대구지방법원 2025타경466. 경주시 안강읍 검단리 일대 토지와 가동 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 축사부지이며, 부근은 농가주택·축사·농경지·임야가 형성된 농경지대입니다. 권리구조 자체는 단순합니다. 2017.03.24. 경주축산업협동조합의 채권최고액 168,000,000원 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 고려산업주식회사 근저당과 여러 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 254,717,000원으로 감정가 519,829,800원의 49%입니다. 그러나 실거래 비교 자료가 없으므로 이 할인율만으로 시세 대비 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 근거는 없습니다. 이 물건은 가격보다 농지취득자격증명과 현황·공부 차이, 매각제외 물건을 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경466 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 안강읍 검단리 273 |
| 등기 부동산 | 경상북도 경주시 안강읍 검단리 273-2, 273, 273-3 가동 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 축사부지 |
| 소유자 | 진선량 |
| 감정가 / 최저가 | 519,829,800원 / 254,717,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 경주축산업협동조합 / 145,726,899원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2017.03.24. 을구 1번 경주축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 168,000,000원이며 공동담보목록 제2017-283호가 기재되어 있습니다. 이후 설정된 고려산업주식회사 근저당권 200,000,000원과 손정관·농협은행 주식회사· 농림수산업자신용보증기금관리기관·경주축산업협동조합의 가압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 예상배당 기준 매수인 인수액도 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 비교는 불가
현재 회차 최저매각가는 254,717,000원으로 감정가의 49%입니다. 3회 유찰 시 매각가 시나리오는 178,301,900원, 4회 유찰 시에는 124,811,329원입니다. 하지만 비교 가능한 실거래 자료가 없기 때문에 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 254,717,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,366,038원 |
| 1. 근저당 · 경주축산업협동조합 | 168,000,000원 | 168,000,000원 |
| 2. 근저당 · 고려산업주식회사 | 200,000,000원 | 82,350,962원 |
| 3. 가압류 · 손정관 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 15,173,836원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관 | 85,985,067원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관 | 60,367,018원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 경주축산업협동조합 | 10,712,493원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 총 채권액 590,238,414원 중 250,350,962원이 배당되고, 미배당액은 339,887,452원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용과 각 권리 배당액은 제공된 예상배당 기준입니다.
④ 현황·토지이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장골마을 남동측 인근에 위치하며 부근은 농가주택·축사·농경지·임야 등으로 형성된 순수 농경지대입니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고 간선도로와 거리 및 접근성 등 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 축사부지로 이용 중입니다. 토지 자료상 지목은 잡종지, 토지이용상황은 전축사입니다.
- 토지. 농림지역이며 농업진흥구역과 가축사육제한구역이 포함 또는 접해 있습니다. 공시지가는 38,300원/㎡입니다.
- 공부와 현황 차이. 목록 1은 공부상 잡종지, 목록 2는 목장용지, 목록 3은 전이나 실제로는 축사부지로 이용 중입니다.
- 건물. 가동은 파이프조 칼라시트지붕 및 샌드위치판넬지붕 단층 건물이며 사용승인일은 1996.12.02.입니다.
⑤ 매각조건·입찰 체크리스트
- 일괄매각. 여러 토지와 건물을 함께 매각하는 조건입니다.
- 농취증. 목록 3·5·6은 농지취득자격증명이 필요하며 미제출 시 보증금 몰수, 원상회복명령 발령 가능성이 있습니다.
- 제시외 포함. 목록 3 지상의 제시외 관정은 포함평가되어 있습니다.
- 과수목 포함. 목록 5·6 지상의 과수목은 매각에 포함됩니다.
- 매각제외. 목록 1~3 지상의 이동이 용이한 싸이로·물통·축산자재물 등은 매각에서 제외됩니다.
- 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 현황 점유자와 실제 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없어 감정가 49%라는 수치만으로 저가 낙찰 여부를 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “권리보다 농취증이 먼저다”
이 사건은 등기 권리만 보면 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 근저당과 가압류가 모두 소멸하고, 예상 인수액은 0원입니다. 그러나 물건의 실질 난도는 권리보다 농지취득자격증명과 축사부지의 이용제약에서 올라갑니다. 현재 최저가는 254,717,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 실거래 비교 자료가 없어 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 목록 3·5·6의 농취증을 제출하지 못하면 보증금 몰수 가능성이 명시되어 있으므로, 이 사건의 우선순위는 권리분석 완료 → 농취증 가능 여부 확인 → 현황·매각제외 물건 확인 → 가격 판단입니다.
