인천지방법원 2024타경12004. 인천 서구 가좌동 아르테크주안 8층 823호로, 감정평가상 지식산업센터로 이용 중인 집합건물입니다. 현 소유자는 주식회사에이치플랫폼이고, 2021년 2월 8일 거래가액 239,784,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 하나은행이 채권최고액 210,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2024년 9월 3일 하나은행의 임의경매개시결정이 들어왔습니다.
임차인 박찬의 전입일은 2021년 7월 7일로 말소기준일인 2021년 2월 8일보다 늦습니다. 따라서 이 임차관계는 대항력이 없고, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인에게 승계되는 보증금은 0원으로 계산됩니다. 권리상 핵심 위험은 크지 않지만, 3회 유찰이라는 가격 이력은 별도로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경12004 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 백범로 611(가좌동), 8층 823호 (가좌동,아르테크주안) |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 지식산업센터 · 지하1층~지상10층 중 8층 823호 |
| 소유자 | 주식회사에이치플랫폼 (2021.02.08. 소유권이전 · 거래가액 239,784,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 287,000,000원 / 98,441,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 163,719,196원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
과거 코리아신탁 명의의 신탁등기가 있었으나 해당 신탁등기들은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2021년 2월 8일 하나은행 근저당입니다. 채권최고액은 210,000,000원이고, 경매 신청 청구액은 163,719,196원입니다. 2024년 9월 3일의 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
임차관계 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박찬 | 2021.07.07 | 7,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 0원 |
② 가격 구조 — 3회 유찰로 감정가의 34.3%
감정가는 287,000,000원이고, 현재 최저매각가는 98,441,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰 상태로 감정가 대비 34.3% 수준입니다. 다음 회차 시나리오에서는 4회 유찰 시 68,908,700원, 5회 유찰 시 48,236,090원으로 내려갑니다.
| 회차 | 최저가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 98,441,000원 | 96,269,062원 | 113,730,938원 |
| 4회 유찰 시 | 68,908,700원 | 67,268,343원 | 142,731,657원 |
| 5회 유찰 시 | 48,236,090원 | 46,967,840원 | 163,032,160원 |
③ 예상배당표 (매각가 98,441,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,171,938원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 210,000,000원 | 96,269,062원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 98,441,000원 기준으로 하나은행 근저당에는 96,269,062원이 배당되고 113,730,938원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 가좌동, 인천지하철2호선 주안국가산단역 북동측 인근입니다. 주변은 중·소규모 공장, 지식산업센터, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 공업지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 용이하고 인근에 버스정류장과 인천지하철2호선 주안국가산단역이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트합성구조, 철근콘크리트지붕 지하1층~지상10층 건물의 8층 823호입니다. 공용부분에 위생·급배수·승강기·주차설비가 있습니다.
- 토지. 일반공업지역이며 공장용지로 이용 중입니다. 북측으로 폭 약 35m 내외 포장도로에 접하고, 공시지가는 1,476,000원/㎡입니다.
- 규제. 산업시설구역·과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 3회 유찰 원인 확인. 감정가 287,000,000원에서 98,441,000원까지 내려온 만큼, 단순 할인율보다 실제 거래수요와 공실·임대 여건을 확인하는 것이 우선입니다.
- 지식산업센터 이용 적합성 확인. 현재 지식산업센터로 이용 중이며 산업시설구역에 속합니다. 본인의 사용 목적과 입주 가능 여부를 관련 기준과 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 임차관계 현장 확인. 박찬의 대항력은 없지만 보증금 7,000,000원·월차임 700,000원의 임차관계가 조사돼 있으므로 실제 점유 상태와 인도 일정은 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
- 등기 원본 확인. 과거 신탁등기는 말소됐고 말소기준은 하나은행 근저당이지만, 입찰 전 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 3회 유찰의 이유를 확인해야 한다
이 물건의 권리 구조는 복잡하지 않습니다. 말소기준은 2021년 하나은행 근저당이고, 확인된 임차인은 그보다 뒤에 전입해 대항력이 없습니다. 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 감정가 287,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저가가 98,441,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 하락이지만, 본건은 지식산업센터이고 이미 반복 유찰된 이력이 있습니다. 권리는 무난하지만, 가격과 환금성은 추가 검증이 필요한 물건으로 보는 것이 맞습니다. 응찰의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라 이 가격에서 실제 사용·임대·재매각이 가능한지를 확인하는 데 있습니다.
