창원지방법원 2022타경5177. 사천시 용현면 송지리 한독프리아 제1동 제2층 제201호입니다. 사건의 가장 큰 착시는 최저가 50,421,000원입니다. 3회 유찰로 감정가의 34.3%까지 떨어져 숫자만 보면 싸 보이지만, 권리 흐름을 보면 2015.10.22 설정된 주식회사부산은행 근저당 110,000,000원이 2016.03.31 진주원예농업협동조합 근저당보다 앞에 놓여 있습니다. 이 선순위 표시를 입찰가에 반영하지 않으면 매수인의 실제 부담을 과소평가하게 됩니다.
다만 등기 흐름에는 2016.04.01 1번 근저당권설정등기 말소도 함께 보입니다. 따라서 이 사건은 “무조건 인수 0원”도, “무조건 안전”도 아닙니다. 원본 등기부에서 부산은행 근저당의 말소·존속 상태를 최종 확인해야 하며, 확인 전에는 110,000,000원 인수위험을 보수적으로 잡는 방식이 맞습니다. 이 경우 최저가 50,421,000원에 낙찰되어도 실질취득은 160,421,000원으로, 감정가 147,000,000원을 넘어섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2022타경5177 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 용현면 신송길 80-14, 1동 2층201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 감정 이용상태: 주거용 공동주택[다세대주택] |
| 단지 / 규모 | 한독프리아 · 16세대 · 2015.09.25 사용승인 · 지상 5층 중 2층 |
| 소유자 | 김미주 (2016.03.31 거래가 152,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 147,000,000원 / 50,421,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 진주원예농업협동조합 / 103,742,666원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 표시 확인사항 | 출입문 표시상 101동 201호, 등기사항전부증명서 및 집합건축물대장상 1동 201호, 건축물현황도상 102동 202호 |
① 권리 흐름 — 선순위 부산은행을 빼면 안 된다
말소기준은 2016.03.31 진주원예농업협동조합 근저당 120,000,000원입니다. 이보다 뒤의 사천시 압류, 권단아 가압류, 국 압류, 경매개시결정은 매각으로 정리되는 흐름입니다. 반면 부산은행 근저당은 말소기준보다 앞선 권리로 표시되어 있으므로, 입찰자는 인수위험을 먼저 반영해야 합니다. 동시에 2016.04.01 말소등기도 보이므로, 실제 입찰 전에는 부산은행 권리의 현재 존속 여부를 원본으로 반드시 대조해야 합니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 1명, 대항력은 없음
현황조사와 매각물건명세서에는 김아영 임차인이 확인됩니다. 전입일은 2022.06.29로 말소기준일 2016.03.31보다 뒤입니다. 따라서 이 임차인은 대항력 없음으로 보는 구조입니다. 보증금은 확인되지 않고 월차임은 450,000원으로 기재되어 있습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김아영 | 2022.06.29 | 보증금 미상 / 월 450,000원 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 대항력은 전입일이 말소기준권리 이후라 인정되기 어렵지만, 보증금·확정일자·배당요구는 입찰 전 매각물건명세서 원본으로 재확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (현재 최저가 50,421,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,307,578원 | 약 매각가의 2.6% 추정 |
| 을구 1번 근저당 · 주식회사부산은행 | 110,000,000원 | 49,113,422원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 을구 2번 근저당 · 진주원예농업협동조합 | 120,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 7번 가압류 · 정지아 | 100,000,000원 | 0원 | 2021.08.26 말소등기 흐름 확인 |
| 갑구 8번 가압류 · 권단아 | 10,433,268원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
현재 회차 기준 총 채권액 340,433,268원 중 예상배당은 49,113,422원, 미배당은 291,319,846원입니다. 신청채권자 진주원예농업협동조합은 현재 회차 시뮬레이션에서 배당 0원으로 나타납니다. 부산은행 권리는 배당표와 별개로 선순위 인수표시 및 2016.04.01 말소등기 흐름을 원본으로 대조해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용현초등학교 서측 인근, 3번국도변에 소재합니다. 부근은 공동주택·농가·농경지 등이 혼재한 주택지대이며 환경은 비교적 보통입니다.
- 교통. 본건까지 자동차 접근이 가능하고 시내버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 2015.09.25 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 지상 5층 건물 내 2층 201호입니다. 급·배수, 위생, 도시가스, 난방, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 대지권 목적 토지는 평탄한 세장형 토지이며 공동주택부지로 이용 중입니다. 공시지가는 378,600원/㎡, 토지면적은 855.0㎡입니다.
- 환금성. 한독프리아는 16세대 소규모 단지입니다. 경매 통계상 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 0.0%로 가격 회복과 재매각 속도는 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 부산은행 근저당 원본 대조. 을구 1번 110,000,000원 선순위 근저당의 존속·말소 상태를 등기부 원본으로 확인하세요. 확인 전 실질취득은 160,421,000원으로 봐야 합니다.
- 표시 동일성 확인. 출입문 101동 201호, 등기·대장 1동 201호, 현황도 102동 202호가 같은 물건인지 현장·시청 회신·건축물현황도를 대조해야 합니다.
- 임차인 확인. 김아영 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 원본으로 확인하세요.
- 조세 압류 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 시 배당순위와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 명도·월세 점유. 사글세로 연간 5,600,000원에 임대 중인 것으로 탐문되었다는 감정 참고사항이 있으므로 점유자 협의와 인도 절차를 예상해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가”보다 “남는 권리”가 먼저다
이 물건은 3회 유찰로 숫자상 매력은 커 보입니다. 하지만 권리분석에서는 최저가보다 먼저 봐야 할 것이 있습니다. 바로 말소기준보다 앞선 부산은행 근저당 110,000,000원입니다. 이 권리를 보수적으로 반영하면 실질취득은 160,421,000원으로 감정가보다 높습니다. 여기에 출입문·등기· 건축물현황도 표시가 서로 다르게 나타나는 문제까지 겹칩니다. 결론은 분명합니다. 부산은행 말소와 목적물 동일성이 원본으로 확인되기 전에는 입찰 보류가 안전합니다.
