창원지방법원 2024타경961. 경상남도 사천시 사천읍 정의리 219에 있는 단독주택과 토지의 경매입니다. 토지면적은 215.0㎡이며, 건물은 일반철골구조 샌드위치판넬지붕의 2층 건물입니다. 1층은 근린생활시설 및 단독주택, 2층은 단독주택으로 이용되고 있습니다.
감정가는 261,486,500원이고 현재 최저매각가는 133,881,000원입니다. 세 차례 유찰로 가격이 상당히 내려왔지만, 이 사건은 단순히 감정가 대비 할인율만 계산해서 입찰 여부를 결정하기 어렵습니다. 전입자 두 사람의 권리, 기존 근저당의 순위, 토지와 건물의 실제 현황이 실질취득비용과 향후 활용 가능성을 좌우하기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경961 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 사천읍 정의리 219 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 1층 근린생활시설 및 단독주택 · 2층 단독주택 |
| 토지면적 | 215.0㎡ · 지목 대 |
| 건물구조 | 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 2층 |
| 사용승인 | 2009.06.25 |
| 소유자 | 서행희 (단독소유) |
| 감정가 | 261,486,500원 |
| 최저매각가 | 133,881,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 | 정동농업협동조합 |
| 청구금액 | 128,481,225원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 매각조건 | 토지·건물 일괄매각, 제시외 건물 ㄱ·ㄴ·ㄷ·ㄹ·ㅁ 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 선순위 권리 확인
과거에 설정된 다수의 압류·가압류와 경매개시결정은 말소된 이력이 있습니다. 현재 경매개시결정은 2024.02.19 정동농업협동조합을 채권자로 기재하고 있습니다. 2023년 김동환 근저당을 기준으로 하면 이보다 뒤에 설정된 소멸 대상 권리는 매각으로 소멸할 수 있지만, 앞선 2014년 근저당의 존속 여부는 별도로 확인해야 합니다.
② 점유·임차인 분석 — 보증금 미상이 핵심
현황조사 및 매각물건명세서에 등장하는 사람은 박선옥·손남기입니다. 두 사람 모두 전입일은 확인되지만, 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 실제 임차관계와 각자의 점유 범위를 확인하기 전에는 매수인이 부담할 임차보증금을 산정할 수 없습니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박선옥 | 2018.04.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 손남기 | 2018.05.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
전입일은 확인되지만 확정일자·보증금·배당요구 여부는 미상입니다. 대항력 및 우선변제권은 실제 점유, 유효한 임대차계약, 선순위 권리관계 등을 종합하여 판단해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 할인과 시세는 다르다
현재 최저매각가는 133,881,000원으로 감정가 261,486,500원의 51.2% 수준입니다. 그러나 인근 유사 단독주택·토지의 실거래 시세를 확인하지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 저렴하다고 평가하는 것은 적절하지 않습니다. 건물의 실제 상태, 토지 접근성, 점유와 인수 위험도 함께 반영해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 모의 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 133,881,000원 | 51.2% | 24,793,334원 |
| 4회 유찰 시 | 107,104,800원 | 40.96% | 51,194,667원 |
| 5회 유찰 시 | 85,683,840원 | 32.77% | 72,258,469원 |
유찰 시나리오는 각 회차에 제시된 매각가 및 모의배당 수치입니다. 미배당은 채권자 배당 부족분이며 매수인의 인수액과 동일한 개념이 아닙니다. 실제 인수 여부와 금액은 별도 권리분석이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 133,881,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,674,334원 |
| 1. 을구 11번 근저당 · 김동환 | 156,000,000원 | 131,206,666원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 133,881,000원 |
이 모의배당에서는 집행비용 2,674,334원을 차감한 후 김동환 근저당권에 131,206,666원을 배당하고, 해당 근저당의 미배당액은 24,793,334원으로 계산됩니다. 소유자 잔여액은 0원입니다.
⑤ 토지·건물 현황 — 제시외 건물과 맹지 문제
이 사건은 일반적인 단독주택 경매보다 토지 경계와 현황 확인이 특히 중요합니다. 일괄매각 대상에 제시외 건물이 포함되어 있지만, 그 일부가 다른 토지에 걸쳐 소재하는 것으로 기재되어 있습니다. 동시에 본건 지상에 타인 소유의 일반건축물대장 4개가 존재하고, 해당 건축물의 현황 소재는 확인되지 않은 상태입니다.
