창원지방법원 2023타경37300. 경상남도 사천시 축동면 배춘리 소재 숙박시설 및 토지 물건입니다. 감정가 1,272,635,200원짜리가 8회 유찰되어 최저매각가 163,471,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 극단적인 할인처럼 보입니다. 그러나 이 물건은 일반 주거용 아파트처럼 “권리만 깨끗하면 입찰”하는 구조가 아닙니다. 매각조건에 농지취득자격증명 필요, 지분매각, 공부상 전이나 현황 도로, 원상회복명령 발령 여지가 함께 걸려 있습니다.
권리만 보면 말소기준은 2014.12.02. 진주남부농업협동조합 근저당권입니다. 이후 소유권이전, 가압류, 경매개시결정, 후순위 근저당권은 매각으로 정리됩니다. 임차인으로 조사된 전종수·김진미 씨는 모두 전입일이 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았더라도, 전입 순위만 놓고 보면 낙찰자가 보증금을 인수하는 대항력 임차인 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2023타경37300 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 축동면 배춘리 238-1 |
| 등기상 건물 | [건물] 경상남도 사천시 축동면 배춘리 239-1외 2필지 주1동 |
| 용도 / 이용상태 | 숙박시설 + 토지 · 보일러실 및 세탁실 등 · 관리실 |
| 소유자 | 최한영 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,272,635,200원 / 163,471,000원 (8회 유찰) |
| 청구금액 | 801,719,979원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준은 2014.12.02. 진주남부농업협동조합 근저당권입니다. 등기상 후순위 가압류 3건, 임의경매개시결정, 2017년 설정된 진주원예농업협동조합 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수로 잡힌 금액은 0원입니다.
② 임차인 판단 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음
조사된 점유자는 2명입니다. 두 사람 모두 전입일이 2014.12.02. 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 판단됩니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 우선변제 배당 여부는 확정적으로 산정하지 않습니다.
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전종수 | 2017.12.01 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김진미 | 2018.03.14 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 매각조건 — 가격보다 먼저 봐야 할 함정
- 일괄매각. 건물·토지 관련 구조를 함께 보는 물건입니다. 목록 2 지상 주차 관련 구조물은 건물가격에 포함 평가되었습니다.
- 지분매각. 목록 1은 지분매각으로 표시되어 있습니다. 전체 토지를 단독으로 확보하는 구조인지 입찰 전 반드시 대조해야 합니다.
- 농지취득자격증명 필요. 목록 1은 공부상 “전”이며 농지취득자격증명이 필요합니다. 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다.
- 현황 도로. 목록 1은 공부상 “전”이나 현황은 “도로”입니다. 원상회복명령 발령 여지가 있습니다.
- 숙박시설 환금성. 이용상태가 숙박시설로 조사되어 일반 주거용보다 매수자 풀이 좁을 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 163,471,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,088,594원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 진주남부농업협동조합 | 264,000,000원 | 160,382,406원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 진주남부농업협동조합 | 24,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 진주원예농업협동조합 | 1,014,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 경남신용보증재단 | 53,052,404원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 주식회사우리카드 | 55,926,374원 | 0원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 8,473,575원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,419,452,353원 중 예상 배당은 160,382,406원입니다. 미배당은 1,259,069,947원이고, 매수인 인수로 잡힌 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 가격 시나리오
| 구분 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 12.85% | 163,471,000원 | 160,382,406원 | 1,259,069,947원 |
| 9회 유찰 시 | 10.28% | 130,776,800원 | 128,145,925원 | 1,291,306,428원 |
| 10회 유찰 시 | 8.22% | 104,621,440원 | 102,356,740원 | 1,317,095,613원 |
⑥ 입지·물건 상태 메모 (감정요항 기준)
- 위치. 경상남도 사천시 축동면 배춘리 소재 축동면사무소 남동측 근거리에 위치합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 숙박시설이며, 일부는 보일러실 및 세탁실 등, 2층은 관리실로 조사되었습니다.
- 구조. 돔구조 드라이비트지붕 지상 1층 건물과 일반철골구조 드라이비트지붕 지상 2층 건물이 포함됩니다.
- 설비. 위생설비, 전기보일러 난방설비, 숙박시설 관련 설비 및 주차설비가 조사되었습니다.
- 토지. 계획관리지역, 공시지가 23,000원/㎡, 지목은 전, 토지이용상황은 도로등, 면적은 320.0㎡입니다.
- 제한. 준보전산지 접함, 가축사육제한구역 저촉, 비행안전제2구역(전술) 포함, 계획관리지역 포함입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 미제출 시 보증금 몰수 가능성이 표시되어 있습니다. 발급 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
- 지분 범위. 목록 1이 지분매각이므로 실제 사용·처분 가능한 권리 범위를 원본으로 대조해야 합니다.
- 현황 도로. 공부상 전이나 현황 도로입니다. 원상회복명령 여지를 입찰가에 반영해야 합니다.
- 숙박시설 운영성. 숙박시설 관련 설비가 있더라도 실제 영업·수선·공실·전환 가능성은 현장 확인이 필요합니다.
- 점유자 명도. 대항력은 없지만 실제 점유가 있다면 인도명령·명도 일정과 비용을 별도로 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 축동면 사실조회회신을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “초저가”보다 “쓸 수 있는 물건인가”가 먼저다
이 사건은 권리 인수금만 놓고 보면 0원입니다. 임차인도 전입일이 말소기준권리 이후라 대항력 인수형은 아닙니다. 하지만 8회 유찰, 감정가 대비 12.85%라는 숫자는 그 자체로 시장이 꺼린 이유가 있음을 보여줍니다. 농지취득자격증명, 지분매각, 현황 도로, 원상회복 가능성, 숙박시설 환금성을 모두 통과해야만 낮은 가격이 의미를 갖습니다. 결론은 단순합니다. 권리는 비교적 정리되지만, 물건성과 매각조건은 고난도입니다.
