대구지방법원 2025타경430. 경주시 강동면 왕신리 1361-9 및 1361-19와 왕신오금길 35-20 소재 주택을 대상으로 한 임의경매입니다. 건물은 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 주택이고, 토지는 168.0㎡의 대지입니다. 감정가 146,692,280원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 71,880,000원, 감정가의 49%입니다. 다만 감정가 대비 낙폭만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 아니므로, 이 사건은 권리 인수 여부와 점유관계, 저환금성 용도를 함께 봐야 합니다.
권리 구조는 비교적 단순합니다. 2018.01.29 설정된 강동새마을금고 근저당권 65,000,000원이 말소기준권리이고, 이후 경매개시결정과 강동농업협동조합 가압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다. 반면 현황조사·매각물건명세서상 최진찬이 목록 1번 일부를 점유하고 있으며, 전입일은 2023.12.12로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경430 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 강동면 왕신리 1361-9 · 왕신리 1361-19 · 왕신오금길 35-20 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 주택 |
| 건물 구조 | 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 · 외벽 판넬·사이딩 · 내벽 벽지 등 · 바닥 장판지 등 · 샷시창 |
| 토지 | 대 168.0㎡ · 생산관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 최진찬 |
| 감정가 / 최저가 | 146,692,280원 / 71,880,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 강동새마을금고 / 39,460,670원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.01.29 강동새마을금고 근저당권 65,000,000원입니다. 2025.06.10 임의경매개시결정과 2025.08.04 강동농업협동조합 가압류 47,323,283원은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 현재 소유자는 2025.01.17 상속을 원인으로 2025.07.30 소유권이전된 최진찬입니다.
② 점유자 분석 — 대항력은 없지만 관계 확인 필요
임차인 조사에는 최진찬 1명이 기재되어 있고, 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 점유 부분은 목록 1번 일부, 전입일은 2023.12.12입니다. 말소기준권리인 2018.01.29 근저당보다 전입이 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 우선변제 여부는 확인이 필요한 상태입니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최진찬 | 목록 1번 일부 | 2023.12.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 구조 — 감정가 49%지만 ‘시세 대비 저가’로 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 71,880,000원으로 감정가 146,692,280원의 49%입니다. 3회 유찰 시 50,316,000원, 4회 유찰 시 35,221,200원으로 낮아지는 시나리오가 잡혀 있습니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 시장가격과 같은 개념이 아닙니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 단순히 “감정가의 절반 이하”라는 이유만으로 가점을 주기보다, 2회 유찰된 단독주택의 환금성과 현장 가치를 함께 확인하는 방식이 적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 71,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,693,840원 |
| 2. 근저당 · 강동새마을금고 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 3. 가압류 · 강동농업협동조합 | 47,323,283원 | 5,186,160원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 71,880,000원 기준 채권자 총 청구액은 112,323,283원, 예상 배당은 70,186,160원이며 미배당은 42,137,123원입니다. 근저당 배당은 채권최고액 65,000,000원 기준입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 왕신1리마을회관 서측 인근이며, 주변은 단독주택·농경지·임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 소형차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 주택으로 위생·급배수·난방설비가 있습니다.
- 토지. 168.0㎡ 대지, 평지·사다리형·세로한면(가)이며 공시지가는 61,700원/㎡입니다.
- 규제. 생산관리지역이며 가축사육제한구역과 공장설립제한지역에 포함됩니다. 일부는 건축법상 도로를 포함합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계. 최진찬의 실제 점유원인과 소유자와의 관계, 보증금 관계를 현장에서 확인하세요.
- 대항력. 전입일 2023.12.12는 말소기준 2018.01.29보다 늦어 대항력은 없습니다. 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물이 포함되므로 현장에서 건물의 위치·구조와 매각 대상 범위를 대조하세요.
- 토지 이용. 생산관리지역·가축사육제한구역·공장설립제한지역 및 도로 일부 포함 조건을 확인하세요.
- 배당 한계. 현재 회차 예상 미배당은 42,137,123원이며, 유찰이 추가되면 미배당 규모가 커집니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 현장 가치와 환금성을 함께 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격·점유 확인이 승부처”
이 물건은 말소기준이 명확하고 후순위 가압류가 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 0원입니다. 전입일 역시 말소기준보다 늦어 대항력 인수 위험은 없습니다. 반면 현재 최저가가 감정가의 49%까지 낮아졌음에도 이미 2회 유찰됐고, 농경지·임야가 섞인 지역의 단독주택이라는 환금성 특성이 있습니다. 여기에 점유자 최진찬이 현재 소유자와 같은 이름이고 보증금이 미상이라는 확인 과제가 남습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 점유관계와 현장 가격을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 사건입니다.
