창원지방법원 2022타경5184. 사천시 용현면 송지리 소재 공동주택입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택이고, 토지 이용상황은 다세대입니다. 숫자만 보면 감정가 1.52억짜리가 세 번 유찰되어 최저가 5,213만원까지 내려온 물건입니다. 다만 이 사건은 단순히 “세 번 유찰됐으니 싸다”로 접근하면 안 됩니다. 배당표상 현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 대부분이 을구 1번 부산은행 근저당으로 흘러가고, 후순위 권리자와 신청채권자 진주원예농업협동조합에는 큰 미배당이 발생합니다.
임차인 인수는 없습니다. 그러나 권리보다 더 먼저 확인해야 할 함정은 표시 문제입니다. 매각물건명세서와 감정평가 내용에 따르면 등기사항전부증명서 및 집합건축물대장에는 1동 502호로 기재되어 있으나, 건축물현황도와 외관상 표시에 차이가 있습니다. 즉 입찰 전 실제 점유·위치·호실 동일성을 반드시 현장에서 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2022타경5184 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 용현면 신송길 80-14, 1동 5층502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 공동주택 · 다세대 |
| 소유자 | 김미주 |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 52,136,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 진주원예농업협동조합 / 59,746,154원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 근저당
임차인 없음. 매수인이 보증금이나 임차권을 승계하는 구조는 아닙니다. 말소기준은 2018.03.21 진주원예농업협동조합 근저당권이며, 그 이후의 사천시 압류, 가압류, 국세 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 배당표에는 2015.10.22 부산은행 근저당이 선순위로 반영되어 현재 최저가에서는 부산은행만 일부 배당을 받는 구조입니다.
② 임차인·점유 리스크
| 구분 | 판정 | 근거 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 임차인 | 없음 | 임차인 내역 없음 | 0원 |
| 대항력 | 해당 없음 | 보증금 승계 대상 없음 | 0원 |
| 우선변제 | 해당 없음 | 배당요구 임차인 없음 | 0원 |
대항력 있는 임차인의 보증금을 떠안는 사건은 아닙니다. 따라서 실질취득액은 현재 최저가와 같은 52,136,000원으로 계산됩니다. 이 사건의 핵심은 임차보증금이 아니라 호실 표시·배당구조·저환금성입니다.
③ 예상배당표 (매각가 52,136,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,338,448원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 110,000,000원 | 50,797,552원 |
| 2. 가압류 · 박창근 | 50,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 진주원예농업협동조합 | 96,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 정지아 | 100,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 권단아 | 10,433,268원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구 366,433,268원 중 현재 회차 예상 배당은 50,797,552원, 미배당은 315,635,716원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 사천시 용현면 송지리 소재 용현초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 국도변 농경지대 및 기존취락지대 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량출입은 자유롭고, 인근에 국도3호선이 위치해 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물이며 사용승인일은 2015.09.25입니다. 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 지목 대, 토지이용상황 다세대, 평지의 세로장방 토지입니다. 공시지가는 378,600원/㎡입니다.
- 환금성. 한독프리아는 16세대 규모이고, 같은 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 대단지 아파트처럼 거래층이 넓은 물건으로 보기는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 호실 동일성. 1동 502호, 101동 502호, 102동 501호 표시가 혼재되어 있습니다. 현관 표시, 건축물현황도, 등기부, 대장을 반드시 대조해야 합니다.
- 배당구조. 현재 최저가에서는 부산은행 근저당에 대부분 배당되고, 신청채권자 진주원예농업협동조합의 청구액 59,746,154원은 충족되지 않습니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부와 배당 선순위 차감 가능성을 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 공동주택은 장기 미납 관리비 중 공용부분이 매수인 부담이 될 수 있으므로 관리 주체 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서, 사천시 사실조회회신을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘물건 동일성’이다
이 물건은 최저가만 보면 강하게 할인된 경매처럼 보입니다. 감정가 152,000,000원에서 세 번 유찰되어 52,136,000원까지 내려왔고, 임차인 인수도 없습니다. 그러나 결론은 공격적 매수가 아니라 보수적 검증입니다. 배당표상 미배당 규모가 크고, 국세·지방세 압류 변수가 있으며, 무엇보다 공부상 표시와 외관상 표시가 어긋납니다. 권리 인수액 0원은 장점이지만, 이 사건의 승부처는 “싸게 받느냐”보다 정확히 무엇을 받는지를 확인하는 데 있습니다.