| 토지면적 / 지목 | 215.0㎡ / 대 |
|---|---|
| 용도지역 | 제1종일반주거지역 |
| 지형 | 완경사 · 부정형 |
| 도로접면 | 세로한면(불) · 지적도상 맹지 |
| 공시지가 | 282,900원/㎡ |
| 건물 이용상태 | 1층 근린생활시설 및 단독주택 · 2층 단독주택 |
| 주요 설비 | LPG 난방 · 위생설비 · 급배수설비 |
| 제시외 건물 | 감정서상 ㄱ·ㄴ·ㄷ·ㄹ·ㅁ 매각 포함 · 일부 타지상 걸쳐 소재 |
| 타인 소유 건축물 | 일반건축물대장 4개 존재 · 현황 소재불명 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사천시 사천읍 정의리 소재 수양공원 서측 인접. 주변은 단독주택, 공원 및 학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 주변에 간선도로가 있어 일반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가되었습니다. 다만 대상 토지의 법적 진입로 확보 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역의 부정형 완경사지입니다. 지적도상 맹지이며 도로접면은 세로한면(불)로 기재되어 있어 실제 통행 및 건축 관련 제약 확인이 필요합니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 교육환경보호구역, 문화재보호구역기타(사천읍성) 등과 관련됩니다. 근린공원과도 접하고 있습니다.
- 건물. 2009.06.25 사용승인된 일반철골구조 건물로 외벽은 시멘트사이딩 및 일부 목재 사이딩, 내부는 페인트·벽지·타일 등으로 마감되어 있습니다. 실제 노후 상태와 보수 필요성은 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 근린생활시설과 주택의 복합 이용, 맹지 표시, 경계에 걸친 제시외 건물 및 불확실한 점유 관계 때문에 일반적인 주거용 부동산보다 매수층이 제한될 가능성이 있습니다. 실거래 비교와 현황 확인 없이 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 2014년 근저당 확인. 정동농업협동조합의 근저당 설정, 2016년 채권최고액 변경, 2024년 근저당 이전과 말소 표시를 등기사항전부증명서 원본에서 대조하세요.
- 점유·임대차 확인. 박선옥·손남기의 실제 점유 여부, 계약관계, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하세요. 전입일만으로 대항력을 확정하지 마세요.
- 인수금액 산정. 매각물건명세서상 매수인 인수조건과 배당가능액을 검토한 뒤 실질취득비용을 산정하세요. 모의배당의 인수액 0원을 확정치로 사용하지 마세요.
- 제시외 건물 조사. 감정서상 ㄱ·ㄴ·ㄷ·ㄹ·ㅁ의 위치와 매각 포함 범위를 확인하고 타지상에 걸친 부분의 소유·사용관계를 점검하세요.
- 타인 소유 건축물대장. 본건 지상에 존재하는 일반건축물대장 4개의 실제 소재 및 건축물 소유관계를 확인하세요.
- 진입로·경계. 지적도상 맹지 여부, 통행권, 실제 도로 연결 상태와 인접 토지 경계를 현장 및 지적자료로 확인하세요.
- 이용제한. 교육환경보호구역·비행안전구역·문화재보호구역 등에 따른 건물 사용 및 변경 가능성을 확인하세요.
- 현장 실사. 주택과 근린생활시설의 실제 이용 상태, 점유자, 건물 상태, 제시외 건물, 설비 및 보수비용을 확인하세요.
- 시세와 자금계획. 인근 유사 주택·토지 실거래와 비교하고, 확인된 인수금액 및 부대비용을 합산하여 입찰 상한을 결정하세요.
- 매각 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 절반 ≠ 안전한 반값 매수”
창원지방법원 2024타경961은 감정가 261,486,500원에서 3회 유찰되어 최저가 133,881,000원까지 내려온 물건입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 박선옥·손남기의 대항력 가능성과 미확인 보증금, 2014년 근저당의 존속·순위 문제가 남아 있습니다.
물건 자체도 단독주택과 근린생활시설이 함께 있는 건물이며, 지적도상 맹지, 제시외 건물의 일부 타지상 소재, 타인 소유 건축물대장 4개의 현황 소재불명이라는 문제가 있습니다. 이는 권리 인수와 별개로 실제 이용과 환금성에 영향을 줄 수 있는 요소입니다.
결론은 가격보다 확인이 먼저입니다. 현재 할인율을 근거로 저렴하다고 판단하기에는 실질취득비용과 시장가격이 확정되지 않았습니다. 선순위 권리와 점유관계, 토지·건물 현황 및 진입로를 확인해 위험을 해소한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있습니다. 3회 유찰이라는 기회보다 미확정 인수위험과 물건 현황을 우선 평가해야 하는 고위험 경매입니다.
