대전지방법원 2025타경503190. 세종 새롬동 새뜸마을9단지 905동 18층 1802호, 전용 101.9653㎡ 아파트입니다. 감정가는 996,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 697,200,000원입니다. 감정평가상 건물은 지상 26층 중 18층이며, 방3실·가족실·거실·주방겸식당·화장실겸욕실2 등으로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 차종명이고, 경매 신청채권자는 한국자산관리공사입니다.
권리 흐름의 기준은 2025.05.26. 전우성의 가압류로 정리되어 있으며, 이 가압류와 2025.08.18. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 임차인은 확인되지 않고 예상 인수액도 0원입니다. 가격 측면에서는 현재 최저가가 최근 12개월 실거래 평균보다 약 238,133,333원 낮아 할인 폭은 분명하지만, 최근 거래 흐름 자체는 과거 거래구간보다 -5.5% 하락해 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503190 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 새롬동 611 새뜸마을9단지 905동 18층 1802호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 101.9653㎡ · 지상26층 중 18층 |
| 이용상태 | 방3실 · 가족실 · 거실 · 주방겸식당 · 화장실겸욕실2 등 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 차종명 · 2014.09.23. 매매 · 거래가액 405,073,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 996,000,000원 / 697,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 524,091,063원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 임차인 없고 인수액 0원
임차인 없음. 따라서 보증금 인수나 대항력 임차인 승계 문제는 확인되지 않습니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 등기에는 과거 농협은행·굿모닝캐피탈대부·테라크라우드대부·삼성화재해상보험·미라클핀테크대부· 상상인플러스저축은행 관련 근저당 및 전세권 등이 존재했으나, 해당 권리들은 등기상 말소 또는 말소 처리된 것으로 정리되어 있습니다. 삼성화재해상보험의 2020년 근저당권 2건은 2025.05.29. 확정채권양도를 원인으로 한국자산관리공사에 이전된 내역이 있고, 한국자산관리공사가 경매를 신청했습니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 시세’를 봐야 한다
새뜸마을9단지(금성백조예미지)는 총 200세대, 사용승인일 2017.04.27.입니다. 전용 101.97㎡를 중심으로 확인되는 최근 거래에서 최근 12개월 거래 3건 평균은 935,333,333원이고, 최신 거래는 2025.10. 970,000,000원입니다. 현재 최저가 697,200,000원은 최근 12개월 평균의 74.5% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 108.86㎡ | 25 | 970,000,000원 |
| 2025.05 | 101.97㎡ | 7 | 938,000,000원 |
| 2025.04 | 101.97㎡ | 14 | 898,000,000원 |
| 2023.08 | 101.97㎡ | 23 | 1,050,000,000원 |
| 2023.08 | 101.97㎡ | 13 | 1,010,000,000원 |
| 2023.06 | 101.97㎡ | 11 | 960,000,000원 |
| 2023.06 | 101.97㎡ | 22 | 1,000,000,000원 |
| 2023.05 | 101.97㎡ | 12 | 950,000,000원 |
| 2023.05 | 101.97㎡ | 12 | 950,000,000원 |
| 2023.05 | 108.86㎡ | 9 | 1,090,000,000원 |
| 2023.05 | 101.97㎡ | 22 | 1,000,000,000원 |
| 2023.04 | 101.97㎡ | 20 | 895,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 935,333,333원 |
12건 전체 평균은 975,916,666원이지만, 이 수치에는 2023년의 10억 원대 거래가 다수 포함되어 있습니다. 따라서 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래가를 우선하는 것이 적절합니다. 현재 최저가 697,200,000원은 최근 12개월 평균보다 약 238,133,333원 낮고, 최신 거래 970,000,000원보다 272,800,000원 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 697,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 9,372,000원 |
