창원지방법원 2023타경36352. 경상남도 진주시 대곡면 단목리 1434 일대에 위치한 공장 및 토지 경매입니다. 소유자는 주식회사우경으로, 2016년 1월 29일 소유권을 이전받았습니다. 현재 경매는 중소벤처기업진흥공단이 신청한 임의경매이며, 청구금액은 360,000,000원입니다.
권리관계에서 중요한 것은 신청채권자가 아닌 말소기준권리의 순위입니다. 2022년 3월 31일 설정된 중소기업은행의 근저당권 채권최고액 1,500,000,000원이 말소기준입니다. 그 뒤에 설정된 중소벤처기업진흥공단 근저당권 360,000,000원과 한국전력공사 근저당권 313,453,160원은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
반면 가격에서는 판단이 쉽지 않습니다. 현재 최저가는 감정가의 44.8% 수준이지만, 공장은 일반 주택처럼 표준화된 실거래가격만으로 평가하기 어렵습니다. 토지의 실제 활용도, 건물과 설비의 상태, 생산시설의 재사용 가능성, 매수 수요에 따라 적정 가격이 달라집니다. 감정가가 크게 내려왔다는 사실과 시장에서 싸게 살 수 있다는 판단은 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2023타경36352 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 대곡면 오방로 142 (이동) 대곡면 단목리 1434 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장 및 공장용지 |
| 토지면적 | 7,938.0㎡ |
| 건물 현황 | 공장 및 사무실·숙소·식당 등으로 이용되는 건물 포함 |
| 소유자 | 주식회사우경 (2016.01.29. 소유권이전) |
| 감정가 | 2,406,869,400원 |
| 최저매각가 | 1,078,278,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 | 중소벤처기업진흥공단 |
| 청구금액 | 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 말소기준권리 | 2022.03.31. 중소기업은행 근저당권 (채권최고액 1,500,000,000원) |
| 매수인 예상 인수 | 0원 (배당 추정 기준, 점유·임대관계 별도 확인) |
① 권리 흐름 — 근저당은 정리되지만 확인 과제는 남는다
등기부상 과거 경남은행·중소기업은행 등의 근저당권은 이미 말소된 이력이 있습니다. 현재 분석의 말소기준은 2022년 3월 31일 중소기업은행 근저당권입니다. 같은 날 후순위로 설정된 중소벤처기업진흥공단 근저당권과 이후의 가압류·압류·한국전력공사 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
② 가격 분석 — 감정가 44.8%가 곧 저평가는 아니다
최초 감정가는 2,406,869,400원입니다. 현재 3회 유찰로 최저매각가가 1,078,278,000원까지 내려왔습니다. 절대금액의 감소 폭은 크지만, 공장·토지의 실제 매매가격과 바로 비교할 수 있는 거래 기준이 확인되지 않아 현 최저가가 시장가격보다 낮은지는 판단을 보류해야 합니다.
| 경매 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 추정 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 1,078,278,000원 | 44.8% | 1,191,980,750원 |
| 4회 유찰 시 | 862,622,400원 | 35.84% | 1,405,479,794원 |
| 5회 유찰 시 | 690,097,920원 | 28.67% | 1,576,279,029원 |
후속 회차는 추가 유찰을 가정한 가격 시나리오입니다. 실제 매각기일과 최저매각가격은 법원 공고를 확인해야 합니다. 미배당액은 채권자의 추정 미회수액이며 매수인 인수금액이 아닙니다.
③ 예상배당표 (현재 최저가 1,078,278,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 13,182,780원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 1,500,000,000원 | 1,065,095,220원 |
| 2. 근저당 · 중소벤처기업진흥공단 | 360,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 8,445,747원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 우리금융캐피탈 | 62,551,166원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험 | 12,625,897원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 한국전력공사 | 313,453,160원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 13,182,780원을 공제한 1,065,095,220원이 중소기업은행 근저당권에 배당되는 시나리오입니다. 중소벤처기업진흥공단은 경매 신청채권자이지만 후순위이므로 예상배당이 0원으로 계산됩니다.
채권총액 2,257,075,970원 중 채권자 예상배당액은 1,065,095,220원, 미배당액은 1,191,980,750원입니다. 이는 채권최고액 등을 기준으로 한 계산이며 실제 채권잔액과 최종 배당표는 달라질 수 있습니다.
예상배당은 집행비용 추정치 및 표시된 채권액을 기준으로 한 단순 시뮬레이션입니다. 당해세·법정 우선채권·임차인 최우선변제 등이 실제로 확인되면 배당액은 변경될 수 있습니다. 미배당 채권은 원칙적으로 매수인 인수액과 구분됩니다.
④ 입지·공장시설·토지 이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주시 대곡면 단목리 소재 신흥마을 북서측 인근의 중·소규모 공장지대입니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 조사되었습니다.
- 교통. 대상 부동산까지 차량 출입이 가능하며, 위치와 대중교통 통행 등을 고려한 교통사정은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 토지 규모와 형태. 공장용지 7,938.0㎡이며, 토지 형상은 부정형이고 도로접면은 소로한면으로 확인됩니다. 토지 일부에는 경사지와 법면이 존재합니다.
- 토지 규제. 계획관리지역과 더불어 보전관리지역·농림지역 저촉 사항이 있으며, 접도구역 저촉과 가축사육제한구역 포함 사항이 확인됩니다. 토지 전체에 동일한 개발·이용 가능 조건이 적용된다고 가정해서는 안 됩니다.
