,356원을 더한 95,980,356원이 출발점입니다.
- 추가 유찰의 착시 확인. 4회 유찰 시 인수 73,236,849원, 5회 유찰 시 79,885,795원으로 증가합니다. 낙찰가 하락만큼 총부담이 내려가지 않습니다.
- 임차권 원본 대조. 윤수지의 전입일 2023.02.03, 확정일자 2023.01.19, 임차권등기 2025.02.05, 보증금 95,000,000원을 등기부·계약서와 다시 맞춰야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 윤수지와 강제경매 신청채권자 윤수지가 동일하므로 실제 임대차와 채권 발생 경위를 함께 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 아파트 표기와 감정평가상 업무시설(오피스텔) 이용상태를 건축물대장·현장에서 대조해야 합니다.
- 내부 확인. 현장조사 때 이해관계인 부재로 내부를 정확히 확인하지 못했으므로 실제 구조·상태를 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 총부담은 거의 그대로”
이 사건은 숫자 하나만 보면 매력적으로 보입니다. 감정가 94,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 32,242,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 그 가격 뒤에 보증금 95,000,000원의 대항력 임차권이 있습니다. 현재 회차에서는 31,261,644원만 배당되고 나머지 63,738,356원을 매수인이 인수합니다. 그래서 실질취득은 95,980,356원입니다.
더 유찰돼도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 4회 유찰 시 매수인 인수액은 73,236,849원, 5회 유찰 시 79,885,795원으로 오히려 커집니다. 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 보증금이 늘기 때문입니다. 여기에 임차인과 신청채권자가 동일한 윤수지라는 관계도 확인이 필요합니다. 이 물건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라, 95,000,000원 보증금이 만들어내는 실질취득 구조입니다.