| 2. 가압류 · 전우성 | 21,315,068원 | 21,315,068원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 666,512,932원 |
현재 회차 가정에서 가압류 채권 21,315,068원은 전액 배당되고, 예상 잔여액은 666,512,932원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 절차에서 변동 요인이 될 수 있습니다. 신청채권자 한국자산관리공사의 청구액은 524,091,063원이므로 실제 배당순위와 채권계산서는 입찰 전 원본 서류로 재확인할 필요가 있습니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 697,200,000원 | 0원 | 666,512,932원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 488,039,999원 | 0원 | 459,444,531원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 341,627,999원 | 0원 | 314,730,139원 |
임차인 승계가 없는 구조이므로 회차가 내려가도 실질취득액은 각 회차의 낙찰가와 같습니다. 현재 회차에서도 최근 12개월 시세보다 낮지만, 추가 유찰이 발생하면 가격 안전마진은 더 확대됩니다. 다만 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회이며 현재 이미 그 수준에 도달해 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 새뜸초등학교 남동측 인근, 대단위 아파트단지·각급 학교·근린공원·생활편익시설이 혼재하는 아파트지대로 주거지 입지여건은 보통인 편입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 용이하고 남측 간선도로변에 시내버스승강장이 있으며, 동측 인근으로 BRT 노선이 통과해 교통이용편의도는 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상26층 중 18층. 사용승인일은 2017.04.27.이며 지역난방·승강기·화재탐지·출입문개폐시설 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측 및 북측으로 중로변에 접하고 단지 내 도로를 통해 주변 도로와 연계가 용이합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(행정중심복합도시), 가축사육제한구역·상대보호구역 등이 확인됩니다. 공시지가는 1,492,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 해당 없음으로 평가돼 있습니다. 내부는 현장조사 당시 소유자 및 이해관계인 부재로 건축물현황도·외부관찰·탐문조사를 참고해 평균적인 상태로 평가됐습니다.
- 환금성. 200세대 단지로 최근 거래 표본은 존재하지만 최근 12개월 거래는 3건이며, 최근 시세가 과거 구간보다 5.5% 낮아 매도 시점의 시장가격 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 기준은 최근 거래로. 전체 12건 평균 975,916,666원보다 최근 12개월 평균 935,333,333원과 최신 거래 970,000,000원을 우선 기준으로 잡으세요.
- 하락 추세 반영. 최근 시세는 과거보다 5.5% 낮습니다. 현재 최저가의 할인폭은 충분하지만 추가 하락 가능성까지 감안해 응찰 상한을 정할 필요가 있습니다.
- 임차인. 확인된 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 현장조사 당시 내부 확인이 제한됐으므로 실제 점유관계는 매각 전 재확인이 안전합니다.
- 신청채권 확인. 한국자산관리공사의 청구액은 524,091,063원입니다. 근저당권 이전 내역과 실제 채권계산서·배당요구 관계를 원본에서 대조하세요.
- 관리비·점유. 공동주택의 공용부분 관리비 체납 가능성과 현재 점유자를 관리사무소·현장 확인을 통해 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·배당요구 및 채권계산서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 승부처는 ‘하락장을 반영한 가격’
이 물건의 핵심은 명확합니다. 확인된 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이어서 실질취득액은 낙찰가와 같습니다. 현재 최저가 697,200,000원은 최근 12개월 평균 935,333,333원의 74.5%, 최신 거래 970,000,000원의 약 71.9%로 최근 실거래 대비 가격 여유가 있는 구간입니다.
다만 최근 시세가 과거 구간보다 5.5% 하락했고, 최근 12개월 거래도 3건에 그칩니다. 따라서 “감정가 대비 30% 할인” 또는 “전체 평균 대비 71.4%”라는 숫자만 보고 과도하게 낙관하기보다는 실제 최근 거래인 898,000,000원·938,000,000원·970,000,000원을 중심으로 보수적인 응찰가를 정하는 것이 맞습니다. 권리 리스크는 낮고 현재 가격 메리트는 있으나, 하락 추세를 반영한 가격 규율이 필요한 물건입니다.
