인천지방법원 2024타경518113. 청라동 ‘호반베르디움앤영무예다음’ 214동 22층 2205호 아파트입니다. 감정가는 460,000,000원이고 현재 신건이라 최저매각가도 동일한 460,000,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2021.06.10 주식회사페퍼저축은행 근저당권 300,000,000원이며, 그 이후의 근저당·가압류· 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 등기만 보고 “인수 0원”으로 끝내면 안 됩니다. 현황조사와 매각물건명세서에 이윤정 씨가 2011.09.08 전입한 것으로 확인되며, 이는 말소기준권리보다 약 10년 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이 보고서에서는 대항력 가능·미상으로 판단합니다. 실제 보증금이 존재하고 매수인에게 승계되는 구조라면 그 금액만큼 실질취득가는 최저가보다 높아질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경518113 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 130-4 호반베르디움앤영무예다음 214동 22층 2205호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.86㎡대 · 30층 건물 내 22층 |
| 소유자 | 박혜정 |
| 감정가 / 최저가 | 460,000,000원 / 460,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 페퍼저축은행 / 428,363,994원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선순위 점유는 별도 확인
현재 소유자는 박혜정 씨이고, 말소기준권리는 2021.06.10 설정된 페퍼저축은행 근저당권입니다. 이후 2021.12.07 페퍼저축은행 근저당권, 2024년 삼성카드·경기신용보증재단·오케이저축은행 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 2011.09.08 전입한 이윤정 씨는 말소기준권리보다 앞서므로, 임차관계와 보증금을 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — ‘보증금 미상’이 이번 사건의 핵심
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이윤정 | 2205호 전부 | 2011.09.08 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 가능성 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이윤정 씨의 전입일은 말소기준권리보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력을 확정적으로 단정할 수 없습니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 임차보증금이 확인되지 않은 상태에서는 이를 최종 실질 인수액으로 받아들이면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 가격 차이는 1.6% 수준
같은 단지 ‘호반베르디움앤영무예다음’은 1,051세대, 2011.05.19 준공 단지입니다. 전용 59㎡대 최근 실거래 12건의 평균은 467,625,000원이고, 최신 거래는 2026.04의 485,000,000원입니다. 현재 최저가 460,000,000원은 최근 12개월 평균의 98.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.74㎡ | 8 | 485,000,000원 |
| 2026.04 | 59.86㎡ | 17 | 514,500,000원 |
| 2026.04 | 59.94㎡ | 22 | 465,000,000원 |
| 2026.04 | 59.94㎡ | 17 | 453,000,000원 |
| 2026.04 | 59.94㎡ | 3 | 438,000,000원 |
| 2026.04 | 59.86㎡ | 20 | 495,000,000원 |
| 2026.04 | 59.74㎡ | 16 | 495,000,000원 |
| 2026.03 | 59.94㎡ | 13 | 451,000,000원 |
| 2026.03 | 59.94㎡ | 4 | 420,000,000원 |
| 2026.03 | 59.94㎡ | 7 | 450,000,000원 |
| 2026.03 | 59.74㎡ | 10 | 490,000,000원 |
| 2026.03 | 59.94㎡ | 22 | 455,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 467,625,000원 |
거래 범위는 420,000,000원~514,500,000원입니다. 현재 최저가는 최근 평균보다 7,625,000원 낮고 최신 거래 485,000,000원보다 25,000,000원 낮습니다. 그러나 평균 대비 할인폭은 약 1.6%에 불과해, 권리위험을 감수할 만큼 큰 가격 안전마진이라고 보기는 어렵습니다. 특히 선순위 점유자의 보증금이 확인될 경우 실질취득가는 이 비교보다 높아질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 460,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,000,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 194,400,000원 | 153,000,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 11,507,480원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 10,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 49,534,071원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 565,441,551원 중 예상 배당은 453,000,000원, 미배당액은 112,441,551원입니다. 이 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 또한 이윤정 씨의 보증금이 미상이므로 배당표의 매수인 인수 0원은 임차관계 확인 전까지 최종값으로 볼 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차위험은 그대로 확인해야 한다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 460,000,000원 | 453,000,000원 | 112,441,551원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 368,000,000원 | 362,048,000원 | 203,393,551원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 294,400,000원 | 289,478,400원 | 275,963,151원 |
유찰되면 표면상 최저가는 368,000,000원, 294,400,000원으로 내려갑니다. 그러나 선순위 점유자의 보증금이 승계되는 사건이라면 낙찰가 하락만으로 실질취득가가 같은 폭으로 낮아진다고 볼 수 없습니다. 따라서 다음 회차를 검토할 때도 먼저 임차보증금과 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청라초등학교 동측 인근으로, 주위에 아파트단지·학교·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조 30층 건물의 22층입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등에 포함되며, 토지 공시지가는 2,417,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 1,051세대 규모 단지이며 최근 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다. 거래가격은 420,000,000원부터 514,500,000원까지 분산돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 이윤정 씨의 보증금이 가장 중요합니다. 보증금 규모를 확인하기 전에는 실질취득가를 확정하지 마세요.
- 확정일자·배당요구 확인. 전입일만으로 최종 대항력·우선변제 순위를 단정하지 말고 매각물건명세서와 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 가격 안전마진. 최저가 460,000,000원은 최근 12개월 평균 467,625,000원의 98.4%입니다. 할인폭이 크지 않습니다.
- 동층 거래 참고. 같은 22층의 2026.04 거래는 465,000,000원, 2026.03 거래는 455,000,000원입니다.
- 관리비·점유 이전. 점유자가 있는 만큼 명도 및 관리비 체납 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘선순위 보증금’을 확인해야 한다
이 물건의 등기부 구조는 말소기준권리 이후 권리들이 소멸해 비교적 명확합니다. 문제는 등기부 밖 점유관계입니다. 이윤정 씨는 2011.09.08 전입해 2021.06.10 말소기준권리보다 앞서 있지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 단계에서 매수인의 실질 인수를 0원으로 확정할 수 없습니다.
가격도 압도적으로 싸지는 않습니다. 최저가 460,000,000원은 최근 12개월 평균 467,625,000원의 98.4%이고, 같은 22층 거래도 455,000,000원과 465,000,000원이 확인됩니다. 즉 표면가격은 시세권이고, 선순위 보증금이라는 미확정 변수가 남아 있습니다. 이 사건은 “신건 460,000,000원이 싸냐”보다 “2011년 전입자의 보증금이 얼마이며 매수인에게 승계되느냐”가 먼저 해결돼야 하는 물건입니다.
