인천지방법원 2024타경11698. 인천 부평구 청천동 ‘부평테크노파크엠2’ 1층 114호입니다. 공부상 용도는 공장(지식산업센터-지원시설-소매점)이고, 현황은 인접 호수와 함께 음식점으로 이용 중입니다. 소유자는 김지영이고, 2021.10.07. 설정된 주식회사신한은행 근저당권의 채권최고액은 1,080,000,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 경매개시결정과 2025.10.21. 부평구 압류는 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
임차 점유는 별도로 존재합니다. 현황조사에는 주식회사 한가족, 고영진이 114호를 점유하고, 보증금 30,000,000원·월세 4,000,000원, 전입신고일 2022.03.14.로 기재돼 있습니다. 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없으며, 보증기관 대위·승계 건도 아닙니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부까지 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경11698 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 평천로255번길 13, 1층114호 (청천동,부평테크노파크엠2) |
| 물건종류 / 현황 | 기타 · 공부상 공장(지식산업센터-지원시설-소매점) · 현황 음식점 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리크지붕 14층 건물 내 제1층 제114호 |
| 소유자 | 김지영 · 2021.10.07. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 1,204,000,000원 / 1,204,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 960,040,051원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수는 0원
말소기준은 2021.10.07. 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,080,000,000원이며, 이후 2024.08.27. 임의경매개시결정과 2025.10.21. 부평구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 2022.12.06. 부평구 압류, 2024.09.05. 국민건강보험공단 압류, 2025.02.11. 부평구 압류는 이후 이미 말소됐습니다. 2024.06.19. 수원회생법원 파산선고에 따른 등기도 존재하므로 원본 등기에서 최종 말소 상태를 다시 대조할 필요가 있습니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 월세 | 전입신고 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 한가족, 고영진 | 114호 | 30,000,000원 | 4,000,000원 | 2022.03.14 | 없음 | 확인 불가 | 아님 |
확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 가능성은 별도 원본 확인이 필요합니다. 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다.
② 회차별 자금 구조 — 유찰되면 채권 미배당이 커진다
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 1,204,000,000원인 신건입니다. 이 가격을 전제로 한 배당에서는 주식회사신한은행 근저당권 채권최고액 1,080,000,000원이 전액 배당되고, 소유자에게도 109,560,000원이 남는 계산입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,204,000,000원 | 1,080,000,000원 | 0원 | 109,560,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 963,200,000원 | 951,168,000원 | 128,832,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 770,560,000원 | 760,454,400원 | 319,545,600원 | 0원 |
유찰 자체가 매수인 인수액을 늘리는 구조는 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수 0원입니다. 대신 낙찰가가 낮아질수록 근저당권자에게 배당되지 못하는 금액이 128,832,000원, 319,545,600원으로 커집니다. 실거래 비교 근거가 없어 현재 1,204,000,000원이 시장가격 대비 싸거나 비싸다고 단정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,204,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.2% 추정) | - | 14,440,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 1,080,000,000원 | 1,080,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 109,560,000원 |
현재 회차에서는 채권최고액 기준 근저당권이 전액 배당되는 계산입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다. 신청채권액은 960,040,051원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 청천동 소재 갈산역 서측 인근입니다. 주위는 각종 규모의 공장, 지식산업센터, 근린생활시설 및 업무시설이 소재한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역이 있어 교통여건은 대체로 무난한 편으로 평가돼 있습니다.
- 용도·현황. 공부상 공장(지식산업센터-지원시설-소매점)이지만 현황은 인접 호수와 함께 음식점으로 이용 중입니다.
- 토지. 일반공업지역, 산업시설구역, 과밀억제권역에 포함되며 지목은 공장용지, 토지면적은 4,810.0㎡, 공시지가는 1,808,000원/㎡입니다.
- 도로·설비. 토지 남측과 동측으로 포장도로에 접하며 위생설비, 상·하수도, 승강기설비, 소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 구분 상태. 구분건물로 판단되지만 현재는 인접 호수와 벽체 구분 없이 통합 사용 중이며, 114호와 115호의 경계벽은 복원 가능한 것으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차 원본 대조. 주식회사 한가족, 고영진의 전입신고일은 2022.03.14.로 말소기준권리보다 늦지만, 확정일자와 배당요구 여부는 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 통합 점포 현장 확인. 114호와 115호·116호·117호 사이 실제 벽체, 출입구, 설비, 음식점 영업동선이 어떻게 연결돼 있는지 직접 확인해야 합니다.
- 경계 복원 범위. 114호와 115호 경계벽 복원이 가능하다는 기재를 실제 공사 가능 범위와 함께 점검해야 합니다.
- 점유 정리. 대항력은 없더라도 현재 음식점 점유가 존재하므로 낙찰 후 독립 사용을 위해 필요한 점유 해소 절차와 일정은 별도로 확인해야 합니다.
- 파산선고 등기 확인. 2024.06.19. 수원회생법원 파산선고에 따른 등기가 존재하므로 최신 등기사항전부증명서에서 최종 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 1,204,000,000원이나 비교 실거래를 근거로 한 가격 우열은 단정하지 말고, 현장 가치와 독립 사용 가능성을 함께 평가해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만으로 끝나는 물건은 아니다
권리의 중심축은 명확합니다. 2021.10.07. 주식회사신한은행 근저당권이 말소기준이고, 현황조사상 임차인의 전입신고는 2022.03.14.로 후순위여서 대항력이 없습니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건의 실제 난도는 등기부보다 현황에서 올라갑니다. 114호가 115호·116호·117호와 벽체 없이 하나의 음식점으로 사용되고 있고, 독립 점포로 쓰려면 경계와 출입구를 복원·분리해야 할 수 있습니다. 구분건물로 판단되고 114호와 115호 사이 경계벽 복원이 가능하다는 자료는 긍정적이지만, 현장 확인 없이 단순한 ‘인수 0원 상가’로만 평가해서는 안 되는 사건입니다. 권리는 비교적 단순하고, 승부처는 독립 사용 가능성과 실제 점유 정리입니다.
