광주지방법원 2025타경33849. 광주 서구 서창동 434-2 다세대주택 105동 1층 102호입니다. 현재 소유자 김용석은 2025.02.10. 거래가 920,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 빛고을신용협동조합 명의의 채권최고액 665,600,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 주식회사유진전력 근저당, 임차권등기, 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다.
임차권자 백미란의 임대차계약일·전입일·점유개시일은 모두 2025.04.24.로, 말소기준권리인 2025.02.10. 근저당보다 늦습니다. 따라서 등기된 보증금 28,000,000원이 배당으로 모두 회수되지 않더라도 그 미회수액을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다. 권리상 핵심은 실제 임차인 1명, 대항력 없음, 매수인 인수 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33849 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 서창동 434-2 다세대주택 제105동 제1층 제102호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 서구 눌재로 261-1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전유면적 27.0081㎡ · 3층 건물 중 1층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 라임스톤 및 치장벽돌 외벽 |
| 소유자 | 김용석 (2025.02.10. 거래가 920,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 891,000,000원 / 498,960,000원 (2회 유찰 · 감정가의 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 빛고을신용협동조합 / 525,005,707원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸
말소기준은 2025.02.10. 설정된 빛고을신용협동조합 근저당권 665,600,000원입니다. 이후의 유진전력 근저당권 230,000,000원, 백미란의 주택임차권 28,000,000원, 임의경매개시결정과 광주광역시 서구 압류는 매각으로 소멸합니다. 신청채권자의 청구액 525,005,707원은 말소기준 근저당의 채권최고액보다 작지만, 현재 최저가 기준 예상배당액은 집행비용 차감 후 491,570,400원으로 청구액 전액에 미치지 못합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백미란 주거 · 임차권등기 | 건물 전유부분 전부 | 28,000,000원 | 없음 전입 2025.04.24. | 확인 필요 확정일자·배당요구 기재 | 없음 |
임대차계약일, 주민등록일, 점유개시일과 등기부에 기재된 확정일자는 모두 2025.04.24.이며, 배당요구는 2025.10.22. 접수됐습니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없고 낙찰자 승계도 없습니다. 다만 제공된 예상배당표에는 임차인의 최우선변제가 반영되지 않았으므로, 실제 배당액과 배당순위는 매각물건명세서 및 배당요구 관련 원문을 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 평균 66.8%보다 최신 거래와 면적을 먼저 봐야 한다
확인된 실거래는 3건이며 평균 거래가는 746,683,333원입니다. 현재 최저가 498,960,000원은 이 평균의 66.8%입니다. 그러나 경매 대상 전유면적은 27.0081㎡이고, 실거래 표본은 84.79~85.0㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 평균 대비 할인율을 이 호실의 직접적인 가격 메리트로 해석할 수 없는 이유입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 85.0㎡ | 1층 | 420,050,000원 |
| 2025.02 | 85.0㎡ | 1층 | 900,000,000원 |
| 2025.01 | 84.79㎡ | 1층 | 920,000,000원 |
| 최근 평균 | 84.79~85.0㎡ | 3건 | 746,683,333원 |
더 최근인 2025.12. 거래가는 420,050,000원입니다. 현재 최저가 498,960,000원은 최신 거래보다 78,910,000원 높고, 최신 거래가의 118.8%입니다. 최신 거래를 우선하면 현재 회차를 두고 “시세보다 싸다”고 단정할 수 없습니다. 더욱이 면적 불일치까지 있어, 가격 판단은 대상 호실과 동일 면적의 실거래 또는 개별 감정 근거를 다시 확인한 뒤 내려야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 498,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 누적 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,389,600원 | 7,389,600원 |
| 1. 근저당 · 빛고을신용협동조합 | 665,600,000원 | 491,570,400원 | 498,960,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사유진전력 | 230,000,000원 | 0원 | 498,960,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 498,960,000원 |
채권최고액 기준 담보채권 합계는 895,600,000원이며, 현재 회차의 채권자 예상배당은 491,570,400원, 미배당은 404,029,600원입니다. 매각대금은 집행비용과 1순위 근저당에서 모두 소진되어 2순위 근저당과 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 이 표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 56% | 498,960,000원 | 491,570,400원 | 404,029,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 39.2% | 349,272,000원 | 343,582,192원 | 552,017,808원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 27.44% | 244,490,399원 | 240,267,533원 | 655,332,467원 | 0원 |
낙찰가가 내려가면 담보채권의 미배당액은 커지지만, 후순위 권리와 대항력 없는 임차권의 미회수액이 매수인에게 넘어오지는 않습니다. 따라서 각 회차의 실질취득액은 해당 매각가와 같고, 권리 위험보다 적정 가격 검증이 입찰 판단의 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 2024.12.12. 사용승인된 17세대 규모 건물입니다.
- 입지. 서창치안센터 서측 인근으로 단독주택·연립주택·상가 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 간선도로가 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 도로. 단지 북동측 주출입구가 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 토지. 대지 2,686.6㎡, 부정형 평지·소로각지이며 공시지가는 534,900원/㎡입니다.
- 용도지역. 준주거지역과 제1종일반주거지역에 저촉되고, 비행안전제5구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 확인된 실거래가 3건뿐이고 대상 면적과 일치하지 않아, 동일 면적 호실의 매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 동일 면적 실거래 확인. 현재 표본은 84.79~85.0㎡로 대상 전유면적 27.0081㎡와 다릅니다. 동일 면적·동일 동의 거래를 우선 확인해야 합니다.
- 최신 거래 우선. 현재 최저가는 최신 거래 420,050,000원의 118.8%입니다. 전체 평균 대비 66.8%만으로 저가 판단을 하지 마세요.
- 임차인 배당 확인. 대항력과 승계는 없지만, 확정일자와 배당요구가 기재돼 있습니다. 최우선변제 해당 여부와 실제 배당액을 원문에서 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유자, 퇴거 여부와 인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 2025.12.24. 광주광역시 서구 압류가 있으며, 예상배당표에는 당해세가 반영되지 않았습니다.
- 신탁 이력 대조. 2025.01.24. 무궁화신탁 명의의 신탁등기가 있었으나 2025.02.10. 말소됐습니다. 신탁원부와 말소 내용을 원본에서 대조하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 물건의 권리분석 결론은 비교적 분명합니다. 말소기준 근저당보다 늦은 임차권자 1명이고, 후순위 담보권과 압류도 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 가격 결론은 다릅니다. 현재 최저가는 감정가의 56%까지 내려왔지만 최신 거래보다 78,910,000원 높고, 제공된 거래사례 면적도 대상 호실과 맞지 않습니다.
따라서 평균 거래가 746,683,333원의 66.8%라는 수치만으로 “싸다”고 평가할 수 없습니다. 권리는 통과, 가격은 추가 검증. 동일 전유면적 거래와 대상 호실의 실제 이용·점유 상태를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
