대구지방법원 2025타경10663. 경주시 사정동 123-9의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 129.0㎡이고, 건물은 공부상 57.85㎡이나 실제 면적은 91.4㎡로 조사됐으며 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 감정평가상 이용상태는 주택용이나 현재 공실입니다.
등기상 핵심은 2022.04.15 설정된 이곡새마을금고의 채권최고액 690,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 경주시·국·국민건강보험공단의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기보다 앞선 2015.12.07 전입자 이종대가 조사돼 있어, 이 물건은 후순위 등기 소멸만 보고 권리가 깨끗하다고 결론 내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10663 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 사정동 123-9 · 경상북도 경주시 사정로50번길 3-3 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 129.0㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 정방형 · 세로한면(불) |
| 건물 | 주택용 · 공부상 57.85㎡ / 실제 91.4㎡ · 현재 공실 |
| 소유자 | 김형호 |
| 감정가 / 최저가 | 388,860,200원 / 190,541,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 690,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 전입은 별도 확인
말소기준은 2022.04.15 이곡새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당은 이후 성서새마을금고를 거쳐 새마을금고중앙회로 이전됐고, 2025.08.22 새마을금고중앙회 명의로 임의경매개시결정이 기입됐습니다. 말소기준 이후의 경주시 압류, 국 압류, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
임차인·점유 관계
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이종대 | 목록 1, 2번 | 2015.12.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인 1명. 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다. 감정평가 이용상태는 현재 공실로 조사됐으므로, 입찰 전 전입세대 확인과 현재 점유·전출 여부, 보증금 및 확정일자 확인이 필요합니다.
② 가격 구조 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
이 물건은 감정가 388,860,200원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가가 190,541,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 133,378,699원, 4회 유찰 시 93,365,089원입니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 더 중요한 것은 선순위 전입자의 보증금이 미상이라는 점입니다. 만약 실제로 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 존재한다면, 실질취득비용은 낙찰가에 그 인수액을 더한 금액이 됩니다. 따라서 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 190,541,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,467,574원 |
| 2. 근저당 · 이곡새마을금고 | 690,000,000원 | 187,073,426원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 담보권 미배당 | 690,000,000원 | 502,926,574원 |
위 표는 현재 매각가를 기준으로 한 담보권 배당 계산입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 배당이 달라질 수 있습니다. 또한 이종대의 보증금이 확인되지 않아 매수인의 실제 인수액은 이 표만으로 확정할 수 없습니다.
④ 부동산 상태·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 주택용이나 현재 공실상태입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 시멘트부록조 및 목조 시멘기와지붕 단층주택. 외벽은 적벽돌붙임·몰탈 페인트, 내벽은 벽지, 바닥은 장판지, 창호는 하이샤시·목재2중창입니다.
- 면적. 공부상 건물면적은 57.85㎡이나 실제는 91.4㎡이며, 일괄매각에 제시외 건물이 포함됩니다.
- 입지. 경주공업고등학교 동측 근거리에 위치하며, 주변은 상가와 단독주택이 혼재합니다.
- 교통. 인근까지 차량출입이 가능하고 대중교통 사정은 보통입니다.
- 토지. 129.0㎡, 지목 대, 제1종일반주거지역, 평지·정방형, 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 고도지구(10m 이하), 특화경관지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존육성지구, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 906,100원/㎡이며 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이종대 보증금 확인. 2015.12.07 전입은 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·전출 여부를 확인하기 전에는 매수인 인수액을 확정하지 마세요.
- 현재 공실과 전입기록 대조. 감정평가상 공실이더라도 전입기록이 남아 있으므로 실제 점유 및 주민등록 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 경주시·국·국민건강보험공단 압류가 있으며, 당해세가 있으면 배당순위와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 면적·제시외 건물 확인. 공부상 57.85㎡와 실제 91.4㎡ 사이 차이 및 제시외 건물의 범위·현황을 현장에서 확인하세요.
- 시세 별도 검증. 현재 자료에는 비교 실거래가가 없습니다. 감정가 대비 49%만으로 저가 여부를 판단하지 말고 주변 단독주택·토지 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 매각기일 당시 최신 권리변동을 직접 확인하세요.
맺으며 — “49%보다 먼저 볼 것은 보증금”
감정가 388,860,200원짜리가 두 번 유찰돼 190,541,000원까지 내려왔다는 숫자는 눈에 띕니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 2015.12.07 전입한 이종대가 말소기준권리보다 앞서고, 보증금이 확인되지 않는다는 점입니다. 후순위 압류와 경매개시결정은 소멸하지만, 선순위 임차관계가 실제로 대항력을 갖춘다면 매수인의 부담이 될 가능성을 배제할 수 없습니다.
게다가 현재 자료에는 비교 가능한 실거래 시세가 없어 190,541,000원이 시장가보다 싼지도 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “2회 유찰이라 싸다”가 아니라 “선순위 전입 보증금부터 확인해야 하는 물건”입니다. 보증금·확정일자·전출 여부가 확인되기 전까지는 실질취득비용도, 적정 응찰가도 확정하지 않는 것이 맞습니다.