- 공시지가. 토지의 제시된 공시지가는 75,200원/㎡입니다. 공시지가를 곧바로 실제 매매가격이나 경매 적정가격으로 보아서는 안 됩니다.
- 공장 건물. 경량철골조·철골조 판넬지붕 건물이 있으며, 공장 일부는 철골트러스 구조와 H형강 기둥으로 이루어져 있습니다. 기호(2) 건물의 처마 높이는 약 13m로 조사되었습니다.
- 부속 공간. 기호(2-2), (2-3) 건물은 공부상 공장이나 실제로는 사무실·숙소·식당 등의 공간으로 이용되고 있습니다. 숙소 등의 점유관계와 사용 적법성을 확인할 필요가 있습니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비, 옥내소화전설비 등이 기재되어 있습니다. 실제 작동 여부와 보수 필요성은 현장 점검 대상입니다.
- 건축물 관련. 감정요항표에 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 이것이 매각 제외 건물이나 시설의 현장 확인을 대신하지는 않습니다.
- 환금성. 공장·토지는 용도와 시설 구성에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다. 입찰 전 실제 사용 가능한 부지와 건물의 가치, 향후 활용 가능성 및 매각 난도를 별도로 분석해야 합니다.
⑤ 매각 범위 — 반드시 구분해야 할 시설
이 사건은 토지와 공장시설 등이 함께 매각되는 일괄매각입니다. 단순히 건물 등기부에 적힌 공장 건물만 인수하는 구조로 이해하면 안 됩니다. 포함되는 제시외 건물과 공장저당 관련 목록을 함께 확인해야 합니다.
| 구분 | 현황·매각 조건 | 확인 사항 |
|---|---|---|
| 토지 | 공장용지 7,938.0㎡ | 일부 경사지·법면, 접도구역 저촉 |
| 공장 건물 | 철골조 및 경량철골조 공장 | 시설 상태와 실제 사용 가능성 |
| 목록2-1 | 소재불명 · 평가 및 매각 제외 | 현장 존재 여부와 매각 대상 구분 |
| 목록2-2 | 공부상 공장 · 현황 사무실·숙소·식당 등 | 실제 점유·이용 상태 |
| 목록2-3 | 공부상 공장 · 현황 사무실 등 | 실제 이용상태와 시설 구성 |
| 제시외 건물 | 감정서상 ㉠~㉭, ㉠′~㉣′ 포함 | 감정평가서 도면·사진과 현장 대조 |
| 공장저당 관련 목록 | 제2022-96호·제2022-97호 매각 포함 | 시설별 실제 존재 및 작동 상태 |
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원본. 일괄매각 범위와 목록2-1 제외 사항, 제시외 건물 및 공장저당 목록의 포함 내용을 확인하세요.
- 말소기준 및 공동담보. 중소기업은행의 2022.03.31. 근저당권과 후순위 권리, 토지·건물 공동담보 설정 관계를 확인하세요.
- 점유·임대관계. 임대관계가 미상이며 일부 건물은 숙소·사무실 등으로 이용되고 있습니다. 실제 점유자, 사업장 사용주체, 임대차계약 및 대항력 여부를 별도로 조사하세요.
- 공장 설비. 제2022-96호·제2022-97호 목록에 포함된 시설을 현장에서 대조하고, 가동 가능 여부 및 유지·보수 부담을 점검하세요.
- 토지 이용 제한. 접도구역·법면·용도지역 경계에 따라 실제 사용 가능한 면적과 개발 가능성이 달라질 수 있으므로 토지이용계획과 현장을 확인하세요.
- 압류·체납. 국민건강보험공단 및 국세 압류가 존재합니다. 실제 체납금액과 우선배당 여부, 공과금 관련 부담을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 44.8%라는 이유만으로 저렴하다고 판단하지 마세요. 인근 공장·공장용지의 실거래와 시설 가치를 별도로 검증해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 최저가 1,078,278,000원과 추가 유찰 시 862,622,400원·690,097,920원의 가격 차이를 확인하되, 실제 시장 수요와 시설 가치에 근거하여 접근하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 목록을 최종 매각기일 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “3회 유찰, 가격보다 실사가 먼저다”
이 물건의 가장 눈에 띄는 수치는 감정가 대비 44.8%까지 내려온 최저매각가입니다. 2,406,869,400원으로 평가된 공장·토지가 1,078,278,000원에 경매로 나왔다는 점은 분명히 검토할 만합니다.
등기상으로는 2022년 중소기업은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리들이 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 감정평가상 임대관계가 미상이고, 실제 건물 이용상태와 매각 제외 시설을 확인해야 하므로 권리위험이 완전히 해소되었다고 단정할 수는 없습니다.
특히 공장은 아파트처럼 유사한 물건을 쉽게 비교하기 어렵습니다. 생산시설의 상태, 사업장으로서의 활용 가능성, 접도구역과 경사지의 영향, 실제 공장 매수 수요에 따라 가치가 달라집니다. 따라서 3회 유찰은 가격이 크게 조정되었다는 사실이지, 저평가가 입증되었다는 뜻이 아닙니다.
결론은 권리상 조건부 검토, 가격 판단 보류, 현장 실사 필수입니다. 매각 범위와 점유·임대관계를 먼저 확정하고, 실제 사용 가능한 토지·건물·시설의 가치를 검증한 뒤에야 입찰 여부와 응찰가격을 판단할 수 있습니다. 이 물건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 낙찰 후 무엇을 실제로 사용할 수 있고, 그 가치가 얼마인지입니다.
