광주지방법원 2025타경33849. 광주 서구 서창동 다세대주택 105동 1층 102호입니다. 현 소유자 김용석은 2025.01.13. 매매를 원인으로 거래가액 920,000,000원에 취득했고, 2025.02.10. 소유권이전과 동시에 빛고을신용협동조합 근저당권 665,600,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 그 뒤 주식회사유진전력 근저당 230,000,000원, 임의경매개시결정, 백미란의 주택임차권, 광주광역시 서구 압류가 이어졌으며 모두 말소기준 이후 권리입니다.
이 사건에서 권리분석의 핵심은 백미란의 임차권입니다. 임대차계약·주민등록·점유개시는 2025.04.24.이고 말소기준 2025.02.10.보다 뒤이므로 대항력 없음으로 정리됩니다. 임차보증금은 28,000,000원이고 배당요구도 접수됐지만, 등기상 주택임차권 역시 매각으로 소멸하는 구조라 낙찰자가 미배당 보증금을 승계하는 사건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33849 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 서창동 434-2 다세대주택 105동 1층102호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 중 제1층 제102호 |
| 소유자 | 김용석 · 거래가액 920,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 891,000,000원 / 399,168,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 525,005,707원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차권, 인수는 0원
말소기준은 2025.02.10. 을구 1번 빛고을신용협동조합 근저당권입니다. 주식회사유진전력의 230,000,000원 근저당, 경매개시결정, 백미란의 주택임차권, 광주광역시 서구 압류는 모두 그 뒤에 있습니다. 등기자료에서도 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 주요 일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 백미란 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 28,000,000원 | 전입·점유 2025.04.24 · 임차권등기 2025.10.22 | 대항력 없음 우선변제 별도 확인 승계 없음 |
② 시세 비교 — 53.5%라는 숫자만 보고 싸다고 하면 안 된다
확인된 실거래는 총 3건으로 최근 12개월 평균이 746,683,333원, 최신 거래는 2025.12. 420,050,000원입니다. 데이터상 현재 최저가 399,168,000원은 최근 12개월 평균의 53.5%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 85.0㎡ | 1 | 420,050,000원 |
| 2025.02 | 85.0㎡ | 1 | 900,000,000원 |
| 2025.01 | 84.79㎡ | 1 | 920,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 746,683,333원 |
문제는 면적 매칭입니다. 시세 비교 대상의 기준면적은 27.0081㎡로 잡혀 있는데, 실제 거래 표본은 84.79~85.0㎡입니다. 면적이 일치하지 않는 표본이므로 746,683,333원을 이 호실의 직접 시세라고 놓고 최저가 399,168,000원이 “절반값”이라고 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 399,168,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,388,352원 |
| 1. 근저당 · 빛고을신용협동조합 | 665,600,000원 | 392,779,648원 |
| 2. 근저당 · 주식회사유진전력 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 895,600,000원 중 392,779,648원이 배당되고 미배당액은 502,820,352원입니다. 신청채권액 525,005,707원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 44.8% | 399,168,000원 | 392,779,648원 | 502,820,352원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 35.84% | 319,334,400원 | 314,063,718원 | 581,536,282원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 28.67% | 255,467,520원 | 251,090,975원 | 644,509,025원 | 0원 |
이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 따라 인수액으로 전환되는 대항력 인수형이 아닙니다. 현재 회차부터 추가 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 가격이 낮아질수록 늘어나는 것은 후순위 채권자의 미배당액이지, 낙찰자가 승계할 임차보증금이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서창치안센터 서측 인근이며, 주변은 단독주택·연립주택·상가 등이 소재한 지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 간선도로가 있어 대중교통 이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2024.12.12. 사용승인된 17세대 다세대주택으로, 외벽은 라임스톤·치장벽돌, 내부는 벽지도배·타일·인테리어 등으로 마감돼 있습니다.
- 설비. 급배수·위생·소화전·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 2,686.6㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 다세대이며 공시지가는 534,900원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·제1종일반주거지역과 비행안전제5구역(전술), 중점경관관리구역 등이 확인됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 면적부터 재확인. 가격 판단에 사용된 거래 3건은 84.79~85.0㎡인데 시세 매칭 기준면적은 27.0081㎡입니다. 동일 조건 실거래인지 반드시 원자료에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 백미란의 전입·점유는 2025.04.24.로 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 배당요구·임차권등기와 실제 점유상태를 매각물건명세서 및 현황조사 원본과 대조해야 합니다.
- 최우선변제 확인. 현재 예상배당에는 임차인 최우선변제와 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 이 물건은 이미 3회 유찰됐고 관련 경매 통계의 평균 유찰횟수는 1.6회입니다. 권리 외에 가격·현장·환금성 요인이 있는지 확인이 필요합니다.
- 현장 확인. 감정요항표상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으나 등기·매각자료에는 임차권이 확인됩니다. 현재 점유자와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 최종 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증이 필요하다
이 사건의 권리 구조는 비교적 분명합니다. 말소기준은 2025.02.10. 빛고을신용협동조합 근저당이고, 백미란의 전입·점유와 임차권등기는 그 이후입니다. 따라서 임차보증금 28,000,000원이 남더라도 매수인이 승계하는 구조가 아니며, 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격은 한 단계 더 확인해야 합니다. 감정가 891,000,000원이 3회 유찰돼 399,168,000원까지 내려온 것은 사실이고, 최근 12개월 실거래 평균 746,683,333원 대비 53.5%라는 지표도 있습니다. 하지만 그 실거래 3건은 84.79~85.0㎡이고 시세 매칭 기준면적은 27.0081㎡입니다. 권리는 합격, 가격판단은 보류. 이 물건의 핵심은 큰 할인율 자체가 아니라, 동일 면적·동일 조건의 실제 시세를 다시 확보해 399,168,000원이 진짜 매력적인 가격인지 확인하는 데 있습니다.
